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《东方早报》
正是阳春。
窗外是明媚的阳光，阳光下，是许多新上海人、老上海人梦寐以求的———房子。新的、旧的，普通的、高档的，已经有人居住的，尚且寂寞空关的。正因为这些房子，一场涉及政府、市场、开发商、金融机构、购房人的博弈已经进行了一年时间。
在与开发商、炒房人的过招中，连续两三年“处于劣势”的自住购房者开始祭出新招：无招胜有招———不买。浓烈的观望气氛，正使投资者和开发商心头的疑云加重。
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春意盎然的4月，已经注定成为上海楼市的多事之季。中央此轮宏观调控起于2004年4月，而公认对上海房地产市场降火的“致命一招”则起于2005年4月。严控银行贷款的同时限制转按揭，双剑齐出坚冰渐破，投资者、投机者四两拨千斤谋暴利的“投资体系”已无法继续支撑。
“投资者开始焦躁。”这样的焦躁正逐渐反映在快速抛盘上。
“开发商开始悄然改变营销策略。”如果说现在少数开发商的降价尚且“羞答答”，那么五一节后或许会有更多直白的“优惠”。业内各分析机构相信，更大的楼市风云变化将出现在5、6月。
二手房跌价个案不断
最直接反映市场交易状况的是二手房市场。3月系列房地产政策出台，已经使二手房交易量受到一定影响，4月这种影响更为明显，不仅表现在挂牌量增多、成交量下降、成交周期变长等，还出现了价格下降现象。
上海普润地产中介部朱静介绍说，4月份上海高档二手房出现了多个价格下跌案例。普陀区的音乐广场，3月成交均价为17000元/平方米，4月就跌到14000元/平方米，跌幅居然达到3000元/平方米。4月份，长宁区的中山公寓、春天花园比3月都有1000元/平方米左右的跌幅。普润地产门店资料显示，卢湾海悦花园高层高区150多平方米的全装修房源交易，曾挂牌叫价每平方米25000元，成交时卖家被迫降价至21000元，比原挂牌价下跌15％以上；另一套1月初挂牌价21000元／平方米的卢湾都市花园的2房2厅毛坯房源，成交价仅为每平方米17500元，比最初挂牌价下降16％左右，总价下跌近36万元。
高档楼盘云集的上海小陆家嘴地区，也正让越来越多的投资客从砰然心动转而惊魂不定，一时之间出现了诸多大幅降低挂牌价的“急售令”，有个别房源挂牌价仅一个月便下跌了40万元。汉宇地产总经理施宏睿介绍，相比3月份，汉宇地产4月的挂牌量猛增了30%到40%。挂牌者中主要是温州籍的投资客，其中最多的人抛出了68套房。
开发商苦撑高位能到几时
不管开发商承不承认，愿不愿意，楼市终究出现了变化。分析人士指出，由于有多个环节对销售策略进行控制，新盘市场不会像二手房市场一样迅速地把变化反映在销售价格上。而开发商必然会制定各种策略“撑着高价格”。但是因为资金紧张、运营需要等，这种苦撑能到几时？许多分析人士相信，三个月将是开发商能够支撑的极限，如果三个月内观望、看空的局面没有变化，三个月后将出现大规模的楼盘价格下调现象。
珠江香樟南园今年2月份开盘的94套房源几乎一日售完，但3月下旬开盘的一批房源到4月底只卖出50%左右。由上海大华集团和闸北城投共同开发的临汾名城。总规划40万平方米，前几期的销售情况非常好，但是进入3月以来，销售速度一下放缓，4月份更是难得卖出一套。
从3月1日至4月17日的一个半月，各项调控政策相继出台并开始影响市场，此期间跟踪楼盘的销售一定程度上能说明问题。根据“网上房地产”公开的楼盘销售信息统计分析后发现，57个楼盘销售率不足三成。从3月1日至4月17日，这些楼盘共销售834套，剩余房源则多达5164套，平均销售率仅为13.9％。更有20个左右的楼盘销售率还不到10％。
两难：在建项目是赶是推？
强烈的楼市观望气氛，使开发商的策略也在或明或暗地悄悄改变。“抢进度赶行情，快点回笼资金”成为一部分开发商的共识，而另外一部分开发商则感觉，上海房地产市场长期来看仍有巨大发展空间，既然目前市场形势不太好，不如推迟上市以待更好时机。
