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阿杜 
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发表于 2004-10-28 21:52:10
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| 三、对钢材市场的影响？ |
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发表于 2004-10-29 00:10:13
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众所周知，我国的利率水平自1990年代的经济过热以来，经过八次降息之后，达到了目前一年期银行存款利率仅为1．98％的低水平，商业银行房地产抵押贷款利率则为5.04％。美国过去40年来住房抵押贷款利率平均在8％－9％。从长期来看，中国抵押贷款利率存在很大上升空间。由于人民币事实上实行盯住美元的汇率政策，人民币利率受到美元利率的影响是客观存在的，美元进入加息周期和中国经济过热这内外两方面因素的作用，决定了人民币加息几乎不可避免。 一般认为，加息对资产价格泡沫有挤出效应。那么，加息到底是如何影响房地产市场的呢？我们不妨从微观的层面，来看看加息对各类市场主体的不同影响。 （1）已购房者：月供增加，资产可能缩水 目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产，按照5．04％的现行利率，月供为4314．15元。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6％、7％、8％，则第二、三、四年的月供分别为第一年的110．91％、122．54％、134．38％，上涨的幅度是非常惊人的。如果业主在买房时就以月收入的50％来支付月供，并且三年中收入没有增长，则月供占收入的比重将上升到67％，业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。相对而言，二十年期的贷款风险要稍微小一些，上述情况下，月供在后续三年分别上涨为第一年的107．86％、116．01％、124．11％。 除了月供增加，在少数房价存在泡沫的城市，由于房地产价格泡沫被一定程度上挤出，业主拥有的房产很可能发生贬值，贬值的幅度有可能相当惊人。在香港1997年后房地产泡沫破灭的特例中，房价贬值达三分之二，也就是说，100万的房子只值30多万了。当然，贬值的幅度与房价泡沫的幅度成正比，目前我国即使是被广泛认为出现房价泡沫的地区，也不可能出现这样巨幅的房价贬值。 （2）持币待购者：支付能力下降 月供占居民家庭月收入的30％－50％为宜。我们假设某居民家庭的月收入为8630元，家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50％支付月供，则根据前面的测算，该家庭具备购买价值100万的住房的能力。假设利率升高到6％、7％或8％，则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的86．36％、77．83％、70．57％，换而言之，该家庭将买不起100万的房子，而只能购买70－86万的房子了。这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移动，假设供应维持不变，则房价必然要下跌，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。 （3）投资者：融资成本提高，投资利润下降 假设投资者的资本构成是6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率为8％，银行抵押贷款利率简化为5％，则自有资金的投资回报率为12．5％。现在我们假设利率分别提高到6％、7％或8％，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为11％、9．5％、8％，回报率的下降是非常显著的，必将导致投资性需求减少，这也将在一定程度上引起房价回落。 （4）投机者：融资成本提高，价格预期改变 对于投机者来说，同样存在融资成本提高的问题，购入价值100万的房产，闲置一年后转让，如果6成资金来源于银行并且利率是8％，则贷款融资产生财务费用4．8万元，加上转手的交易费用，房价涨幅必须极高才能确保收回本金。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，这将导致泡沫迅速被挤出。 （5）开发商：建设贷款利率上涨，面临市场风险 对于开发商来说，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期，居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。此外，还会增加土地储备的成本和风险。 （6）银行：违约可能增加 在部分城市，由于住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供，或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供。而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到建设贷款的安全。这都增加了银行的风险。 总的来说，加息有助于挤出资产价格泡沫，有利于房地产市场的长期健康发展。特别是自1998年住宅市场在住房金融支持下启动以来，我国居民尚未经历房地产价格波动的完整周期，尚未认识到偏低的利率所隐含的风险，因此首度经历加息过程对于居民消费心理的成熟和风险意识的树立都将非常有益。但是，加息也会给过去几年低利率之下的火爆楼市降降温，房地产市场可能面临阵痛，特别是如果对利率风险未能提前有所认识，则无论是消费者、开发商和银行，都可能遭受比较大的损失。 本文的测算建立在未来三年利率平均每年上涨一个百分点的假设之上。当然，实际上利率变化可能在进程上更为缓慢，在幅度上更为微小，这都可能使得利率风险没有这么大；反之，利率风险超乎本文的计算，也是有可能的。总之，作为房地产市场的参与主体之一，必须要尽早认识到利率风险，提前考虑到利率风险。 |
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| 好贴，支持！阿杜太不象话，只问不答。 |
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解读人：中国人民银行有关负责人 采访人：本报记者 田俊荣 中国人民银行决定，从2004年10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。选择当前时机上调人民币基准利率出于何种考虑？上调人民币基准利率对居民有什么影响？为什么在上调利率的同时，要放宽金融机构贷款利率的浮动区间？为什么允许金融机构下浮存款利率？就这些广大读者关心的问题，记者采访了中国人民银行有关负责人。 上调基准利率有三方面好处 这位负责人说，在党中央、国务院的正确领导下，本轮宏观调控综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段，取得了良好的效果，宏观经济金融运行继续向预期的调控方向发展。针对近期经济金融运行中仍然存在的一些矛盾和问题，为了巩固前一阶段调控成果，人民银行报经国务院同意，决定上调人民币基准利率。上调人民币基准利率有利于进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用；有利于防止企业过多占压资金，缓解部分企业流动资金紧张状况，减少资金体外循环；有利于优化经济结构，提高经济效益，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头。 贷款购房者的利益得到了照顾 这位负责人说，本次利率调整，有利于增加居民利息收入。而且，中长期存款利率上调幅度大于短期，有利于保障居民的中长期储蓄存款利息收益。此次利率调整，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅。这样做既有利于房地产业的供求平衡和健康发展，又能适当照顾贷款购房者的切身利益。 进一步支持中小企业发展 在上调利率的同时，央行还放宽了金融机构贷款利率的浮动区间。 对此，这位负责人对记者解释说，随着金融机构贷款利率管理体制趋于完善，定价能力不断提高，金融机构风险管理制度逐步建立，不再对贷款利率设定上限可以使金融机构更好地根据贷款风险确定利率水平，进一步支持中小企业发展，缓解就业压力。但考虑到城乡信用社的金融竞争环境尚不完善，在一段时间内，人民银行对其贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2．3倍。 |
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| 借问：是您的原创吗？ |
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| 期货暴跌、股市大跌、对钢市带来重大负面影响…… |
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不是 标题上已经注明是（转）了 |
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| 这是中国九年来首度加息，选择目前时机，可巩固宏观调控成果，增加居民利息收入，抑制资金体外循环和房地产泡沫，降低金融风险。这次加息，也标志着中国将更加依靠经济手段代替行政手段调节经济，有利中国经济进一步市场化 |
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| Re:偶的原创在那里 http://www.steelhome.cn/luntan/viewmessage.php?postid=797 |
