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经济租用房浮出水面
“经济租用房会是一个笑话，而且只能助推房价。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员曹建海接受记者采访时说。
近日，有报道称，北京等多个城市正在研究“经济租用房方案”，该方案将帮助中等收入家庭解决住房难题。北京市建委有关人士也透露，目前北京市已针对经济租用房在北京推行的可行性及方式进行研究，有望选取部分区县进行试点。这意味着，在经济适用房、廉租房之外，又诞生了一种新的住房模式。
建设部政策研究中心副主任王珏林表示，“经济租用房”又称“经济性租房”，是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金和居住条件都好于廉租房，是专为特定人群解决居住问题所设定。
“经济租用房”与“经济适用房”的区别是，前者是一种住房消费方式，而后者是从政策保障角度出发的一种住房产品分配形式。另外，“经济适用房”强调“建房”，以新建设的房屋为主，而“经济租用房”房源则包括政府从市场上收购的房屋或开发企业自有的房屋等等。
据介绍，目前福建等地已率先推行经济租用房制度。内容包括：套型面积原则上控制在60平方米以下，供应对象主要面向行政机关、企事业单位、新就业大中专毕业生、引进人才等中低收入住房困难群体，实行以物价部门核定的成本来定租金。
建设部有关官员表示，“经济租用房”将与“限价房”一起成为解决城市中等收入家庭住房困难的工具。
有报道称，“经济租用房”和“限价房”区别是，“限价房”以售为主，强调购买人群具有本市户口。而“经济租用房”则有可能突破“户籍限制”，为外来人口等城市中等收入家庭提供租房帮助。
究竟有多大操作性
尽管“经济租用房”前景美好，但是一些专家并不看好。
北京大学副教授、中国民营经济研究所执行所长黄俊立接受记者采访时说，经济租用房的广泛推行，除了要解决土地、房屋来源两个最主要问题外，还有如何界定审查符合条件家庭的收入情况，当地政府财政支持力度以及如何保证监管等问题。
“在经济适用房、廉租房之外政府再搞一种住房形态，专门用来出租，我觉得是在玩概念。”曹建海主任接受记者采访时说，“实质是不想动高房价。”
曹主任表示，政府从市场上买到这些房子，就算按市场价格租的话，连一半资金都收不回来。如果再低于市场价格，想把钱收回来，恐怕得80年才行。这80年还不考虑利息的损失、房屋的修缮及空档期。如果把这些都考虑进去，估计150年才能收回。这意味着政府会出现巨额亏损。
“实际上建经济适用房政府是不亏损的，而且，建经济适用房只不过放弃了拍卖土地赚大钱的机会。”曹主任说，搞经济租用房，房价会继续上涨，因为此举并不能遏制开发商和地方政府通过倒卖土地逐利的冲动。
“经济适用房对应于低收入家庭，而将经济租用房对应中等收入家庭，前者可购买，后者属租赁，难道中等收入家庭反而不如低收入家庭？”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容接受记者采访时说，“这和限价房一样，都是在玩概念。”
易宪容表示，现阶段除了特困群体和高收入群体都是中等收入，中等收入家庭至少占80%以上。政府解决如此庞大群体的住房不符合实际，是画饼充饥，国际上也没有先例。“而且，限价房只不过是告诉市场，房价只能上涨，不能下降。这不符合经济规律。”
政府应大建廉租房
狂飙的房价让中央政府大伤脑筋。与此相伴的是去年紧锣密鼓地推出了涉及房地产税收、房地产信贷、土地供应管理以及廉租房等14条房地产调控政策。
终于，在年末时，疯涨的房价有了“歇脚”的迹象。表现为交易量下跌，市场观望气氛浓郁。
但是，最近央行公布，今年1月份新增贷款达8036亿元，同比增长了2000亿元，创历史新高。其中，居民户贷款增加1355亿元，短期贷款增加491亿元，中长期贷款增加864亿元。
“这说明居民短期贷款增加小于中长期贷款。也就是说，住房按揭贷款仍然是居民贷款的主要用途。如果这些贷款投资比重过高，今年房地产面对的问题同样不可小觑。”易宪容对《市场报》记者说。
对于高房价，政府去年先后颁布《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》，将楼市需求分流，即廉租房是政府着力解决的问题，经济适用房将用市场和政府调控相结合的方式解决。但是，各地政府保障性住房的积极性并不高。
以在这方面做得不错的北京为例，据了解，2008年，北京拟新建经济适用房300万平方米、廉租房50万平方米。如果这些不打折扣都到位，也才350万平方米，按60平方米每套计算，不足6万套。显然是杯水车薪。
易宪容告诉记者，今年全国保障性住房计划安排资金1530亿元，而近几年每年的住房销售额约为2.7万亿元。如果这些资金全额到位，也只占5%至6%。2007年全国保障性住房资金则不足500亿元，实在是太少。
经济学家谢国忠撰文认为，大规模发展廉租房，中国并不缺钱。只要地方政府不对土地收费，开发成本可以控制在每平方米2000元。即使有5亿人需要，以人均20平方米计算，总量约100亿平方米，价钱大约是20万亿元，只相当于2007年gdp 的83%。如果计划历时15年，每年也就6亿多平方米，花费还不到2008年gdp的5%。中国gdp每7年就翻一番，到2015年，此项目的花费就只占gdp的2.5%；到2022年，不过1.3%。 |
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大天下 
发表于 2008-2-23 15:51:26
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