【分享】央行与建设部为何各说各话

阿杜

央行刚刚发布的《2004年中国房地产金融报告》建议：“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”以中国人民银行的特殊地位对特定行业发出具体“建议”，对业界的震动可想而知。任何一项公共政策都不可能让所有利益涉及者都满意，市场经济是一个博弈的过程，那么对央行建议，业界反响如何呢？这其中是弊大还是利大呢？让我们听听各方的声音！

　　近日，央行与建设部之间的意见分歧，因为一份报告和一个建议而趋向明朗。

　　8月15日，央行发表《2004年中国房地产金融报告》，其中明确提出，由于预售房制度存在严重的金融风险，建议取消商品房预售制度。8月24日，建设部在其官方网站明确表态，国家近期不会取消商品房预售制度。

　　双方之所以围绕商品房预售制度展开争论，是因为这一制度是我国现行的房地产滚动发展模式的核心。据央行的统计数据，2004年房地产开发资金超过55%来自银行贷款，其中第一大资金来源就是“定金和预收款”。而预售房重复抵押等引发的风险也导致银行坏账快速上升，四大行中，农行房贷总额的不良贷款率高达16%，风险控制较好的工行、建行也达到7%左右。银行业认为，是自己的资金支撑了现在房地产的发展模式，并使风险积聚在银行。

　　对于建设部门来说，国内房地产融资渠道本来就不通畅，截至目前，境内外上市公开融资的房地产公司不足130家(含非主业房地产公司)，仅为全部房地产公司的0.3%；利用信托方式融资的全部资金累计不足150亿元，约为当年房地产开发完成投资额的0.1%。因此，预售房制度是一条主要的融资渠道，一旦取消，大多数房地产商将遭遇灭顶之灾。

　　双方围绕核心地带展开拉锯战在情理之中。然而，双方所列举的证据却都不足以完全支撑其立论，缺乏全局思维。央行认为预售房贷款风险高，因此建议取消这一服务，那么，中小企业贷款风险高不高，难道也要一并取消？如此取消下去，银行的金融服务的基本功能也将受到严重损害。

　　央行此举犯了两大忌。第一，替人大说话。预售房制度是1995年通过的《城市房地产管理法》确立的一项制度，要修改或取消全国性的法律，必须经过全国人大的法定程序。

　　第二，越过自己行业主管的职能说话。预售房制度通行于世界，就是因为房地产与银行双方都能从中获利，房地产商获得资金，银行获得利润。银行要抵御风险，按理应该加强内部的风险防范能力，例如，开设专门账户，专款专用，银行随时跟进监管，建立一个相对封闭的运行机制，而不是跨越自身的职能，拿其他行业开刀。央行当然有权对各商业银行的风险控制制订具体措施，明正言顺地拒绝向自有资金比例未达标的房地产商贷款，或是拒绝向以未来预期作抵押或没有担保的客户贷款。

　　建设部的说法，也有片面之虞。面对现实压力，建设部与房地产商亟须加强行业内部的监管，严格自律，而不是拿消费者与地方经济说事。如以房地产供应不足与房价上涨，来证明预售房制度取消不得，这种口气显然会让消费者感到不快，转而支持央行的建议。房产开发商早干吗去了，如果真的如此急消费者之所急，中国的高档住宅楼盘与房价也不会如火箭蹿升。

　　楼市的问题是一个全局的问题，需要各方通力协作，而不是站在自己部门的立场上，指责对方。一个职能部门，抑或一个行业协会，重要的是站在自己的职责范围内说话，市场经济自会在各方的利益博弈中取得平衡。任何职能部门，自以为真理在握、奢望代表所有人发言的做法，是典型的越界行事，违反了市场经济与现代行政的运行规则，既做不到，也没有实际效果。

　　建设部新闻发言人24日明确表示，国家近期不会取消商品房预售许可制度，而此前中国人民银行发布2004房地产金融报告，建议取消这一制度。社会各界也对预售制度议论纷纷。从各方争论中，我们不难发现，房地产市场运行机制中存在的5大漏洞暴露无遗。

