公摊面积到底多少才合适？

主持人：刚刚李律师给我们讲了房屋质量的问题，那房屋质量的问题就离不开开发商的建造，想问一下李律师，在我们国家的开发商需要具备哪些的资质才能建房、售房。

李可殊：这个问题可能大家非常关心，尤其我们买一手房的时候，买新房的时候，在售房处我们经常关注这个问题，这个里面呢，我们在售楼处的时候问的几个核心问题，第一个我们要要求房产商出具五证，哪五证？一，国有土地使用权证，二，建设用地规划许可证，三，建设工程规划许可证，四，建设工程施工许可证，最后一个是商品房预售许可证。这五证齐全了，我才能签署房屋售卖合同，否则交了钱之后，有可能后面办不下来房产证，因为五证不齐全，这是关于五证的问题。

除了五证之外，我们另外还关注两书一表，两书什么书呢？第一个是商品房保修书，第二个是商品房使用说明书，这两个书其实一个是说明这个商品房本身的房屋的情况，另一个是作为我们保修的证明，为了房产出了问题，怎么去维修。还有一分表什么表？商品房建设验收备案表，这个呢表是证明房屋经过验收，也通过验收了，这是关于我们在买卖房产的时候，尤其在售楼处的时候需要问的最核心的东西。

主持人：刚才李律师讲了房屋质量的问题，那我们在平时居住的时候，我们会发现一个问题，就是我们实际购买的房屋的面积，跟我们实际使用的面积，他们之间是有一定差别的，这里面可能有一个公摊面积的概念，然后能不能请李律师给我们讲讲公摊面积有哪些法律规定，比如它在什么样的范围是合理的。

李可殊：好，公摊面积是我们目前在买房的时候要关注的一个问题，这里面因为我们要注意两个东西，我们经常在购房合同和房本上出现两个不同面积的表述，一个叫做建筑面积，一个居住面积，这中间的差额就所谓的公摊面积，建筑面积指这个房子除了自己居住之外还有公摊的部分，加起来叫做建筑面积，而我们能够居住的一部分叫居住面积。我们公摊面积，我们一般在常见之中，根据楼层的高矮会有不同公摊面积的比例，一般来讲在7层以下公摊面积在7%到12%之间，在7到11层大概在10%到16%之间，在12层到33层的时候大约在12%到24%之间，大家可能问为什么有这么大的差别，因为不同房屋的楼层，不同的绿地，不同的其他公共一些过道，这些都会计算在公摊面积里面，所以会影响公摊面积的大小。

那么一般来讲呢，公摊面积在10%到25%之间相对都是比较正常的，这个还需要根据不同的房屋它本身公摊占的面积达小有区别，过高或者过低，我们可以去跟房产商去研究，为什么会差距那么大，咱们也得搞清楚公摊面积占用的部分。一般来讲公摊面积主要包括像电梯井、管道井、像配电室，公用的门厅、过道、地下室，还有公共厕所这些都是公摊面积的一部分。公摊面积主要法律依据有关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊的规则，还有一个是最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用问题相关解释，这是有关于公摊面积的表述。