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爱他也好，恨他也好，你就是离不了他——除非你不想住房。他们是房地产开发商。这一年来，开发商的强势地位并未发生实质性的动摇，他们仍然牛气冲天，口出狂言。虽然资金链绷紧的压力围绕着他们，但随着调控政策效应的渐次销蚀，他们狂傲的心态仿佛隔年的草根，气候稍一转暖，便又露了头。这说明，利益均衡尚未形成，和谐楼市任重道远。不信？看看作为一个群体的他们，从年头到年尾都说了些啥？
狂言之一：“富人优先”论
2005年1月，在一次经济论坛上，北京某房地产商语出惊人，他说：“不要让所有的老百姓都买房子，因为我们没有那么大的生产量。在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人。”其理由是，“我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果考虑穷人的话，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”
开发商群体认为这位地产大佬说出了实话，不过是资本逐利本性的自然流露。中国土地勘测规划院原副院长兼总经济师戚名琛针锋相对地指出，“富人优先论”的核心是，城市建设的目标应该是让富人进来，穷人离开。问题是，世界上只有为富人服务、唯富人才有权享受城市建设成果的城市吗？
点评：初听，“富人优先” 论挺符合“商道”。但联系到房价、收入比越拉越大，不仅低收入人群，就连中等收入人家、白领家庭都在望房兴叹的现实，“富人优先论”的排他性就颇值得警惕了。其实，“富人优先论”外衣之下是大户型、豪华化的开发取向，根子上是“暴利优先”——当建造豪华的大房子可以赚更多的钱时，谁还愿去造普通商品房呢？至于是否符合节约型社会的要求，那便是政府规划的事了。这也正是“新国八条”中提出要各地在规划中要普通商品房优先的因由所在。
狂言之二：“20年长热”论
“房地产还可以热至少20年。”在今年年初的多种场合，类似的观点在开发商的嘴边被多次宣扬。其理由是，现代化和城市化是整个中国经济发展的重要动力，而目前中国的城市化水平还很低。城市化最主要的方面是发展房地产，房地产带动了城市化，从整个城市化进程来说，房地产行业还至少有20年快速增长的好日子。甚至有更大胆的观点认为，中国的房地产还会热200年。
点评：房地产业拉动性强，在国民经济中的地位的确非常重要。但是，将一个行业的美好前景作为短期销售的卖点来炒抬价格，这是不是透支未来？越是对国民经济至关重要的产业，越是要有序、科学地发展。无论是从培育拉动内需的可持续性角度看，还是从均衡商品住宅的经济属性和社会属性、营造和谐楼市的立场说，刻意制造房地产井喷式行情都是不可取的。所幸，经宏观调控，房市正在朝常量需求转变，狂热投资不再。
狂言之三：“卖少了丢面子”论
在12月份的上海第十八届房展会论坛上，一位李姓的开发商回忆年初楼市的火爆时说：“那时候，房价卖低了不是钱的问题，是关系到面子的问题——别人都卖得高，你卖低了，就挺没面子的。”
竟然有一种商品，其利润已经高得让卖家不再在乎所赚的钱的多少，而只在意自己的出价是不是不比别人少。能够形成价格攀比的产业，那该是怎样“牛气”的产业？
一般而言，成熟市场中的商品价格应是成本加上合理利润。可在房地产市场，竟会出现房子究竟卖多少价合适，连开发商自己心里都没谱的事。“见风涨”式定价，在其他产业不可想象，但在房地产市场屡见不鲜。这说明房价构成已远非成本加合理的利润预期，价格与价值背离得连开发商自己都无法把握。“我们董事会都觉得利润太高了。这样很容易导致盲目投资，对房地产企业不是好事。”一位开发商曾亲对记者如是说。
点评：“卖少了丢面子”？典型的占了便宜还卖乖！有哪个行业，投资商最苦恼的不是不知道如何赚钱，而是不知道产品卖多少价才是高价、不知道赚多少钱才算是赚足了？但毕竟，价值有规，市场有道，房地产价格在飞涨之时其实早就注定了它今日的回归。
狂言之四：“金九银十”论
“大家都屏住，只要挺过3个月，到9月份市场就会回暖！”
六、七月份，当楼市调控进入胶着状态，长三角地区楼市中博弈一方的开发商，多次在各种内部“形势分析会”上“吹风”，统一认识。他们大胆“预言”，第四季度是楼市传统的促销旺季，所谓“金九银十”：九、十月份一来，楼市又将是春暖花开，房价报复性反弹的情形将再次上演。在“金九银十”论之下，开发商联手造势、集体捂盘、高开死守诸种楼市博弈图渐次摊开。
事实上，在积压了半年之后，新房的“供给洪峰”不可阻挡地到来，市场购买力并未释放。长三角地区的楼市基本上是新房上市量井喷、成交量小涨、待售房越积越多、价格普跌。这一地区2005年楼市“最后的行情”充满“刀光剑影”。
点评：“金九银十”论充分暴露了开发商的自负与赌徒心态。去年下半年他们对于调控政策事实上的架空，以及随之而来的房价飞涨，使得他们眼里只有纷飞的钞票，竟然没有了对政策起码的尊重。可是，今夕是何年？最终他们不得不感叹：俱往矣！
狂言之五：“低价有罪”论
11月，上海的一房地产大公司总裁对媒体说，最近有传言说，不少开发商将联手低价倾销脱身。他认为“这是一种对行业、对市场、对政策不负责任的态度，而且可能发展成为一种要挟政府和破坏市场的不理智行为。对此，政府应予重视并加以制止。”
这话乍听还挺忧国忧民的，有“大局意识”。其背景是，11月份的上海楼市供求关系已逆转，成交量增加不大，新房放量上市，房源严重积压，最多时可售商品房面积高达2000万平方米；按当时的日成交量计算，仅消化存量就要十多个月。一方面是楼市整体低迷，一方面是房价仍处在高位，降幅与老百姓的心理预期仍有距离。一些不愿再“熬下去”的楼盘率先以较大幅度的降价让利打破僵局，以“低价换销量”效果明显。在这种情况下，“低价有罪”论不免令人生疑：其真实意图是不是在挺高房价体系？
点评：同是在房价问题上，房地产老板的态度前后差别咋就这么大呢？！年初时，开发商搞价格联盟，联手炒作楼市、抬高房价时，怎么就没有听说一个开发商站出来要求政府加以制止呢？割老百姓的钱袋没事，卖低价就要政府以“倾销”论处，开发商是不是也太“牛”了？！
狂言之六：“暴利有理”论
11月中旬，在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，北京华远地产董事长任志强说：“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。”据说，当这位向以“敢说”著称的房地产商“面色严肃”地说出这句话时，立刻引发全场一阵骚动。随后，舆论更是一片哗然，媒体将房地产“暴利有理”斥之为“2005年房地产界最大的狂言”，大加挞伐。
事后，这位开发商辩解：他从未说过房地产就应该暴利，相反，他认为房地产不是暴利行业。只是，中央统战部和全国工商联的调查表明，房地产业的税后净利润居各行各业之首，比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍，比社会平均利润高5倍。
点评：咱老百姓搞不懂，房地产品牌凭啥“就应该是具有暴利的”？360行，高端如航天航空业，低端至纽扣、打火机，哪个不需要品牌建设？为何“暴利”的独独是房地产？显然，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。
多年以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。房地产商之超额所得正是其他社会群体正当利益之所失，其暴利是形式合法外衣之下的实质上的不当得利。所以，开发商还是不要利用地方政府对房地产业的税收依赖，有恃无恐、恃宠而骄！ |
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阿杜 
发表于 2005-12-19 23:20:14
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