上海房地产贷款再出新政策

三水

宏观调控遏制房价 当前必须用行政手段

     根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》精神，现在，全国各地针对当地实际正在抓紧出台有关稳定房价的政策措施。对此，人们普遍抱以欢迎的态度，尤其是饱受高房价之苦的众多百姓，更是从中看到了“居者有其屋”的希望，欣喜之情是溢于言表。

　　但是，也有少数人对此持有不同的看法，如有一些专家对国务院稳定房价的某些具体措施表示了不同的看法，其中较为集中的一点，那就是认为宏观调控遏制房价不应该采用行政手段，而应该运用市场的手段，否则很有可能会“失之毫厘，谬之千里”。

　　那么事实果真如此吗？当前调控房价真的不该运用行政手段吗？其实并不尽然。虽然，从总体上来说，宏观调控的确需要更加注重运用经济手段和法律手段，但是，房地产市场的特性，尤其是我国房地产市场的实际，决定了当前我们调控房价，在注重运用经济手段和法律手段的同时，行政手段也必不可少。当然，这种行政手段决非是指政府直接对商品房定价，而是指通过对房屋供需的影响进而来影响其价格。

住房商品的特殊性　决定“有形之手”不可缺少
　　“衣食住行”事关民生，毫无疑问，这其中，住房是老百姓最大的生活必需品。同时，住房又是一种替代性很差的特殊商品；由于土地位置的固定性，决定了房屋不能象其他商品那样到处流通，再加上房地产的开发周期又较其他商品的生产日期来得更长，所以，价格机制在房屋这个商品上发挥作用，较其他商品来说，会更加容易失灵。而且，一旦价格机制这只“看不见的手”失灵的时候，也就是说，当房屋供求的均衡需要通过强制性的破坏（严重时就会引起经济危机或者说金融风暴）来实现的时候，那么它对民众，对社会所造成的恶劣影响，也会较其他商品作为导火线而引起的经济危机（或者说金融风暴）的影响来得更加巨大、更加深远和更加惨重。

　　因此，即便是在一些西方国家，也就是说在一些自由市场经济的国家，虽然从本质意义上来说，他们崇尚、他们维护价格机制这只“看不见的手”，并且，他们也不是说不知道，“破坏一个城市建筑的方法，除了轰炸之外，就是低房租政策了”。但是，正是由于房屋这个商品存在着以上这些特殊性，因此，对于房地产市场，任何一个负责任的政府，是绝对不会让“无形之手”完全做主的，必要的时候，肯定要发挥“有形之手”的干预作用。

土地市场的计划性　说明“有形之手”作用巨大
　　据《财经》报导，国务院八条稳定房价的措施出来后，有专家对一些具体措施提出商榷。如：政府到底是应当以行政性的手段强行干预，还是利用间接手段引导市场自我完善呢？有专家认为“我们希望政府还是要让市场去自我完善，人为的干预通常是事与愿违。”

　　应当说，专家学者对政府政策的利弊得失进行分析展望，这是件很正常的事情，这也有利于政府决策的科学化、民主化。然而，就政府是否应当以行政手段干预房地产市场来说，专家以上的这些评议，显然是脱离了房地产市场的特性，尤其是脱离了中国房地产市场的实际。

　　土地是房屋的建造场所，所有的房地产开发都是在土地上进行的。因此，土地市场既是房地产市场的源头市场，也是房地产市场的重要组成部分。自然，土地市场对于房地产市场是至关重要的，土地供应的数量和价格，对于住房的数量和价格也是至关重要的。在这里，我们应当知道而且必须知道的是，我国的土地市场从本质上来说，其实是一个计划市场，特别是在当前房地产开发用地的供应上，更是有着严格的计划性。

　　大家知道，土地的供应，从来源上划分，主要可以分两块：一块是新增建设用地，另一块是存量土地。

　　对于新增建设用地来说，由于人多地少是我国的基本国情，为了实施“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”这一土地国策，我国对于农用地转用为建设用地，是由严格的年度用地计划指标加以控制的。年度用地计划指标由国家下达给各省市，再由各省市下达给各地方。至于年度用地计划指标中，安排多少比例土地用于房地产开发，安排多少比例土地用于工业等其他项目，这完全是由当地政府安排的。因此，房地产开发用地，就新增建设用地这块来说，有着极强的计划性。

　　而对于存量土地来说，去年“8·31”大限以后，彻底封杀了土地的协议出让，房地产开发商与土地使用者或所有者之间，土地使用权“交易”（这种“交易”当然需经过政府部门办理相关的法律手续）的大门完全关闭。在严格实行“招拍挂”、“土地储备”这样“一个口子”的供地政策的情况下，一个时期内安排多少存量土地用于房地产开发，自然也得由当地政府计划决定。因此，房地产开发用地，就存量土地这块来说，也有着极强的计划性。

　　所以说，在房地产市场特别是土地市场，各地方政府的“有形之手”，其实不但早已存在，而且在是充当着“垄断商”的角色。真是有鉴于此，因此，我国的地方各级政府比起那些自由市场经济国家的地方政府来说，更应该切实负起稳定住房价格的责任。

　　在各地方政府早已充当着“垄断商”角色的情况下，再谈“遏制房价不应该采用行政手段，而应该运用市场的手段，让市场去自我完善”，这还有什么意义吗？

地产市场的扭曲性　亟待“有形之手”正确作为
　　同样据《财经》报导，国务院八条稳定房价的措施出来后，针对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地等措施，有专家认为：这未免含有“一刀切”的风险，并可能适得其反，由于房地产供给减少而导致价格更高。若适当放大土地供应量，增加预期供给，则能防止当期和未来房价的过快上涨。

　　这种说法，显然是对地产市场的状况缺乏基本的了解。其实，“暂停审批该地区其他建设项目用地”的目的，就是为了确保房地产开发用地的供应量，“防止当期和未来房价的过快上涨”。

　　我们由上节分析可以知道，由于土地市场存在着极强的计划性，不论是新增建设用地也好，还是存量土地的盘活也好，在房地产开发和其他建设项目的用地数量比例的分配上，完全是由地方各级政府掌控的，是“有形之手”在发挥着作用。

　　在房地产市场上，地方政府也是一个利益主体，大家不难知道，在“总量控制、有保有压“的用地调控原则下，如果没有强而有力的措施的干预，则在“以投资求增长”的冲动下，最大的可能是“园区用地”挤了“住宅用地”。而在仅有的少得可怜的“住宅用地”里，在“以地生财”的冲动下，最大的可能是“高档商品房用地”挤了“经济适用房用地”。

　　事实也证明了这一点。据《2005年房地产蓝皮书》透露：2004年，我国房地产投资结构发生变化，其中，从商品住宅的投资类型结构看，经济适用房投资比重继续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低。而在许多城市房地产开发用地，特别是经济适用房、廉租房用地严重不足的同时，我们却可以看到，许多工业用地特别是工业园区用地，却是在大量闲置、抛荒。而且，更为可怕的是，在一些地方，有越来越多的事实证明，地方政府甚至在起着哄抬房地产价格的作用。

　　所有的这些都说明，在一些地方政府“有形之手”的不当作为下，当地的地产市场已经完全被扭曲了。而且这种扭曲甚至已直接威胁到经济社会的健康发展。

　　在这种情况下，国务院提出，对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地等措施，对住房价格控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。其目的就是以“大有形之手”的有力举措来纠正“小有形之手”在地产市场上的不当作为，尽快将扭曲了的地产市场恢复正常，以确保经济社会的稳定发展。

来源：人民网房产城建频道