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标题: 【转贴】穷人之困—住宅总量充足却买不起 [打印本页]

作者: xiaoguang 时间: 2006-3-30 14:59
标题: 【转贴】穷人之困—住宅总量充足却买不起
　　1.中国已经度过住房稀缺的阶段，总量充足
　　最近7年（98－05），中国城市居民居住面积平均增长1.17平米/年/人，增长速度惊人。截至2005年末人均住房建筑面积已经超过26平方米。
　　联合国人居中心和世界银行在1993年的联合课题《住房指标计划》，全面研究了不同收入水平国家52个百万人口以上城市的住房情况，其中39个是首都。我们对比该研究结果，从居住面积这个指标看，如果按照官方汇率计算国民收入或者gdp，中国城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平，显然已经脱离了经济发展水平，属于住房的超前消费；即使采用ppp汇率（购买力平价），也足以说明中国城市居民的住房条件与经济发展水平相协调。
　　中国省会以上城市的人均居住面积普遍在22－30平方米，与全国城市的平均水平非常接近。而省会以上城市各方面特点与《住房指标计划》所调查的城市类似，具备可比性。因此我们认为中国城市房屋数量充足，就整体而言，中国已经不缺房子。
　　不仅如此，截至05年末中国的住宅私有率1已经接近80%。尽管住房自有率不是收入水平的必然象征，但普遍来说住房私有率在达到中高收入水平之前会不断上升，之后可能会下降。尽管近15年世界各国房屋私有率普遍大幅度提升，但中国80%的住房私有率肯定已经位于世界最前列，说明中国大多数房屋所有权属于个人。
　　2房价已超出城市中多数人群的购买能力
　　房价收入比就象市盈率一样并不完美，但全世界还是有越来越多的研究将房价收入比作为衡量房价负担的核心指标，目前被最广泛采用的是联合国和世界银行对房价收入比2的定义。
　　判断房价相对自住需求是否合理，房价收入比一直被我们认为是最重要的指标，对房价收入比的持续跟踪研究显示中国整体房价收入比经历了偏低—合理—偏高的变化。
　　我们认为：由于中国人口密度大、城市化导致的集聚效应、预期收入增长较快等原因，中国的房价收入比应该高于类似国家的水平，但即使考虑到这些特殊国情，当前中国主要城市的房价相对于大多数人的购买力也已经偏高。联合国之所以推荐使用收入和房价的中值计算房价收入比，是因为这能够衡量城市中大多数人群的负担水平。由于数据的原因，我们只能用平均值作为替代，如果能够获得中值数据来计算，房价收入比很可能会更高。
　　依据对房价收入比的深入研究，我们在04年1月发出《强烈看升中国房价地价》，全面看好中国房地产价格。05年1月发出《“银根紧缩”难敌“地根紧缩”—地产股掘金机不可失》，继续看好中国多数城市的房地产价格。时至今日，我们认为多数城市房价收入比已超出合理区间的上限，说明房价已高于城市中多数人群的购买能力。我们看好房价的结论已经无法得到自住需求的支持。
　　投资者会问：既然我们国家住宅总量充足、甚至已经“超前消费”，为什么房价会超出城市中多数人群的购买能力？
　　3财富高增长与贫富差距是房价超出自住需求购买力的根本原因
　　货币财富增长迅猛，总量惊人。近7年中国居民名义人均可支配收入以年均10.6%左右的速度增长，名义gdp以年均12.6%的速度快速增长，城乡居民储蓄存款却以高达17.1%的速度增长。截至05年末全国城乡居民储蓄存款余额已经超过14万亿元，可见中国民间财富的增长速度惊人。
　　从大类资产的增长看，尽管房地产竣工价值的增长速度（近6年平均21%）超过居民储蓄存款增长速度（近7年平均17%），但是房屋竣工价值的高增长包含了住房制度改革这一重大非经常性影响。此外05年末的储蓄存款余额几乎是05年竣工价值总额11倍，且货币财富增长速度也超过了金融资产的增长速度。由于储蓄存款是财富的货币形态，应该与实物形态的资产相对应,这可能暗示着远期的通货膨胀。
　　在资本管制的条件下，民间财富总量的增长往往会引发包括房地产在内的各类投资品价格的上涨，而货币财富增长速度持续超过实物类资产（房地产、股票）的增长速度，通常会导致货币向实物类资产转化。而包括我们在内的多数人都认为原材料/能源/土地等要素价格未来将持续上升，那么用货币购买实物资产来保值增值的潮流必然迅猛。
　　从中国民间财富总量及增长速度看，房价上升仍有潜力。
　　在民间财富持续高增长、近7年住房供应年均增长25%、人均居住面积已达26平方米的今天，许多人却陷入买不起房的困境，原因并不在房地产行业本身，开发商黑心、房地产市场不规范、房屋炒作都不过是表面现象，根本症结无疑是巨大的贫富差距！
　　联合国开发计划署(undp)委托中国发展研究基金会组织撰写的《中国人类发展报告2005》报告显示：中国经济增长奇迹中的受益者与落后者之间的鸿沟正逐渐拉大，这种不公平尤其在地区之间、城乡之间、性别之间及不同人群之间表现得极为突出。undp驻华代表khalid malik指出："目前中国的基尼系数已超过0.4，甚至可以达到0.45。报告引用的2002年中国家庭调查数据显示，尽管被列为绝对贫困的人口数量已显著降低，但中国10%的最富有人口占有41%的财富。
　　2002年初网上流传的一篇文章4通过大量的公开统计数据证明上海12.5%的人拥有的住房面积与56.4%的人拥有的相等，其实这只不过是贫富差距在房地产领域的缩影罢了。

作者: 可可西里 时间: 2006-3-31 14:28
是啊。可是还有人不停的在可望在城市中拥有自己的房子。

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