上海楼市假回暖真相：开发商清货欲低点囤地

千金一笑

2月，上海市商品住宅成交78.76万平方米，比1月48.81万平方米增加61%。这一数字与2006年和2008年同期相比都增幅明显，分别上涨26.91%和129.09%，与2007年基本持平。

借此数据，以开发商为代表的卖方开始集体唱多，“楼市开始回暖”。

但各种渠道的数据都显示，开发商今年存货的压力创下历史新高。集体唱多，本意或是为了清货。正如近日易居(中国)董事局主席周忻透露，多数开发商比往年提前近一个月启动了全年营销攻坚。“目前地价比高峰时跌了至少一半，但房价没有跌这么多，尽快清货回笼资金抄底土地比捂盘划算多了。”

存货重压

周忻是在《中国房地产2008年年鉴》新书首发仪式上说了这番话，“今年大多数开发商的销售存货、回笼资金压力都很大，尽管信贷有所松动，但今年房地产公司的主要资金来源依然是销售回笼，首要任务就是清货，其次才是展开其他融资尝试。”

进入2月，全国大中型城市除苏州成交量出现明显下降外，其他城市则保持相对稳定增长，个别出现较大幅度的上扬，环比增幅达到20%－50%之间。上海市场表面回暖表现更为明显。易居中国·cric系统显示，2月上海共成交豪宅(均价3万/平方米以上)83套15074平方米，成交面积环比上涨45%，同比上升72%；据美联物业市场研究部数据显示，2月上海市二手房成交量较1月份有明显放量迹象，增长近1倍左右。这成为开发商们集体唱多的背景。

但仔细分析可以发现，基于成交量回升的“回暖”论调并不站得住。首先是开发商降价带来销量上升。上海佑威数据显示，2月全市商品住宅成交均价为12141元/平方米，相比1月出现了明显的下跌，跌幅为13.94%。

其次，在约六成成交增量的背后是高达2.5倍的供应暴增做铺垫。2月上海全市商品住宅新增供应面积为53.83万平方米，比1月增加了248.41%。

另一个常识是，去年2月恰是春节期间，与今年春节后的2月成交量并不具有可比性。

土地低价诱惑

“年后，我们跑了很多地方，与开发商高层沟通，不少去年对拿地只字不提的企业，也开始计划今年要拿一些土地，只要有‘好东西’，很感兴趣。”周忻坦言，拿地的话题，在有些开发商口中是一年多来首次被认真提起。

同时，地方政府下调出让价格后土地供应的明显放量，也为房企新增土储带来更多机会。

中国指数研究院数据信息中心对北京、上海、广州等20个重点城市的土地招拍挂市场进行周度监测显示，近期各地土地推出和成交量成倍放大。上周，全国20个大中城市中，北京、天津、杭州、无锡等12个城市共推出土地96宗，推出土地面积多达298.2万平方米。其中，杭州和无锡开始放量推地，杭州推出20宗土地，环比增加186%，推出土地面积64万平方米，环比增加167%。成交量也出现放大。上周，20个大中城市中，北京、天津、上海等12个城市共成交土地107宗，成交土地面积达到574万平方米。

周忻表示，权衡下来可以发现，与市场上低价购地的时机相比，捂盘并不可取。他表示，某地块出让价格，若以楼板价1万元/平方米为标准，在过去市场高峰时可能会竞到2万元/平方米出让，如今出让底价会下调至8500元/平方米左右，且多半底价出让。

两相比较，今年低价购地的诱惑尽显。但关键是，手头并无多少现金的开发商，首先需要尽快清货，回笼资金，才能在土地市场机会出现时及时抓住。