万科"捐款门"事出有因：企业资金缺口上百亿

大天下

近日，不断听到有人说：“现在万科的房子还能买啊！？”这位朋友的话让记者意识到，经历这半个月风波后的万科，头上那顶房地产龙头老大的帽子戴着越发沉重。


    “捐款门”危机持续


    半个月来，有关万科的新闻和评论铺天盖地，该公司身陷“捐款门”的所有新闻内容都被进行了深度解读。



    与其说“捐款门”是万科诸多新闻的起始点，不如说是由于万科长久以
来的行业积累，才让捐款一事引起诸多反响。早已坐定了中国房地产界第一把交椅的万科，以及早已习惯了自己的言论成为媒体追逐焦点的王石，此次同样以这样的姿态面对大众，却没曾想落得这般下场。



    事实上，在万科捐款２２０万元之时，整个境内房地产业捐款也相当有限，仅超２亿元，成为舆论关注的焦点。正当人们打算在众开发商中找个代表集中“批斗”的时候，不合时宜地提出“十元论”的王石，自然而然成为了大众抨击的焦点。



    舆论的威力果然不小。在接下来的一段时间里，其余开发商纷纷追捐，房地产业捐款总额在短短数天内，从２亿多元激增至９亿多元。这时，即便万科再跑出来说，要出约１亿元支援重建，也难逃利用“危机公关”手段的质疑。此外，由于万科仅粗略表示，拿出１亿元左右，既没有详细数字，也没有确切方案，再次引来坊间对万科是否借机圈地动机的质疑，逼得万科不得不再次澄清其公益性质。



    融资是近期主题



    “捐款门”令万科数次处于被动状态，而这或许只是开始。



    近日，粤宏远Ａ（０００５７３）下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司，以５００万元的价格售让了北京万信投资发展有限公司所持有的５０％的东莞市万科置地有限公司股份。而万科置地有限公司手中所持有的地块，正是一年前土地价格疯狂飙升时，以１４．１２亿元拿下的地王——东莞市南城水濂村地块，当时折合楼面地价为３７７２．３元／平方米。



    而此后的东莞房价一直下降，近半年来的平均房价约在６０００元／平方米左右，如果以目前的销售价格计算，万科置地当初拿地价格几乎没有利润可言。



    继而，万科发行不超过５９亿元公司债券的申请获批。在年初万科股东大会上，该公司宣称，２００８年不再进行再融资。虽然万科表示，发行债券主要是为了改善和优化债务结构，但自２００６年１２月至今，万科已先后两次从市场募资１４２亿元，加上此次的５９亿元，募资总额将达２０１亿元。其资金链问题，依然显得并不宽裕。



    事实上，万科近年经营现金流、投资现金流的净流量均为负数，其经营活动所需现金流完全依靠负债融资。



    今年４月２５日，万科２００８年第一季度报告称，资金正成为制约其住宅供应和行业发展的最大因素。

    资金缺口上百亿


    另有传闻称，上海土地中介内部流传着一份名为“万科推介项目”的材料，推介项目分别为万科在上海的七宝、浦江镇以及浦东地块。材料中，详细介绍了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及涉及地块的详情。七宝项目建设用地面积４９８５０平方米，建筑面积１４．５万平方米；浦东地杰项目建设用地面积７．７６万平方米，可建面积２４．２３万平方米；浦江镇项目７．４５万平方米，建
筑面积约１３万平方米。



    虽然万科方面已经表示，这３个项目仅仅是寻找合作伙伴，并非土地转让。然而，记者从某国际开发商处得知，他们也曾接触到有人推介万科上述项目，而当时推介人的说法是“土地出让”。



    无论是土地出让还是项目合作，其背后直指的依然是资金问题。虽然业内普遍的观点是，作为中国房地产业的龙头老大，万科的资金链即使有些紧张，也无法对其构成什么影响。然而，依然有人帮万科算了一笔资金账，缺口数字早已过百亿。虽然万科在资本市场尚有诸多回旋余地，但随着目前楼市回款速度逐日变慢，要想填上缺口已是难上加难。



