直击楼市三大“暗箱” 为何排几天队买不到房?

柳树

　　8月8日下午，杭州某知名房产论坛上，出现了一篇不足百字的转让帖。署名“menghudie”网友发言称，因资金问题转让城西一楼盘的内部预订号码，转让价格四万元。一分钟后，有跟帖者留言：“据说已内定一空了？”

　　2004年12月6日，杭州网上透明售房系统开始试运行，至今已近3年，与当时相比，现在商品房买卖过程确实更加透明，也更加规范。但即便如此，从记者采访中了解到的情况看，楼市中的“暗箱”操作仍然存在。


　　为什么排了几天队都买不到房？——内部预订的暗流


　　受宏观调控政策影响，约有近两年时间杭州楼市走势较为平稳，月价格涨幅在1%～4%之间。这种情形在今年有了变化，四五月份开始，杭州楼市重新火热，一些房源走俏，房价上升明显，原本已消失的内部预订重出江湖。


　　房价迅速上扬，让原本持币观望的购房者迫不及待入市追涨。根据杭州市房产管理局的统计，今年1~7月份杭州透明售房网上共成交商品房2.4万余套房源。而2006年杭州市房管局公布的杭州主城区全年商品房的总成交量为25856套。今年前七个月的量已相当于去年全年的93.3%。


　　即使没有这一连串数据，身处其中的购房者也已感受到了“抢”房的紧张气氛。“a楼盘开盘的时候我也去了，排了一上午队连门边都没摸到。”冯先生是记者的朋友，说起两个多月前的那次经历，他仍心有余悸，“听说很多房源早就内部预订了，还有人排了两天两夜的队也没买到房。”


　　“一般我们会提前半个月把消息传送到公司内部员工以及内部员工的亲戚朋友，明确想要购买的楼幢、层数、户型面积，在正式对外公布开盘前一天办好预订手续。”一位熟识的销售员私下告诉记者。


　　“主要是为了方便关系户，开发商总不能得罪一些重要的关系户，得让他们先挑好房子，保证他们轻松买到。”她向记者表示。


　　内部预订、提前预订还成了正式对外开盘前的一种造势手段。因为经过内部预订的楼盘由于相当量的房源已被订走，它在公开销售后会让人深深感到“房源紧俏”。


　　“原来还能靠转让预订号赚钱，不过现在管得严了，因为对形象不好。”一家房产公司的销售员章颖俏皮地吐了吐舌头，做了3年多销售的她，已经不记得自己手上“内部预订”出去多少套房子了。


　　为什么解除合同的房源那么多？ ——假按揭和在办出三证前炒房


　　与内部预订相比，房产更名隐蔽性更强，但也不是无迹可寻。


　　我们可以获取的最公开、最直观的数据就是杭州透明售房网上公布的解除合同房源记录。从今年7月至8月13日的一个多月内，杭州主城区范围内共有139套房源上了解除合同房源的公示榜，其中最多的三个楼盘，分别有29套、15套、15套房源集中在20天内解除合同。无独有偶，这三个楼盘要么刚刚交付，要么正准备交付，而记者在查询原购买人信息时，发现其中有内部员工。


　　解除合同就是退房。在房价上涨的情况下，谁会选择看上去这么“傻”的行为？


　　记者辗转联系上其中一位退过房的业内人，在详实的数据面前，他终于松口，道出个中玄机。“现在已经备案预售的商品房是不允许更名的，哪怕是夫妻、母子、兄弟姐妹这样亲近的关系也不行，唯一的办法就是退房，就是解除合同。”他要求记者隐去姓名，称他“z”先生。


　　“z”先生退房是因为想在三证办出前把房转让掉，从而避免三证办出后面临的税费问题。按照相关规定，没有三证的房子是不允许交易的，“z”先生的房子快到交付时已涨了不少价，于是通过解除合同的方法“成功”转让给了下家，给自己省下了七八万元的税费。


　　而还有一种解除合同则是公司在资金紧张时通过员工按揭买房，从而筹集到资金。房子有了真正的买家后，或者楼市行情转好后，再让员工“解除合同”退房。


　　解除合同是怎么操作的呢？“最简单的办法就是利用小区设计变更，要求退房。”z先生说，在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意，否则开发商就构成违约，购房人有权退房。这是正当理由退房，房管局也不好管。z自己就曾经利用这个理由退房，一转手净赚了16万元。


　　另外一个比较常用的理由就是：签定购房合同后，银行的按揭贷款办不出来。


　　z说，只要退房理由成立，退房过程是很简单的。


　　为什么有那么多的限制房源？ ——其中就有捂盘待涨的


　　有人形容目前房地产市场中的“暗箱”现象，“政策性和灵活性相结合，就是你所看到的一切”。这其中，结合得最“完美”的非限制房源解禁上市莫属。


　　一周前，杭州透明售房网公示一批即将解除限制预(销)售房源。其中一个位于杭州城西的b楼盘，撩开了一直颇为神秘的限制房源解禁上市的朦胧面纱。


　　一般被限制房源分为三种：一种是司法查封的限制房源；第二种土地抵押；第三种在建工程抵押的房源，这三种房源都需要开发商预先对房源进行解押之后方可合法销售。


　　那么目前杭州透明售房网上的那些限制房源又是些什么房呢？“其实现在的限制房源主要有三类，第一类是物业用房；第二类是楼盘建筑面积超标部分，拿不出预售证的；第三类是开发商故意捂盘不卖，申请在建工程抵押的普通商品房。”几经周折，记者找到了某房产公司的一位资深人士，在承诺不透露其姓名及公司后，他爽快地答应接受采访。姑且称他“c”先生。


　　每个楼盘都有限制房源，数量多少不同而已，开发商有利可图的主要是后两类房源。“一般来说面积超标部分虽然拿不到预售证，但交房时只要补足土地出让金还是能办三证的，所以这部分限制房源在公司内部仍是被当成普通房源卖。”c说。


　　数量最多的是第三类限制房源——像b楼盘这样的申请在建工程抵押的房源。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条，对“在建工程抵押”的定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。


　　也就是说，只要抵押人将贷款偿还给银行，就能重新取回对这部分房源的处理权，这些房源什么时候能卖最终由开发商说了算。所谓“限制销售”只不过是销售技巧而已，实际就是“未售”房源。


　　这么做，对开发商有什么好处？很简单，等房价上涨，以便谋取更多利润。以b楼盘为例，8月14日，记者从杭州透明售房网上搜索的结果是，目前该楼盘仅有21套住宅可售。但实际上，它的住宅部分还有595套房源被限制销售(不包括已解禁的32套)，而此前纳入网上销售的住宅量为867套。限制房源竟然占了房源总量的四成多。


　　从销售价格看，去年上半年该楼盘开盘时均价约为12000元/平方米，而最近成交均价接近16000元/平方米，每平方米均价上涨4000元左右。即使今后的均价不再上涨，以每套建筑面积100平方米计算(该楼盘多为120平方米以上户型)，这些多捂了一年的房子，每套约可增加40万元。这595套限制房源中，增加的销售额(基本上已是毛利润)达到了23.8亿元。