【转贴】美国280万户房奴遭银行收楼

封神老沙

2010年02月08日 09:59   理财周刊

提要：美国房地产业在经历了2008年的暴跌之后，2009年全年依然有恶化的趋势。从刚刚公布的数据来看，去年全年总共有超过280万栋房屋被银行“收房”，这个数字比2008年上升了21%。


当中国的高房价引发了人们对于蜗居、房奴等现象的热议时，美国的一些民众的境遇似乎更为凄惨。金融危机给他们带来的恶果至今还在继续，因为无力支付银行的贷款，他们在房地产泡沫时代以高价买进的房屋，如今只能被银行强行收走，重新回归到无房族。

尽管美国的经济似乎正在开始走向复苏，但是美国的房地产市场到目前为止仍然没有多少复苏的迹象，而且有更趋恶化的可能。根据美国房屋权威调查机构realtytrac公布的数据来看，2009年一年，美国总共有超过280万栋住宅丧失抵押贷款申请，也就是说，总共有超过280栋房屋的主人遭到银行的“强行收楼”。

这个数字的确惊人，因为相比2008年，这个数字增加了21%，比2007年增加了129%！这个报告还显示，去年总共有2.21%的房屋遭到收房，也就是说，平均每45套房屋中，就有一套房子被银行收走。而前三年的数据分别是1.84%、1.03%以及0.58%。

情况还在恶化

从realtytrac不久前刚刚公布的2009年12月份的情况来看，情况的确在不断地恶化。将近35万栋美国房屋遭到丧失抵押贷款的申请，这比上一个月环比增加了14%，而同比2008年12月，这个数字则增加了15%。遏制抵押房产赎回权丧失浪潮是美国房地产市场止跌企稳和实体经济复苏重要一步。丧失赎回权的抵押房产通常大比例折价出售，带动周围房产价格下跌。因此从这个意义上来看，美国房地产业想要复苏，为时尚早。

“正如我们所见，2009年的房产市场的确糟糕，但如果不受立法和房地产整个行业的保护，那么2010年的情况可能会更糟糕。”realtytrac的首席执行官詹姆斯•萨卡肖认为，“去年七月在达到36万栋丧失抵押赎回房屋之后，经历了四个月的好转。但到了年底，情况又开始恶化。因此，美国联邦和州政府纷纷加紧出台对策，包括对于贷款条款进行了修改以及立法进程被延长等。”

“在很长一段时间以来，拖欠贷款的阴影一直笼罩在整个房地产市场，我希望这些拖欠贷款在遭遇收房之后，能够迅速恢复，再在2010年年内作为借贷人进行重新申请。”萨卡肖说。

内华达是重灾区

从联邦和州来看，内华达、亚利桑那和佛罗里达三个州的情况最为糟糕。这些地区是去年全年抵押房产赎回丧失率最高的。最为恐怖的是内华达州，竟然有超过10%的房产至少收到一次丧失抵押赎回权，也就是“收房”通知。而在亚利桑那和佛罗里达州，这个数字都是6%。

内华达已经是连续三年获得此项“冠军”称号。去年12月，内华达的“收房”率环比上升了足足27%，但这个数字同比2008年的12月份已经是呈减少趋势，减少了22%。而且第四季度也环比减少了37%。但总体上来说，这个数字还是位居前列。亚利桑那和佛罗里达情况也不太理想，分别在6%左右。其他州方面，加利福尼亚4.75%，犹他州2.93%，爱达荷州2.72%，佐治亚州2.68%。

从绝对数字来讲，加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那和伊利诺斯州是总体遭遇“收房”最多的州，这4个州加起来，总共有140万栋，差不多是全美国总数的一半。光加利福尼亚一个州，就有超过63万栋房屋遭遇“收房”，比2008年增加了21个百分点。佛罗里达这个数字也高达51.67万，同比2008年增加了38%。

联邦政府酝酿“救房”

失业率居高不下，金融危机依然肆虐，这些数字的背后，也就意味着失去房屋的“房奴”境遇有多么的悲惨。所以，丧失抵押房产赎回权数量攀升促使联邦和州政府想方设法帮助陷入困境的“房奴”。

萨卡肖认为，目前虽然美国楼市情况糟糕，但如果政府没采取措施，“情况会遭得多”。修改抵押贷款是联邦政府拯救“房奴”项目之一。参与这一项目的放贷机构已为76万名符合资格的“房奴”修改贷款，例如降低利率等措施，从而帮助借款人继续支付月供。美国财政部已经在1月15日更新了修改抵押贷款项目参加者数字和情况。

美国抵押银行家协会也提议，政府拯救“房奴”项目应关照失业者。例如，修改抵押贷款项目应允许暂时失去收入来源的借款人推迟还款。他们还认为，政府应避免“无休止、日益频繁的项目调整”。事实上是，自从2009年4月起，一共有9个新项目公布参加条件，超过90份针对新出或修订表格的澄清说明发布，这些复杂冗长的手续，贻误了拯救“房奴”最佳时间。这也是导致2009年末“房奴”遭遇集中收房的重要原因。

封神老沙

有人主动选择“被收房”

失业率高和收入下降预计将是今年丧失抵押房产赎回权增多的主要原因。但有意思的是，恰恰是那些信用良好的业主，却是丧失抵押房产赎回权上升最快的群体。也就是说，那些人主动选择了“被收房”。

这种行为显然起到了“带头大哥”的作用。目前的美国，正在出现越来越多的房奴“弃房”现象，成批的房屋“被收房”，这不仅让银行担忧，更加让美国政府感到害怕。基于此，美国财政部才提出紧急修改银行“收房”方案，让更多弱势群体保住自己的房子。

2010年以来，美国的房地产出现了一个新现象——许多人开始主动放弃自己的房子。过去一年，美政府的救助政策让房奴们看到了一线希望，但最终还是被严格的审核门槛拒之门外。无奈之下，他们被迫故意违约或“战略性违约”。2009年底，很多还不起贷款的家庭发现，租一套同样房子的租金竟然比每个月向银行上交的按揭房款要便宜很多，一年下来还可以存下上千美元，十多年下来没准可以省下一套房子钱。有这样的好事，房奴们自然“扎堆”弃房。

在加州和亚利桑那，一些银行甚至鼓励和帮助房奴逃跑。只要交纳一定量的金融交易费，房奴就可以把房子钥匙交给银行后走人。加州大学洛杉矶分校经济学家苏珊•伍德沃德在一份调查报告中写道，买房者只要愿意与银行达成协议，只要按照每10万美元贷款交纳800美元的“完结手续费”，就可以当个成功的“逃跑房奴”，这就是房奴青睐“战略性违约”计划。

为此，美国财政部于1月25日对750亿美元的“房屋抵押贷款丧失计划”作出修改，将简化借款人为削减还款额而必须提供的文件，这一政策意在止住有意违约的“房奴弃房”行为。据悉，这些变动预计将包括向那些因为薪资水平下降而无力偿还按揭贷款的房主提供更多帮助，财政部官员们仍在就具体措施进行讨论，考虑要么直接给付现金，要么允许借款人推迟还款。