【转贴】别做梦了 宏观调控不是让房价下降

阿杜

　　如何看待当前的房地产市场形势和宏观调控？建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴结合工作体会，近日在沈阳举行的北方房地产论坛上发表了一些观点。赵路兴指出，宏观调控实施以来，房价趋于平稳，开发商定价更加谨慎和理性。

　　一些正在销售的楼盘，在没有进行价格下调的情况下，通过送汽车、送家电、送契税等办法暗中降价来促销。现在开发商售房面临着比较大的市场压力，因为居民对国家宏观调控的认识存在一些偏差，认为房价有可能下降，普遍持观望和持币待购心态。实际上，宏观调控的目的是让房价过快增长的幅度降下来，维持房地产业持续健康发展。(《新京报》9月10日)

　　赵处长的一席话让我们如坠云里雾里，原来让购房者盼望已久的国家宏观调控不是让房价下降。那么，宏观调控的目的是什么呢？据赵处长说，实际上，宏观调控的目的是让房价过快增长的幅度降下来，维持房地产业持续健康发展，而并非让房价下降。赵处长为什么说这一席话呢？原来，居民认为房价有可能下降，普遍持观望和持币待购，一些正在销售的楼盘，在没有进行价格下调的情况下，开发商通过送汽车、送家电、送契税等办法暗中降价来促销，开发商售房面临着比较大的市场压力。而开发商的这种“压力”无形中给政府施加了压力。

　　房地产业作为发展最快的国民经济主导行业之一，特别是近两年投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大，引起了人们的普遍强烈关注。在房价的争议中，出现了泡沫论、地荒论，但无论是哪种论调，房价成为普通老百姓不能承受之重已经成为不争的事实，国家的宏观调控正是在这样的背景下出台的，抑制房价上涨成为社会各界的普遍共识。老百姓盼望房价下跌，而开发商处于自身利益考虑，则力挺房价上涨。我们不否认，国家的宏观调控政策是在平衡这一利益冲突。政府对房地产业的作用是主导性的，政府在制定政策时要考虑减少对该行业发展的震动。稳定房价是关于房地产宏观调控中提到的最多的字眼。对此，有关方面、有关人士不止一次地出面解释：以“国八条”为代表的调控新政不是要打压房地产，目的在于稳定房价，遏制投机炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住宅和经济适用房，合理引导住房消费。不可否认，将房价过快增长的幅度降下来是此次宏观调控的主要目的。从这一点上我们不难理解赵处长的此番话的合理性，但是，赵处长为什么会认为居民对国家宏观调控的认识存在偏差呢？居民认为房价有可能下降的认识真的出现了偏差吗？要解读这个问题，我们还是回到市场，看看房价是否合理，百姓是否能够承受。


　　对于房价飞涨，地产商总是习惯从“市场”找原因，归因于“需求”强劲。有学者也认为，目前中国的房地产发展是正常的，房价是价值规律和供求关系共同决定的，房价的上涨是市场自动调节的，是千千万万购房者和大量的房地产企业在一个公平的、规范的市场上形成的(江苏经贸职业技术学院学报2005年第2期)。但问题是，强劲的“需求”一方面受到了高房价的抑制，另一方面却是一些地方政府“拉动”的“伪需求”。一些地方政府热衷于“经营城市”，大搞强行拆迁，居民失去了原有的安身之所，他们当然会有强烈的购房“需求”。然而，当一套住房，需要一个人甚至一家人不吃不喝也要“奋斗”十几二十几年的时候，有什么理由证明这样的房价不是虚高的？为什么不会下降？有什么理由认为这是公平的、规范的市场？对此，有学者认为，房价多高是市场说了算，政府不必烦心，至于穷人能不能买得起房，不是开发商的责任，市场只考虑效率，不考虑所谓的公平，并举了一个典型的例子来证明房价的合理，如果一套房子可以50万元卖出，凭什么要求开发商以40万元卖掉？(江苏经贸职业技术学院学报2005年第2期)如果按照这个逻辑，那么，购房者就别指望房价下跌了，哪个开发商愿意把房子廉价卖出去？看来，房价只有上涨的份。你穷人买不起房，那只能怨你命苦，谁叫你没有百万家财呢？社会既是富人的社会，也应该是穷人的社会，房价再高自然会有高收入者去购买。问题是，如果社会沦为富人的天堂，成为穷人的地狱，它的后果是不堪设想的。而目前国际上比较公认的房地产利润是2%--3%,稍高一点的也不过5%,而中国的房地产利润一般在15%---30%之间，有媒体披露，有的地方房地产利润达到90%，更有将房地产利润计算为600%的，尽管这种计算方法是否公正和科学有待考究，但却说明，房地产业是一个暴利行业。针对市场上出现的“天价月饼”，国家四部委联合出台了月饼包装不许超过月饼本身价值25%的规定，这是为了抑制“天价消费”而采取的措施。对天价月饼市场采取的抑制措施完全可以拿来作为抑制房市的借鉴，为什么就不能出台限制房价利润的规定呢？而仅仅是一个稳定房价的模糊概念，稳定房价是稳定上涨、稳定不动还是稳定下降？相信不同的阶层会有不同的解读。

　　国家宏观调控实施后，消费者持币观望，期待房价下降，导致开发商售房面临着比较大的市场压力，为了刺激房市，开发商通过送汽车、送家电、送契税等办法暗中降价来促销，对于消费者来说这应该是一个利好消息。然而，有关方面、有关人士不止一次出面解释，调控新政不是要打压房地产，目的在于稳定房价，遏制投机炒房，控制投资性购房。为什么在消费者承受高昂房价压力时却没有部门出来为消费者减压，而当开发商面临“卖房难”的压力时，建设部官员却急吼吼地出面“解读”宏观调控政策，为开发商“减压”，其姿态是什么？是为房价上涨煽风，还是为开发商打气？赵处长的一席话，当然让开发商吃了一颗定心丸，但却为消费者泼了一盆冷水，令人感到不安。（池墨）

