沪社保基金案波及地产业 十余家房企或受牵连

阿奇霉素

沪社保基金案波及地产业 十余家房企或受牵连  
http://finance.sina.com.cn 2006年08月26日 15:23 中国经营报

　　王其明

　　一直风光无限的瑞安集团董事长罗康瑞，最近可谓流年不利。

　　今年6月瑞安房地产登陆港股失利，不得不含恨而退，已令其颇为尴尬。8月1日瑞安刚刚再次启动上市程序，旋即又爆出旗下项目“创智天地”曾从上海社保基金贷款15亿元，一时间不仅公司上市前景变得黯淡，他本人也身处旋涡之中。

　　上海社保基金的惊天大案调查仍在紧张地进行。老百姓的养老钱，到底有多少被诸如瑞安这样的房地产企业悄悄动用，依然是未知之数。

　　社保基金：罗康瑞的融资新天地？

　　日前，罗康瑞在香港对媒体承认，15亿元社保基金贷款确有其事，主要是经上海浦东发展银行安排，贷给负责“创智天地”项目开发的合资公司上海杨浦中央社区发展公司。按罗的说法，这笔贷款大多用于项目内部分社区中心和公共设施建设，15亿元贷款中，迄今为止合资公司提取了8亿多元。

　　“(对此事)我们当然要有交代，待公司内部了解清楚，过两天会向大家详细解释，可是瑞房与上海社保基金事件没有直接关系，有关贷款符合内地规定。”他强调说。

　　根据瑞安网站公布资料，“创智天地”是位于上海市杨浦区的大型综合发展项目，占地84万平方米，其中办公、商业及住宅部分建筑面积约50万平方米，此外还有科技园及江湾体育中心等。据悉，该项目是杨浦区打造“知识杨浦”的重点工程，得到区政府大力支持。

　　瑞安方面早前宣称，该项目总投资达100亿元。与此同时，瑞安在武汉、重庆等地的新项目规模都不小，需要大量投资，因此外界普遍认为瑞安的资金压力一直非常大。这也是上市努力受挫后不到两个月，罗康瑞决意再作尝试的根本原因。

　　有熟悉资本市场的人士告诉记者，瑞安卷入社保基金案，如不能尽快妥善解决，无疑将损害其一贯良好的声誉，敏感的境外投资者对其评价更会大打折扣，随着该案调查逐步深入，预计近期内瑞安上市希望甚是渺茫。

　　冰冻三尺 非一日之寒

　　社保基金是老百姓的血汗钱，困难职工、弱势群体的保命钱。因此全国社会保障基金理事会理事长项怀诚多次强调，社保基金投资最根本的方针就是“安全至上、控制风险”。

　　在金融工具多样化、风险控制很严格的发达国家，此类基金也仅仅是投资于房地产证券，比如reits(房地产投资信托基金)或者房地产抵押证券等，而不是直接投资房地产和基建等风险较高的项目。

　　不过，在上海，社保基金大规模投资房地产已是公开的秘密。

　　据了解，早在上世纪90年代前期，上海社保基金即因投资房地产等行业而出现亏损。1994年市政府颁行的《上海市城镇职工养老保险办法》第四十一条规定：“养老保险基金的增值运营委托上海浦东发展银行进行。”此后，政府一度将全市社保基金交由浦发行社保部经营，高峰时总金额超过100亿元。

　　政府这样做的目的，是为了社保基金投资能终止亏损并设法增值，因此，通过银行托管方式进行房地产投资，当年情况下并没有违规。此种做法直到1999年浦发行上市前夕才有所变化，当时该行与上海社保局达成协议，将受托社保基金划转到社保局，并约定三年的过渡期。

　　在浦发行托管期间，社保基金投入上海多个房地产项目的开发之中，较为知名的有明天广场、东海广场等。其中社保投资不到2亿元的明天广场，前段时间曾开价32亿元向大摩转让，但谈判失败，现在依然归社保所有。而东海广场则数度易主：2003年10月以7.8亿元的价格卖给主营服装业务的浙江开开集团，去年开开索价13亿元转让给了绿城集团，不久前，大摩从绿城手中将其拿下时，收购价已涨至19.6亿元。

　　有熟悉社保基金运作的分析人士认为，客观地说，近年来上海社保基金在房地产上的投资，总体上并没有亏损，部分项目甚至大幅赢利，这直接得益于2000年前后起上海楼市的一路走高。

　　但该人士指出，社保基金在房地产项目上赚了钱，并不意味着投资决策正确，而是刚好遇到大市不同寻常的飞速增长，有一些运气成分。

　　“开始投资的时候，楼市情况并不理想，风险相当高，从社保基金投资的基本原则上讲，那个时候的决策，多少有些不太负责任。”他说。

　　除了瑞安，还有谁？

　　浦发行委托经营结束后，上海社保基金就没有再直接进行房地产投资了，但仍然以委托贷款的方式进入房地产行业。

　　2003年6月严控房地产信贷的央行“121文件”出台之后，银行对房地产企业的贷款审批大大收紧。“此时只要关系够硬，从社保渠道贷款反而更为容易。”一位银行界人士称。

　　央行“121”明确要求，申请银行开发贷款的房企，必须“四证齐全”，否则免谈。“四证”指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》。但社保贷款往往只要求房企出示“一证”或“两证”，这就是为什么2004年前后上海房企会一窝蜂地涌向社保基金的原因。

　　有接近上海市政府的权威人士向记者证实：“在上海，获得社保贷款的房地产企业，至少有十多家。”显然，瑞安的15亿元贷款，只是冰山一角。

　　与此次社保案牵连甚深的上海电气(2727.hk)，其母公司上海电气集团本身就成立了房地产公司。此外，房地产巨头朱孟依控制的珠江投资，2004年投入人民币约9亿元，获得上海电气近10%股份，成为其第二大股东。近日记者曾询问珠投旗下的珠江地产上海公司高层，对方表示公司与此案没有任何关系。

　　另有市场消息称，香港上市公司上海置业(1207.hk)也从社保贷款。记者致电上海置业求证，对方否认了这一说法。其他数家近期在浦东大手拿地的港资企业，亦传闻与社保案“有染”，但经记者多方查探，仍未能掌握确凿资料。

　　知情人士告诉记者，能够得到社保基金“青睐”的企业，大都和政府关系非常密切，比如上海某家知名房企，是原国有企业转制的，就顺利拿到数亿元的贷款。而罗康瑞与上海市政府关系之融洽，当地政界及地产界无人不晓。