　　窄：房地产融资渠道

　　对于房地产开发商而言，商品房预售的融资功能是显而易见的，因此面对取消商品房预售的声音，不少开发商表示反对。

　　有专家明确指出，是否取消商品房预售制度关键在于房地产开发融资渠道。我国房地产开发融资渠道不畅，金融工具较为单一。

　　中国人民银行发布的2004房地产金融报告也指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。由此可见，我国开发企业的负债主要是银行贷款，包括开发贷款和个人消费贷款通过预售转入开发环节。

　　中国社会科学院研究员易宪容指出，中国的金融市场发展严重滞后。一方面国内有大量储蓄资金以低收益方式存在银行，另一方面又有许多中小企业由于资金缺乏而不能得到持续发展。因此，建立多元化的金融体系恰是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。

　　据有关专家介绍，在发达国家如美国，开发资金主要来自信托、基金、债市等直接融资渠道，银行贷款仅占其总负债的10%左右。

　　因此当前要加快金融产品创新，拓宽非银行融资渠道，这样既能满足房地产业发展的合理需要，也能有效控制和分散银行信贷风险。

　　弱：商品房预售资金监管

　　买期房，尽量选择实力强、信誉好的开发商已成了大家口口相传的买房准则。因为在现实生活中，房地产开发商携款而逃，“半拉子”工程使得购房者收房日期无限延长，这样的案例屡见不鲜。

　　由此可见，预售款监管是当前商品房预售管理的一个薄弱环节。有专家指出，必须改变预售款完全由开发商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，类似香港的律师楼、一些国家的专营担保机构，对预售款实施有效监管，保证预售款专项用于项目开发，防范预售款被挪用、套牢等风险。

　　据了解，目前国内部分城市也在进行有益探索。如广州市由房地产交易所实施监管，重庆市由项目监理机构实施监管，成都市部分开发项目由住房置业担保公司进行监管。

　　低：商业银行风险管理水平

　　中国人民银行建议取消预售制度时指出，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。

　　而且，基层银行发放房地产贷款存在不少操作风险，如贷前审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实等。

　　其实，早在2003年6月，人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。

　　有关专家认为，预购商品房按揭贷款，是以开发企业作阶段性担保为前提的，商业银行在发放贷款时应当强化对开发商资信和开发项目运营情况的审查，实施有差别的贷款政策，对于资信不足、项目运营状况不好的，坚决不发放按揭贷款。对销售价格明显高于市场价格且交易量比较集中的商品房预售，应当重点核查，有效制止“假按揭”。

　　软：商品房预售许可管理

　　有些楼盘没有拿到预售许可证，却采取内部认购等方式变相预售，违规发布房地产广告或发布虚假不实广告，以及违规挪用预售款等违法违规活动。

　　由于买房和收房之间有一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，购房者的合法利益常常得不到保证。而这正是大多数消费者希望取消预售制度的主要原因。

　　由此可见，在商品房预售许可管理方面，还存在执法不严的问题。有关专家建议，允许地方在现行法律框架内，在国家规定的最低预售条件基础上，将调整商品房预售条件的设定作为调节市场的手段，适时调整商品房预售门槛，通过控制商品房上市速度，促进房地产市场平稳发展。

　　缺：房地产市场信息系统

　　对于购买期房的人而言，很多人都不敢相信摆在售楼大厅的销控表，认为这是开发商随意变换的数字游戏。

　　预售阶段，由于购房者获得房屋销售信息的渠道很少，只能任由售楼人员摆布。购房者合法权益得不到保障的主要原因是买卖双方存在严重的信息不对称。

　　在新一轮房地产市场宏观调控中，加强房地产信息系统建设也是其中主要内容。有专家表示，当前要建立健全商品房预售合同网上联机登记备案系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理，扭转市场信息不对称的局面，形成政府监管、社会监督的环境，及时发现和制止预售中的不良行为。同时，通过信息资源共享，使银行也可便捷地查询到商品房交易情况、权属状况、抵押、查封等信息，降低放贷风险。