【分享】IMF预警香港楼市：比合理价位高三成

I虎气冲天

　　香港特首梁振英上周公布首份施政报告后，香港楼市再度升温，一手二手市场成交价量齐升。梁振英称，不排除推出楼房空置税应对。而国际货币基金组织(下称“imf”)认为，楼市是香港经济最大风险，香港楼价已比其合理价位高出三成。<?xml:namespace prefix = o ns = urn:schemas-microsoft-com:office:office /><o:p></o:p>

　　1月16日公布的施政报告，虽然提出多项增加土地和楼房供应的长远措施，但至少要在三年后才能开始见效。<o:p></o:p>

　　香港置业的调查显示，73%的人认为施政报告对楼价影响正面，53%的人短期内会加快买楼。市面上成交再度活跃起来。没有令人忌惮的新“辣招”出台，发展商及二手楼业主又看到了眼前的机会。<o:p></o:p>

　　楼市火热<o:p></o:p>

　　去年11月针对非香港居民推出的15%买家印花税和延长额外印花税的“双辣招”已然开始失效。<o:p></o:p>

　　不论是政府资助房屋市场还是市场主导的私人楼市，香港市民“抢楼”情形再现。由香港房屋协会针对符合资格的香港永久居民推出的绿悠雅苑，由于以比市场价折让三成出售，获得超额44倍的认购。<o:p></o:p>

　　中原城市领先指数已升至115.93，再创历史新高。一手市场在上周末交投火爆，新鸿基地产推出的新楼将军澳天晋成交223宗，创出“双辣招”后新高，其中不乏内地买家缴付15%的买家印花税入场；二手市场方面，中原地产数据显示，上周末香港十大屋苑成交46宗，比前一周末的32宗上升44%，创出近8个月新高，重返去年5月旺市水平，不少二手业主也立刻提高叫价。<o:p></o:p>

　　中原地产创始人施永青称，施政报告一出，买家便蜂拥入市抢高楼价，地产股股价也节节上升，主要是政府强调长期增加供应，但令人们意识到政府短期内无能为力，楼市的升势至少可以持续两至三年，故选择及早入市，激发了市场积蓄的购买力。<o:p></o:p>

　　面对市场反应，梁振英1月20日称，如发现发展商囤积楼房托价，特区政府有多种手段应对，不排除开征楼房空置税。但实际上，目前香港住宅空置率仅为4%，是15年来新低。香港运输及房屋局局长张炳良则称，希望把空置率进一步降至3%。<o:p></o:p>

　　imf预警香港楼价高估三成<o:p></o:p>

　　在市场一片火热中，imf近日称，楼价激升是香港经济的重大风险，香港楼价与市民收入比率达12.6倍，是全球主要国家和地区中最高的。<o:p></o:p>

　　imf去年11月中旬对香港进行了考察，并于去年12月底撰写了2012年香港经济评估报告，于今年1月17日正式发表。<o:p></o:p>

　　报告称，房屋供应有限、投资者广泛，以及长期低息环境影响，香港楼价去年前10个月升幅达23%，楼价已比2008年翻了一番。imf指出，内地买家成交量已在2011年占香港市场20%份额，市场估计以价值计算达50%份额。<o:p></o:p>

　　以回归分析法估算，imf发现香港楼价比合理水平高10%，但目前低息环境并不正常，若以实际利率回到2003~2007年水平，imf估算香港楼价已比合理水平高出30%。<o:p></o:p>

　　从1997年楼价高峰到2003年中，香港楼价曾累计下跌66%。imf指出，一旦香港楼市突然调整，会对香港银行业和当地需求带来风险。香港银行的贷款余额有55%是与房地产相关，加上不少其他用途的贷款也是以房地产作为抵押品，若楼价大幅回落，抵押物价值相应下跌，将再现负资产情形，最终导致香港当地需求、银行信贷和楼市的恶性循环。<o:p></o:p>