“赶项目”的开发商表示，尽快将项目启动，尽快达到预售标准，尽快回笼资金，对于许多房地产企业来说都是必然策略：资金链紧张的，希望快点解除压力稀释风险；即使实力雄厚，也希望资金快速周转乘着市场行情多做几个项目；市场走势不明朗时，大家更要加快进度回笼资金“落袋为安”。
“在市场出现观望气氛时，这种加快项目进度的情况更为明显”，上海中瑞地产策略研究中心经理朱锋指出，3月份以来中央和上海两地政府连续出台房地产市场调控政策，已经使开发商心理出现微妙的变化。目前形势下大多数开发商感觉上半年市场不会出现大的波动，但下半年市场形势如何有点“吃不准”，所以纷纷抢进度，希望快速把手中项目推向市场。
另一部分开发商则认为，上海楼市长远大势看好无须反应过度，只要有足够的资金实力支撑，就可以选择推迟项目时间以选择最好时机。“这就体现了差异化，大的来说每个企业受影响的程度不同，细分则不同的项目受到的影响也并不相同。”银邦置业副总经理周培琦认为，中环线以外项目风险已经较大，内环线以内项目风险依然很小。另一种判断则是，如果不是2004年刚刚高价拿下的土地和项目，存在的风险不过是“多赚一点”或“少赚一点”而已，如果是刚高价买下土地不久，风险则相对更大。
限制转按揭被称“致命一招”
“贷不出款、心理预期变化、炒房直接成本增加等等因素作用下，投资客改变投资策略是必然的，如果完全没有变化反而让人觉得奇怪。”个人投资理财网ceo洪曦相信，现在上海房地产市场上买进房产的人都是真正的自住客户。短期投资客受政策影响已经开始抛盘，即使有一部分人看好后市并未抛盘，也持币观望不会再继续吃进。
3月份出台的一系列房地产调控政策充分地运用银行信贷杠杆来抑制投机行为，无论是首付比例的提高，还是贷款审批难度的增加、转按揭行为的限制，都使投资客感觉到了沉重的压力。
“事实上，在限制转按揭的政策出台后，许多投资客才真正感觉到举步维艰。”久阳房地产营销公司经理曾昌宇透露，自己最近一直接到周围炒房朋友的求助电话。“多个朋友向我开口借钱支付银行按揭，并称房子售出后马上还钱。”曾昌宇介绍说，这些“借贷者”往往只要求“挪用15天资金”，以顺利转让手中已抵押房产。
一方面政府有关部门正严查非法垫资行为使提供垫资的机构越来越少，另一方面即使冒风险找到垫资机构，其索要的月利息也往往高达2%~5%，甚至有的垫资者还提出即使垫资不满一月也要按一月收取利息。限制转按揭的相关政策，正逐步显现出效力。
更为“糟糕”的是，许多拥有多套房产的投资客受转按揭限制，已经面临资金链条断裂的风险。因为对按揭房产转让的限制、首付比例的提高、对多套房产限制贷款等等，使短期炒房的资金成本大大提高，许多原来计划投资多套房产的人发现，“四两拨千斤”的投资方式已经彻底结束。
二手市场影响一手市场
因为实力不济、心理预期发生变化等，二手市场上一些客户开始放慢置业步伐。“现在已经出台的调控几乎全部是针对二手房市场的。”朱锋指出，虽然相关政策并未直接对新房市场产生很大影响，但二手房市场的变化已经作用于一手房市场。
上周，上海康城的一部分房产“二度”开盘引起市场广泛关注。2004年一房难求见房就买的投资客，因为心理预期改变或者银行贷款门槛抬高而“回吐”房源。据悉，上海康城三期在去年年底开盘售罄的1000多套房子里，有325套被退。
“政策出台后二手房市场反应明显，抛盘增加、成交放缓以及持币观望客户增多的情况，必然影响一手房购买群体对大势的判断。”朱锋相信，上海康城并不是唯一遭遇“退房”的楼盘。但判断整个上海房地产市场的形势，并不能从投资客退房来得出结论。“更关键的问题是，所有被投资客退掉的房源会不会重新销售掉。” |
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阿杜 
发表于 2005-5-9 01:30:08
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发表于 2005-5-9 08:10:05