阿杜

　　国际投资银行摩根士丹利最近在一份研究报告中指出，中国房地产市场有两个泡沫。报告中惊呼：人均收入不到美国1/30的中国购房者正在负担着和美国人一样高的房价！(见《市场报》9月5日)

　　在我国，房地产行业已经成为暴利行业，拿2003年来说吧，在福布斯《2003年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的竟多达35名，与其他行业相比，遥遥领先。

　　与此密切相关的是，中国商品房价格平均上涨了9.2%，并且这种房价的快速上扬，使原本远远脱离了老百姓收入水平的房价，更加居高不下。有人认为，房价的上涨已经不需要理由，好消息坏消息都是房价上涨的理由。

　　面对国家调控房地产行业的政策，我清晰地记得，一群靠房地产成为富人和掌握着财富的人，在博鳌亚洲论坛，就中国的房价问题，各自吹拉弹唱了一番。他们的论调高度一致，房价还会上涨。不过经过精心对比，可以发现，房地产行业之所以成为暴利集团，是以我国公众承受世界上最高的房价为前提的。尽管从总体来看，国外房价要高于国内，但是美国、日本等国家或地区的人均收入远远高于国内，其房价与家庭年均收入的比例一般在3-6倍之间。而在中国，这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。在美国一套普通住宅大约等于城市居民3-5年的收入，而在中国，这一数字大约是10至15年。难怪国际投资银行摩根士丹利在研究报告中惊呼：人均收入不到美国1/30的中国购房者正在负担着和美国人一样高的房价！

　　这让笔者想到了我国大学的高收费。很不幸的是，有人经过比较算出，我国的大学收费同样位居世界第一！和房地产行业一样，教育行业也是我国的暴利行业，同样位居暴利行业的前列。这些事实鲜明地告诉我们，在社会转型期，房价和高校收费世界最高，有违社会公平和社会和谐，会给民生和社会发展带来隐患。

　　我们“享受”世界上最高的房价和学费，根源在于公共政策的缺位和越位。公共政策的核心价值是维护社会公平,应该将公共政策更多地偏向于需要政策扶持的社会弱势群体,但是由世界上最高的房价和学费得知，公共政策并没有达到这个效果。

　　我们知道，公共政策作为一种弥补市场不足的制度安排，更多的体现为追求社会公平、正义、民主，承担社会责任等。但世界上最高的房价和学费问题，揭示了公共政策的公平和社会责任品质的流失。笔者以为，公共政策关系到千千万万人的利益，它是公众选择的结果，而不是个人牟取利益的工具，维护公共利益是一切公共政策的出发点和归宿。公共政策应成为维护社会公平和公共利益的利器。要知道，公共政策所要解决的是大多数人所面临的问题，必须以公共利益为其价值取向。公共政策作为服务和增进公共利益的政府产品，是对社会利益的权威性分配，因而其本质是社会利益的集中反映，这一本质决定了公共政策必须反映大多数人的利益，才能使其具有内容的合法性。社会的发展和道德取向总是要为大多数人谋利益，促进大多数人的发展，因为每一个政府为维护其合法性都不得不考虑大多数民众的利益。

　　世界上最高的房价和学费，已经形成了巨大的社会风险隐患。这极易因“水桶效应”而成为社会动荡的“火药桶”，构成了影响社会稳定与发展的重要因素。这就需要政府坚定地公众的福利保障作为公共政策的重要的甚至首要的价值导向。

阿杜

　　昨天，地产界的“发言人”任志强和潘石屹同时发表声明，矛头直指９月１０日出炉的“中国纳税百强排行榜”以及此后媒体对房地产企业在纳税上的质疑。两人一致认为，“偷漏税大户”是外界对开发商的误解，在纳税上，房地产企业其实是“良民”多。

　　在这份２００４年度中国纳税５００强企业排行榜中，３００名内无一家房地产企业。对此，有评论说：房地产企业成纳税“侏儒”。ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹对此的驳斥，首先源于旗下公司被误解。此前，潘石屹曾表示，ＳＯＨＯ中国下属的北京红石建外房地产公司２００４年共纳税３亿元。但是，这次国家税务总局的纳税排行榜公布的数据却是１．８亿元。“我们从国家税务总局计划统计司了解到的情况是，这个数据把我们公司的企业所得税漏掉了。”潘石屹解释道。他表示，自己相信国家税务总局会很快更正这个数字。

　　“税收５００强中没有房地产企业，并不表示房地产企业不纳税，不能反映房地产企业的正常纳税情况，也不能反映房地产企业所做出的社会贡献。”华远集团董事长任志强直言。他认为，房地产企业从来都是各级地方税务部门审查的重点，房地产行业不但不少纳税，并且常常是与其他企业不同的预先纳税。

　　对于房地产企业进不了中国纳税排行榜前列，任、潘均认为是由该行业的分散造成。潘石屹举例说，北京注册的房地产公司有４０００多家，全国有４７０００多家，其中绝大多数是项目公司，像万科、华润等，但是这些项目公司的纳税都不是全部计入“集团”公司内的。任志强认为，这个问题在深层次上就是税制设置的问题。

浮绿水

可是广大人民群众还是希望房价能降下来。这是谁也不能忽视的事实。