【转贴】房价收入比是个真实谎言

张康大长弓

​​“如果你不愿意持有十年，就不要拥有一分钟。”这是巴菲特的名言，也是很多价投的座右铭，但落到地产股上，就变成了很多人避而不谈的禁区。

因为大多数做地产股的人，看中的只是16年到18年上半年的那段热销期，那就像一张即将兑现的巨额汇票（利润主要在2019年的年报中体现），大家都想在兑现时把它拥有，但提起裤子马上就会翻脸，甚至会狠狠踹上一脚。

我可以想象一两年后骂地产股最狠的，就是当下某些正在鼓吹地产股的人。在很多人的眼里，地产没有未来，这种腔调已经持续十多年了，愈演愈烈。究其根源，在于太多人认为现在的房价过高，按照房价收入比来算，如此高的房价根本支撑不起来，完全是炒作的结果，很快就会破灭。

对于想长期持有地产股的人来说，“房价收入比”这几个字是必须要面对的，不能从心底深处真正理解这个概念对地产的影响，地产股对他来说真的就只是一*夜*情而已。

先看一下中国人比较关注的一些城市，它们之间房价收入比的对比数据：

非常明显地看出，北京不但大大领先美、澳、加、新等国家的大城市数据，而且比一贯以房价高企著称的香港还要高出20%多。虽然上表中的城市，除了北京外，其它国家的城市都有房地产税，物业费和房屋维修费也高很多，但这些城市的购房贷款利率普遍在2-3%，大幅低于国内贷款利率，所以房价收入比还是能体现各城市之间的购房压力的。

我们再看一下国内主要城市的房价收入比情况：

可以看出，全国二线以上城市的房价收入比大部分是超过十倍的，确实不低。而且总体来说，越是发达的城市，其房价收入比就越高。看起来，房价收入比似乎成了城市发达与否的一个标志，这和国外城市形成了鲜明对比。

从全国整体情况来看，我们能够清晰地看到，近期房价收入比的大幅上升，就是从2015年开始的，那一年股市崩盘，楼市狂飙。

面对数据，我们需要实事求是地承认，中国大部分城市的房价收入比确实是偏高的，普通市民想要在一二线城市购房，尤其是购买一些学区好、商业和医疗资源好的房子，压力相当大，高房价某种程度上抑制了人口的流动，也直接增加了企业的生产成本。

但是，压力归压力，合理归合理，正常归正常。

中国核心城市的房价大大高出居民购买能力，这不合理，但真的很正常。说正常的意思，就是这种现象是有足够支持的，是会长期存在的，是短期内不以人的意志为转移的。这种正常，才是我们长期持有地产股的根源所在。

作者：朱酒
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来源：雪球