【推荐】上海楼市抛盘如潮

胡铁花

据香港文汇报5月14日报导，中国国务院七部委新鲜出炉的房地产新政掀起轩然大波。对两年内转让的住房全额徵收营业税等调控手段令炒家闻风而动。在上海，已经出现突击抛盘现象。忙忙碌碌之中，有炒家赶在6月1日大限前「跳水」卖楼，有人计划由卖转租，由赚快钱转向长线投资；新盘销售持续低迷，个别楼盘甚至出现多例客户退房。


七部委联手八招续遏楼价

继今年3月中出台多项压抑中国楼价措施后，中央再出「猛药」。建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》（简称《意见》），推出八大措施调控房地产，其中包括禁止楼花转售及住宅在两年内转手交易要徵收全额营业税。

《意见》指出，当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决有关问题，提出八个意见。其中力度比较大的是从今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额徵收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免徵营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额徵收营业税。

另外一项力度较大的措施为，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

据统计，今年3月中央出多项压抑楼价措施后，上海楼价已下跌10%。中原（中国）董事副总经理陆成指出，虽然新八招会令内地楼市短期内出现阵痛，但长远却有利整体楼市健康发展。新措施禁止发展商囤积土地，并需于2年内开发，会对一些实力不足，手头资金未够充裕的发展商带来冲击。「但对近年积极拓展内地市场的香港发展商却更为有利，可令他们公平取得优质土地。」

二手房市出现了大面积抛盘

据了解，全额徵收营业税的政策公布后，上海二手房市场立刻出现了大面积抛盘，炒家开始抓紧时间与时间赛跑。在浦东、长宁等地区的二手房市场，不少投资者第一时间致电中介公司，声称只要能够在6月1日前转让手中物业，在价格方面可以「割肉」让步。有报道甚至称上海很多楼盘价格在一夜之间降价30万元。「超低价，急售！」、「3天内急售！」等字样纷纷出现在中介门店的橱窗上面。

有趣的是，与谘询、挂牌量疯涨相反，来买房的人少得可怜。有负责人颇感无奈地说，一大早竟没有一个人来询问买房子，几乎所有的购房者都选择了暂时观望。

由于外界理解新政策的意图是打击投资中高档楼盘的炒客，上海一些热门的中高档楼盘风声甚紧。上海浦东世纪公园周围楼盘的二手房市场抛售现象明显。美联物业上海区域董事刘志忠日前曾对媒体表示，浦东地区一些万元以上的二手房大量放盘的现象已经出现，预计今年下半年到2006年上半年将会出现集中放盘现象。令人关注的是，抛盘迅速增加，但成交却没有任何的起色。

另一方面，在一部分投资者赶时间抛售时，有相当一部分投资客并未乱阵脚，他们没有选择抛售而是观望，并且计划转向中长期投资市场。

据了解，上海各相关部门这两日都在就新政策开闭门会。上海市房地局人士透露，根据中央最新出台的房地产调控新政策，上海的地方细则预计将在月底前出台。而上海市财税局流转税处工作人员表示，对于营业税的具体徵收办法，上海方面尚无明确说法，目前在等待中央文件，然后再作讨论，并最终出台徵收办法。

下一步可能会祭出更厉害招数

上海市发改委已经召开专门会议讨论新政策中关于完善市场信息披露制度的要求，并商议制定方案。

对于「转手交易的两年期限」如何计算的问题，一位上海业界资深专家在接受媒体采访时认为，可以借鉴上海3月7日政策中对「购买后居住满一年」的解释。在3月7日的规定中，购房者转手交易前的居住时限，是按照房产所有人购房时房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间，至售房时向税务机关申请开具售房发票的当天，按孰先原则计算。

而新政策中最关键的如何定义「普通住房」则格外引人瞩目。有消息称，上海普通住房的标准如何界定，也在等待上海市政府最后决定，年初的时候，上海市有关部门在向专家徵询意见时，专家曾建议可以从单价上划定普通与非普通的标准。不过，专家亦表示，全国各城市房地产市场价格水平悬殊，上海的「普通住房」标准肯定需要符合当前市场实际情况。

据了解，上海各大中介先后召开了不同规模的「新政讲解和应对会」，对今后的公司发展做紧急安排。有评论认为，政府对于房价的调控实际上是在为汇率的调整「作准备」，在汇率变动前，政府正努力使得市场变得更加健康。至于效果则要看看，至少要等3个月。相关评论认为，如果此番新政效果还不显着的话，国家下一步可能会祭出更厉害的加息招数。

