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广州首宗限房价卖地 反可能变相拉高房价
（ 2006-08-07 09 57） 稿件来源：新华网广东频道
新华网广州8月7日电(田桂丹 谭雪容）广州市国土房管局4日发布公告，对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖，要求90平方米以下中小户型的房价不得超过6000元/平方米建筑面积（详见本报前日Ａ０６版）。这是新政后广州首宗限房价卖地，被认为对广州楼市具有风向标作用。不过，有地产人士认为，目前政府限房价卖地的措施其实尚存在不完善之处，并提出两点建议。
建议一：限高价规定应更加详细
据《信息时报》报道，广州开发区将从8月23日起到9月5日，对kxc-h3（用地面积８８１０５平方米）和kxc-h4（用地面积１４２０３１平方米）两幅二类住宅地进行挂牌。这次挂牌出让在限套型、限房价基础上，采用竞地价方式出让。
按照规划，90平方米以下的中小户型都必须达到90%以上。但值得注意的是，这两幅地最终必须建成至少4603套限价中小户型房，每套房的最高价不能超过6000元/平方米建筑面积。
对此，广州中原地产项目部副总经理黄韬提出疑问，6000元/平方米的最高限价并没有说是均价还是统一价。他举例，如果6000元/平方米只是均价，那就意味着可以让一部分户型卖4500元/平方米，一部分户型卖7000元/平方米，最终取得均价的合格；又或者是，第一批预售房卖6000元/平方米，其余的价格也可进行变动。
另外，6000元/平方米最高限价并未说明是否含装修，这也提供了另一个价格上的可操作空间。
建议二：最好能限定购房门槛
因此，有专家表示，限价房也不宜定价过低。广州市同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文认为，限价房体系应由政府拿出财政收入进行补贴，不过这样会使部分市民利益受损，也因此更需要保证这部分利益能到达真正需要的人手中。
广州著名房地产专家韩世同也认为，限房价中小户型最好能够限定购房门槛，比如首次置业的人才能够购买等。韩认为，设定了购买人群后，审核过程也要严，以免开发商进行内部销售或用其他变相的卖房方式，先把房子按限价卖出去，然后，再以接近市场价的价格当成二手房转手出去。“只要市场有这个需要，还是可以卖得很好，利润也比现在更大”。
赵卓文认为，限价房应考虑由政府进行售卖。而据香港城市大学刘光裕博士介绍，在香港享有公屋的居民身份都要受到严格的核实，并且在一定的时限内，房屋委员会会组织人员对公屋居住者的收入等状况进行复查。
市场观察 限价房将改变地产游戏规则
业内人士认为，限房价楼盘将对所处板块的房价产生一定的影响，政府应该加大限房价地的推出，以平抑房地产市场。另外，限房价卖地将使开发商游戏规则发生变化，在更多的约束下只有更强操盘力的人才能立住脚跟。
开发商操盘自由度缩减
另外，每1000平方米住宅用地上拥有的住宅套数必须建大于330套的中小户型，住宅每1000平方米住宅用地上拥有的住宅建筑面积要求大于30769平方米。这就防止了开发商用做跃层、或将两套打通等变相开发大户型的操作。
规划还明确，这两幅限房价的地要采用新型节能环保材料，要保证绿化园林景观，要保证停车配建指标机动车按泊0.7/1户配置，非机动车按1.0泊/1户配置，还要做幼儿园、肉菜市场等公共配套。
赵卓文认为，众多细节规范减低了开发商的项目自由度，对其“限死了”。有开发商也表示，最近卖地的种种限制，改变了以前拿到地基本就可赚钱的局面，行业的游戏规则将发生变化。现在更多的是考验一个企业在规划合理、市场需求研究、营销等方面的操盘能力，而这种能力的要求势必将一些开发商挡在门外。
广州光大地产副总经理陈洪志则透露，广州首限房价地的推出，使开发商停止了彷徨和观望。此前，开发商多认为广州作为省会城市，希望能幸免于限房价等规定。但此次公告一出，“只有去研究怎么做好产品了。”据了解，楼盘质量将越来越成为竞争的核心。
限价房将牵制所在板块房价
限价房是否会拉低整个板块房价？赵卓文认为，这个答案最终还要看这两幅地成交的限定房价。因为，目前限定的是最高房价为6000元/平方米，并不代表最终的卖价就是6000元/平方米。“如果竞争比较激烈，房价会往低走，地价会往高走。”
如果最终成交的房价比较高，可能还会抬高周边其他楼盘的价格。如果连限价房都很看好，那么其他商品房价格会更往高走；而如果最终成交房价比较低，则会对周边的其他楼价起到抑止作用。广州光大地产副总经理陈洪志表示，一个楼盘如果有超过1000套的房子，或者占该板块供货量的30%~40%，就会对周边的房价产生很大的影响。
因此，在特殊时期，政府可以加大限房价地的推出，以便宜于市面价的房价牵制同一板块房价的猛涨。“在互相牵制下，使房价回复较正常水准。 |
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tanycom 
发表于 2006-8-9 09:26:37
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