致柳树：终于找到建筑钢材不涨价的原因了！

阿奇霉素

引用：

柳树 发表于 2006-4-24 21:36
阿霉先生，记得当初7月份签的预售合同，到第二年的11月份才拿到钥匙，花了16个月才完成整个过程阿！不过当时房子只建三分之二就可以出售噢，而现在要封顶才交易噢，不一样噢，没有可比性好瓦！再说单建房应该还是比较...

嗯，解释的不错！

也就是说，建设2/3的楼层也得16个月.....

或者说，完全建完大约需要24个月，也就是两年时间.....

最终还是说：大多数老百姓购买的商品房，建设周期大约两年时间......

tanycom先生，柳树先生的这个结论和您的“现在的施工的平均速度是每月七层，快的话是十层”可能出入比较大。按您提供的速度，24个月可以可以建140层了，一没准弄个200多层，赶上世界第零高楼了，呵呵......

tanycom

引用：

阿奇霉素 发表于 2006-4-24 23:21
嗯，解释的不错！

也就是说，建设2/3的楼层也得16个月.....

或者说，完全建完大约需要24个月，也就是两年时间.....

最终还是说：大多数老百姓购买的商品房，建设周期大约两年时间......

tanycom先生，柳树先...

   看来我的解释还是有问题，首先，一个项目开工，首先得做的是“三通一平”，这要花时间吧！然后向下挖，做地下室，这里要做支护，做防水，这也要花时间！这些都做完以后，政府才承认你已经开始建设了，否则这块地是要收回的，明白吧！
  然后，我的贴子已经做了说明，这个时候，就要停工了，等待时机再动工，至于月上七层，或者月上十层，这些都是事实，因为我做的供应项目它就是这个速度，没什么好讨论的，不相信可以质询有经验的施工单位。
  结构完工以后，当然还不能交楼，但是可以预售了，这时候资金就回笼了。
  柳树先生说：记得当初7月份签的预售合同，到第二年的11月份才拿到钥匙，花了16个月才完成整个过程阿！不过当时房子只建三分之二就可以出售噢，而现在要封顶才交易噢，不一样噢，

  因为接下来要做的是设备安装与装修，水电等，这里就要花时间了，因为一项目好与坏，在这里就能体现出来，可能一年或者更长也不出奇，但这方面就与我们讨论的话题没有直接关系，因为楼已经预售，提前把钱拿到手了。

可可西里

精彩的对话啊。看来tanycom先生是工程部的老手啦。真是受益不浅啊。

南北交流

引用：

阿奇霉素 发表于 2006-4-24 23:21
嗯，解释的不错！

也就是说，建设2/3的楼层也得16个月.....

或者说，完全建完大约需要24个月，也就是两年时间.....

最终还是说：大多数老百姓购买的商品房，建设周期大约两年时间......

tanycom先生，柳树先...

开发商有意把建设周期弄长的,呵呵,其实盖房子用不了那么长时间,时间充裕点万一房子销售的不好资金回笼的慢,回旋的余地大啊

我知道的一个项目,建筑面积6万平方,预计均价5000,预计销售收入3个亿,建设成本和圈地成本总投资要2个多亿,别以为开发商有2个亿啊,实际圈地用了4500万后,地基就快把钱用完了,怎么办?银行贷一点,建设方欠一点,供钢材的要求4到5个月才回款(正好是预计预售证要下来的时候,可以收客户房款啦),而且,预售万一销售不好怎么办?没资金回笼就没钱往上盖,所以开发商一般在做项目时有意把建设周期弄长一些.

所以啊,房地产说什么利润只有20%,那是用总投资去计算的,销售3个亿,总投资2.3个亿,建设周期2年,利润7000万,每年3500万,除以总投资2.3亿,可不年利润率就百分之十几嘛,哈哈,开发商哪有2.3个亿啊,也就几千万,呵呵,收了房款和银行贷款再滚动投入的,建设时间不长怎么行啊,利润100%也不希奇啊,哈哈