一浙江炒房团拥258套上海二手房

另据报导，来自浙江义乌的江先生带着其他16个人的委托，跑遍了上海知名的几大中介门店，打算把17个人购买的二手房全部抛售。据悉，这些房产除几套自住外，一共多达258套，他们人均抛房15套。从房源来看大多是次新高档房，总价在200万元左右的居多，位置在内环和中环，而浦东最多。

据称，这个炒房团组成人员都是浙江义乌、慈溪、乐清来的。从2000年开始在上海炒房，最多时一共50多人，曾经赚得盆满钵满，人人眉开眼笑。现在他们最想将楼盘变为真金白银，袋袋平安最紧要。

上海一套联洋年华6楼的房子单价从15,000元降到了13,000元，一夜之间总价降掉了30多万元人民币。据黄金城道上某中介介绍，13日早上有客户打电话来，愿意在原价基础上每平米再降2,000元出手，总价降了40万元之多。

投资客纷纷放弃选房权利

据报称，上海闵行区新近开盘的「九歌上郡」项目，13日出现了十几宗退房现象。销售人员表示，这个项目4月28日正式开盘，均价12,000元，事先有意购房的人都要存入50,000元参加摇号，13日有一些已经摇到「号」的购房人主动放弃了选房权利。据介绍，放弃购房的主要是一些投资客，他们认为新政策下投资的成本、风险都大大增加，而且对后市还会有什么调控房价的政策出台心里「没底」。

在上海浙江中路的庆豪房产中介店业务主任夏锋向媒体介绍说，13日早上就有人来要抛出2套位于广东路的世福会的房产，建筑面积59平方米，总价124万元。夏锋告诉记者，房主自己出这样低的单价，在今年还是第一次。上个月有人来挂牌的价格还是每平方米2.9万元。

据介绍，急于抛出世福会房产的业主是台湾人，在上海做餐饮生意，是个小老板。今年春节后房价尽管越走越高，但他还是购进他的第8套房产。4年来，这位台商的房产从未转手过。这位台商对业务员说「万一楼市真的下跌，就麻烦了！」

新政暴风下，人人心态各异

新政暴风下，人人心态各异。看好者认为，现在还不需要对后市担心，出了那么多政策，只是代表暴利时代的结束，一个傻瓜买房时代的结束，技术购房时代将来临，房地产的利润会趋向平均，现在市场出现一些慌乱，那是市场一种不成熟的表现。

有人却反其道而行，在抛盘大潮中选择坚守上海楼市，这类心理成熟、资金雄厚的炒家认为，上海楼市既然有需求，就仍然会涨，就算跌了，也不会把这些房子卖掉，遇到一些好的楼盘，还会买。

因此，尽管在很多房产中介门店看到有不少楼盘抛出，但是同样也有不少伺机买进楼盘的投机客。据称，有在上海炒楼的温州客春节前后已经把自己手里的5套房全部出手了，但这几日又急急打电话问中介有没有急于抛出的楼盘，如果有立即通知他。当知悉有2套酒店式公寓待转手时，这位温州人当场在电话里拍板，决定火速乘火车来上海看房。

阿奇霉素

房产市场前途未卜，但是均价附近的房产要是暴跌也不大可能。

胡铁花

有评论认为，政府对于房价的调控实际上是在为汇率的调整「作准备」，在汇率变动前，政府正努力使得市场变得更加健康。

这句话比较有启发

三水

杭州政府的态度强硬！与上海大不相同－－
5月13日，杭州金达房地产开发有限公司遭到杭州市房管局的封盘处理——责令其“暂停所有的销售经营业务”。这是杭州房地产市场有史以来首次对开发商进行封盘处理。
据了解，杭州金达目前正在销售的楼盘主要是地处上城区的“金狮苑”项目，今年4月开盘销售后，该楼盘在杭州透明售房网的诚信档案上，存在严重的多套连续预订行为，三项指标在4月份位列第一：累计预订套数第一，有18套房被连续预订3次以上；累计预订次数第一，累积预订次数达到55次；连续预订率第一，达到26．09％。同时，金达“金狮苑”一些连续预订的房子中，有的购房者名字出现了多次。

扯淡

个人结论：炒房的还是一群游兵散勇，这时候才开始跑路，要是专业选手，三个月前就开始抛盘了，现在正好看热闹。