【转贴】汇率房价走势迷离 两谜团组成一张网的两个结点

稳坐钓鱼船

人民币汇率和房地产价格就像一张巨大的蜘蛛网里的两个结点，独立存在，但又紧密相联。

    一位经济学家在接受媒体采访时曾说过，2005年全球最大的谜团就是人民币的汇率。

    我想说的是，2005年，中国经济的最大谜团是房地产价格，价格究竟会不会降，降的幅度有多大。

    这两个谜团，打开了其中的一个，也许就可以找到打开另一个之道。

    就像大家都知道人民币升值是迟早的事，只是谁也不知道升值的确切时间一样，所有的人都知道国内的房地产价格高得有些离谱，肯定会降，但究竟什么时候会真正降下来，谁也说不准。

    如今的现实是，无论是人民币汇率的走势，还是房地产价格的走势，都越来越扑朔迷离了。

    5月初，在土耳其伊斯坦布尔出席亚洲开发银行年会的中国财政部部长金人庆，面对市场对人民币升值预期的投机行为甚嚣尘上，回应说，市场投机的效果将适得其反，在过度投机的干扰下，中国政府目前的汇率改革速度和难度反而将增大。

    在不久前的4月23日，出席博鳌亚洲论坛的中国人民银行行长周小川对中国汇率改革发表的论调是：“假如压力不大，我们可以按照自己的优先顺序，逐步进行改革；不过如果国际压力够强大，那也不是坏事，它将迫使我们加速改革。”

    金部长和周行长表达上的区别在于，金部长认为，对人民币升值的压力太大，改革的速度和难度反而将增大。换句话说，就是希望能够找到一个政治压力和投机压力都“足够弱”的时机，推进汇率改革。周行长则认为，如果国际对人民币汇率的压力够强大，将迫使决策者加速人民币汇率改革。其中蕴含的潜台词是，如果继续拖延的话，改革可能会在更困难的环境中进行。

    虽然表述各自不同，但中心意思是一样的：那就是汇率改革迟早会推进，只不过推进的快慢程度会因为不同的认识而有不同的选择。因此，汇率改革到底会迟，还是会早进行，还是一个谜。

    房地产价格的走势同样出现了让人看不懂的局面。

    今年一季度最重要的宏观调控政策当属央行出台的房贷新政，政策方向具有紧缩性，目的是为了抑制过快上涨的房价。但事实是，房地产投资增长依然较快，一季度达到了26.7%；房地产市场价格仍然持续上涨，来自国家统计局的数字显示，一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。而且国家统计局的专家认为，下半年房价增长仍可能偏快。

    一面是政府努力采取措施打压房地产投资和房地产价格，一面是房地产价格攀高不下。房地产市场究竟怎么了？

    其实，人民币汇率和房地产价格这两个从表面看上去并无太多关联的问题是有联系的。因为，在飞涨的房地产价格背后，升值预期是一个推动力。

    据报道，今年初，海外基金收购商业物业轰动了上海滩。花旗银行斥资8亿元买下陆家嘴写字楼物业，澳洲麦格里集团旗下m gpa花8亿元收购新茂大厦，荷兰国际房地产、摩根斯坦利等在上海房地产市场更是动作频频。今年前3个月，外资机构在沪房地产收购资金已经超过去年全年。4月初，高盛首度重拳出击中国地产业，斥资1.076亿美元买下坐落于上海外滩附近一栋24层的写字楼———百腾大厦。

    据人民银行上海分行统计，境外资金直接流入房地产的比重，2001年是16.1%，2002年上升到23.5%，2003年超过了25%，2004年前5个月达到32.6%。

    外资之所以大举进入房地产，一个重要原因是人民币升值预期，热钱流入最主要的选择是投资和购买房地产。

    于是，热钱将两个都很敏感的问题联系在了一起，而且似乎成了解决这两个问题的一种选择。

    只要热钱不再巨赌人民币升值，市场上对人民币升值的投机压力就会弱下来，热钱也会因此而撤离房地产业，这样，也许汇率改革进行得会更加顺利，房地产价格也会失去支撑其上涨的重要支柱。

    但有一点需要注意，那就是外资热钱的撤离，会不会对国内房产造成毁灭性的打击？如果房产价格过快过猛下降，将会涉及到整个中国经济。

    首先是银行受不了。据中国国际金融有限公司资料，大约60%的房地产投资来源于银行贷款。再加上个人房贷的2万亿元，如果房价真的大落，好资产就变成了呆坏账。本来就很脆弱的中国的金融业能否承受？其次，是农民工受不了。不可否认的是，进城的农民工一半以上都在从事建筑业以及与建筑业有关的行业，如果房价大落，带来的必然是房地产业的萎缩，这样，很多农民工就会失业。农民的增收问题如何解决？城市居民也会受不了，据中国社会科学院经济研究所李实教授的研究，2002年城市居民净房产均值29703元，占居民总财产净值的64.38%，房价大落就意味着居民财产的缩水和贬值，进而会影响到居民的消费支出心理，国内需求也会随之大落。

    人民币汇率和房地产价格就像一张巨大的蜘蛛网里的两个结点，独立存在，但又紧密相联。

    一位经济学家在接受媒体采访时曾说过，2005年全球最大的谜团就是人民币的汇率。我想说的是，2005年，中国经济的最大谜团是房地产价格，价格究竟会不会降，降的幅度有多大。

    这两个谜团，解开了其中的一个，也许就可以找到解开另一个之道。

    但至少目前为止，这两个谜团还在继续着！