    高盛在其发布的最新预测报告中，大面积调低对中国境内主要地产商的评级。报告认为，国内房价需要下调１０％－２０％，才能刺激处在观望中的楼市需求。



    万科昨日收盘价１９．２２元，跌幅４．４３％。


    万科疑似囊中羞涩 传上海3项目寻转让欲调整


    日前，本报记者的一位土地中介朋友非常神秘地提供了一份土地材料，名为“万科推介项目”，材料中包括了万科在上海七宝、浦江镇以及浦东的多个项目。


    “推介的意思就是万科可能在二级市场寻求所涉及项目的转让或者出让股份引入新的合作伙伴。”这位土地中介朋友的解释颇让记者感到惊讶。




    5月21日傍晚，万科总经理郁亮在电话里并未对上述消息作出回应。




    不过，此前业内流传多时的“万科将对东莞‘地王’进行处理”的传闻终于成真，万科将东莞市南城水濂村地块项目公司的50％转与粤宏远a(000573)。




    这份“万科推介项目”材料已经在一些上海土地中介之间小范围掀起波澜，也有人甚至开始着手进行相关的中介推荐。

    万科三处项目寻求转让？




    在上述“万科推介项目”材料中，详细介绍了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及涉及地块的详情。




    首先是万科七宝项目，项目用地面积49850平方米，建筑面积145000平方米，项目容积率为2.9。




    第二个项
目则为浦东地杰项目。分为a、h两幅土地，用地面积分别为57100平方米和20500平方米，可建面积分别为186900平方米和55400平方米，容积率分别为3.27和2.7。




    第三个浦江镇项目“合作地块规划指标”信息则为：1＃地块建设用地面积38123平方米，建筑面积57150平方米；6＃地块建设用地面积36402平方米，建筑面积72804平方米，覆盖率40％。




    值得注意的是，其中的浦东地杰项目还是万科去年年底最终从土地二级市场中抢入的“香饽饽”，收购总额24.3069亿元，并与上海复地合作，各占60％和40％。如果上述材料确实出自万科方面，在短短半年不到的时间，万科为何又匆匆寻求转让？




    上海复地一位内部人士向本报记者透露，目前浦东地杰项目主要在运作住宅部分，主要是万科的人主导，复地仅派出少量人员协作参与，原计划今年住宅部分会开盘销售。“对于万科正在寻求转让或者引入新的合作伙伴的情况，我们还没有得到确切消息。”




    同样的情况也发生在浦江镇项目中。据知情人士透露，该项目为中粮地产与万科合作，中粮还处于控股地位。不过中粮方面有关人士在得知上述流传的转让材料后表示，中粮方面至今不知情，也未得到万科方面的消息。“万科如果确有类似的举动，应该告知中粮方面。”




    万科酝酿调整？




    “如果这份材料所述内容确实来自万科公司方面，那么，意义重大，基本标志着万科方面正在随着市场的变动进行着一些重大调整，这些调整包括战略、扩张、资金链等各个层面。而且，像浦东地杰项目这个半年前才拿下的项目，匆忙间又寻求新的处理，给业内的第一反应是：万科确实遇到了一些小麻烦。”一位不愿意透露姓名的业内人士评论。




    而一位上海本地开发商高层则表示担忧，如果万科短期内将浦东地杰项目一买一卖，甚至给人留下“炒地皮”的不好印象。




    不过，一位与万科方面交往密切的土地中介人士表示，目前他尚未得知上述万科转让或引入新合作伙伴的消息，如果万科真有类似动作，多半是考虑相关项目中的商业部分，涉及的转让或合作也将目标定在加强项目中商业项目的运作，涉及住宅部分的转让或者合作的可能性很小。




    上述复地内部人士也表示，目前与万科合作的地杰项目，商业部分尚未正式开工，但复地主导的可能性较大，原计划商业部分今年将开工。双方还在商谈具体运作细节。




    而当这次万科上海项目转让风波水落石出的时候，万科根据市场环境及公司状况变化悄然进行的调整，外界才能看清楚。