困扰贷款买房的三个大难题

sudukang

    在买房贷款方面，我们经常会被三个问题困扰，分别是：

1、贷款年限是越长越好吗？

2、等额本息和等额本金哪个更划算？

3、提前还款合适吗？

    贷款年限越长，你的月还款额就越低，你在某一刻占有的现金就越多，就越能够用于其他用途；

    选择等额本息，也是解放自己的资金能力，不用在初期负担较大的还款压力；

选择提前还款也是，等于是降低了自己的资金动员能力，流动性变差。

    资金是留给自己还是还给银行？

    这三个问题，我们可以将他们抽象一点，其实都是关于花钱是否划算的问题。我尽可能多留一点资金在手中，还是尽可能多一点把资金留给银行。这里有一个前提，那就是留在手中的资金必须投资出去，并带来必要的收益。

    所以，这三个问题最终抽象的结果是：同样一笔钱，我用来投资，收益率能否超过银行利率？

    到了这一步，答案自然一目了然：

1、如果你的投资收益率不敌银行利率，那么尽可能少贷款、年限也短点、择机提前还款。

2、如果你的投资收益率超过银行利率，那么这笔钱握在手中显然更划算，多找银行借钱，慢慢还。

    之所以这样计算，原因只有一个，利率是资金的价格。假如你以4.9%的利率水平从银行获得贷款，并将这笔钱以6%的利率水平贷给第三方，显然你赚了1.1%的利差。我们贷款买房也是这个道理，你有300万现金，但你买房首付只愿意花100万，剩下200万现金拿去投资。

     按照借4.9%，投6%计算，你借了银行200万，理论上每年会替你带来200万*1.1%=2.2万的收入。所以在投资收益率超过银行利率的前提下，当然是能多贷款就多贷款，贷款时间也是越长越好，更没必要提前还款，因为利率代表的是资金的价格，你便宜借银行的钱，高价投资出去，何乐而不为呢？还是那位上海大妈说得对，“国家的钱，不借太可惜了”。

    至于等额本息和等额本金，从银行收益的角度来说，并无差别，因为银行的收益都是来自于你的贷款本金，借多少钱就还多少利息。等额本息之所以利息总成本更高，那是因为你的本金还得慢，就只有这点差别，银行不是因为本息或本金而改变利息计算方式。

    通胀会影响这个逻辑吗？一般不会。道理很简单，当通胀压力存在时，央行有上调利率的趋势，投资收益和贷款成本都会上升。两者之间的相对关系不会出现质变，除非出现恶性通胀。

    上面是从纯经济学角度展开的讨论，现实生活中，每个人的赚钱能力不同，理财水平也有差异，对负债的敏感性也有不同。

    我曾有位朋友对借钱非常敏感，对信用卡非常抵触，好像每天醒来就欠银行一笔钱一样。对于这样的人，借钱对你的心里状态都有可能产生负面影响。对于这类人，少借钱、等额本息、贷款年限短一些更适合。

    贷款年限、还款方式、是否提前还款到底该怎么选？

    从收入角度来看，我们分为三类

一、主要收入来源是工资

    如果你的主要收入来源是工资，你的现金流就比较稳定，可以是增长，但一般不会出现跳跃式增长，主要理财方式是存款，很少涉足一些投资理财产品，那么你可以选择等额本金、少贷款或缩短贷款年限。因为你的钱主要是存在银行，产生的收益基本上跑不赢银行贷款收益，还有无时不刻不在的通胀。

二、如果你找到良好的投资项目或收入有相当部分来自投资理财

    如果你是一位企业主、个体户或者具备相当理财水平的人。你基本上能确保自己的收益跑赢银行贷款利率，那就多多找银行借钱吧，多借点，慢点还。

三、主要收入来源是工资，但具备一定的理财经验

    这类人可以考虑等额本息+提前还款的方式。你所要做的就是及时权衡投资与银行贷款之间的利差，如果投资不好，可以拿出一部分钱来提前还款降低利息支出。

    从购房目的，也有三类

一、如果是购房自住的，这属于消费，消费就是花最少的钱买到同样的商品。当然成本越低越好，但成本底并不意味着少借钱、提前还款、缩短贷款年限，因为还有机会成本（投资收益与贷款利率之差）。

二、有可能中期换房或卖掉

    这种需求应该属于长期投资，尽可能多贷款，选择更长的贷款年限吧。

三、以投资为目的的购房

    这种买房行为，一般都是短线持有，如何选择要根据当时的经济形势来判断，如果判断房价会飙升，那自然是多借钱，选择更长的贷款年限。反之，少贷点钱，贷款年限也不宜过长。

    货币对贷款年限等的影响？

    目前美元已经进入上升通道，美联储今年已经上调两次利率，按常理，人民币资产收益率也要相应增加，所以应该提高利率。但从现在来看，央行更多采用市场化手段来对流动性进行干预。此种表现，可以理解为保持货币独立性，根据蒙代尔不可能三角，在货币独立性、固定汇率和资本自由流动三者之间，最多只能同时实现两个。

    现阶段，我们显然放弃了资本自由流动，结合目前M2的增速水平，我们预计未来一线城市，及中东部的省会城市都具备购房价值，在这些城市买房，不用太担心基本面带来的风险。在不考虑主观因素的前提下，尽可能贷多的钱，选择更长的贷款年限是更为合适的。