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一个家庭炒房团的分化与中国房地产投资市场真相
“小姐，酒！”
周云连夹着香烟的右手高扬着。半斤白酒下肚，周已醉态朦胧。这是上海南京路步行街旁的一家川菜馆，瘦削的周云连猛吸一口香烟，语气中难掩倦意。
41岁的周云连在上海的温州炒房客中小有名气。他领导的这个拥有8名成员的“家庭式炒房团”，掌管着将近1个亿的资金，80多套房源。
像大多数温州人一样，周喜欢清淡的食物。他也不爱饮酒，“除非心情特别郁闷的时候”。
但这次，他选择了辣乎乎的川菜，选择了52度的“小糊涂仙”。
国务院九部委紧急启动的第二轮宏调，让他无所适从。
“全套牢了。”周捏断已燃掉半截的香烟，重新点起一支，“很多温州人的房子还没来得及脱手，都很急。”
“你说还炒不炒？”周见人常发出这样的疑惑。现在周手头有18套房子，全在上海，而且全是单价在两万左右的豪宅。
分化
让周感到头疼的，是他这个炒房团内部意见开始出现分化。两天前的上午，他们在靠近百年外滩的一个酒店，开了一个紧急会议。
主要议题，就是手头的房子该怎么处置。
在这个会议上，这个相处一向和睦的家族发生了第一次激烈的争吵。
有的说，“要抓紧把房子抛出去，套现走人”；有的说，“等等看再说，不能被眼下的政策吓怕了”；有的说，“先把一些短线楼盘处理掉，搞些长期投资的。”
会议桌上，一叠叠有关房地产宏调政策分析的资料，被扔来扔去。
在多种观点的交锋中，周云连几乎没有发言。虽然他64岁的大伯甚至指着他的鼻子骂他“太固执”。
争吵持续了将近三个小时，最终还是没有结果。但周感觉到了“众口难调”的滋味。
这是周家的第三次“研讨会”。
实际上，从“国六条”出来的当天晚上，周就已经召集了一个紧急会议。“当时大家还都不以为然”，“还互相安慰，说问题不大”。
紧接着，九部委的“37号文件”(《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》)祭出，再次震动上海滩。
周家慌了手脚，又在次日早上开会研究。后来，“为慎重起见，陆续出手了十几套。”
但相关部委的政策并没有就此打住。银监会、央行、建设部、国税总局、国土部……调控主管部门的政策，一个接一个的出来。周家开始寝食难安。
周云连明显地感觉到，他的威信已在这个家族炒房团中慢慢下降。
失算
虽然备受指责，但周并没有什么怨言。
“自己失算了。”他承认。
“到处都在说，‘严格管理、严肃查处、严厉打击’。”
“这些信号很明显，从中央到地方肯定会继续加大打击炒房的力度。”周说，这也是他们这个家族式炒房团所担心的地方和争吵的焦点。
这种情景，周还是第一次碰到。
6年前，上海的房地产还没有这样火暴，但温州的房地产已经如火如荼地被当地人炒起来了。周耐不住寂寞，一下子投入300万在温州买了6套房子。3年后，这些房子陆续脱手，周挣了个翻番。
尝到甜头后，2002年，周又甩出将近1000万，在杭州买了10套房子，在上海买了8套。2003年，周在杭州的房子悉数脱手，在上海的房子也买出去了5套，又大挣了一笔。
尽管这两年温州、杭州和上海等一线城市出台了一些有关遏制炒房的政策，但这并没有阻止周炒房的步伐。反而，2003年5月份，周的四个家在苍南的亲戚看到他炒房势头越来越猛，于是跟周商量后，由周牵头组成了一个炒房团，专攻上海。
2004年6月，又有三个眼红的亲戚跟着加盟。
他们在随后的两年内连续出击，收益颇丰。付款最多的一次，是一次性吃下上海的40多套，不包括按揭，直接付款1500多万。
周的威信也在博弈中慢慢提升。
实际上，周一向是个异常谨慎的人。尤其是带着这么一个规模还不算小的炒房团，他感觉肩上的压力越来越大。
在多年的炒房生涯中，周积累了丰富的经验。
“下单迅速，团体购买，出手大方，快进快出，富有视觉冲击力。”这是外界对温州炒房团的整体印象。
但周不仅胆大，更是心细。每次出手，他不仅要分析环境因素对房地产升值的影响力，还会分析基础设施、市政规划等等因素是否扩大了房屋的升值空间。他甚至还会去了解当地人的生活水平以及人员工资等等。
而对于这几年从中央到地方轮番推动的针对房地产的宏观调控，周就不以为然了。
“宏观政策，不是一轮又一轮吗？”在去年的这个时候，从中央到上海，都出台了不少杀伤力看起来很强大的政策，但对周影响甚微。
不仅如此，这两年，中央每每出台新政，地方上都会有官员站出来说，当地房地产不会受到影响，“房价上涨空间还很大”。
宏调的屡屡“失效”，麻痹了周的那根敏感的神经，也直接影响了他对政策面的重视程度。
但这次，他看来似乎真的要失算了。而且，今年，从“国六条”到现在，还没有一个权威官员直接对房价作任何评价。
“我犯了经验主义的错误。”他喃喃自语。
地方政府的静默，让周忐忑不安。
他还吃惊地发现，最近几个新开盘的楼盘，连续两周都是零成交。
“并不担心要交多少营业税，就怕房价整体上大幅下降。”他凝视记者良久，“这很可怕。”
去留之间
周在盘算着，是不是要把楼盘全部抛出去，“抓紧撤离”。
对于这个在上海拼打数年的温州炒家来说，这的确是个艰难抉择。“没有人能说得清还会有多少新政出台。”这正是他举棋不定的深层次原因。
但他不知道，“如果不炒房了，还去干什么？”
三年前，一场“森拉克”台风几乎摧毁了周的那个小商标厂的全部设备。再加上这两年生意不好做，他干脆把自己的小厂卖掉，专门炒起了房子。周的这些亲戚在当地也都有自己的小工厂，手头都比较宽裕。
“现在温州各行各业都有加入这个行列的。”周云连说，大大小小的专业炒房户、企业主、开发商、政府官员等等，都加入了炒房大军。
“由于不是每个人都有时间和精力去外地考察，看楼盘，于是需要有个牵头的人。”周说。这个带头人看中当地某个楼盘，为了多组织一些购房者，以增加和开发商谈判的筹码，他会在村中作推介，感兴趣的邻居、亲戚、同行业的人都会纷纷委托他。
“其实炒来炒去，大多数还是自己人(温州人)炒自己人”。也就是说，“上海的房子大多数都是炒家之间在炒。”
而如今，在宏调政策密集空袭时刻，他们在彷徨中寻找出路。
“如果地方上能够真正落实中央的政策，炒客肯定会受到重创。”上海市发展研究中心一位专家也断然说道。
不过，周云连说，他们炒房并不全部依靠自己资金，而大部分是依靠银行贷款。“我们跟银行的关系非常好，一般只要购房者能出示自己的收入证明(温州很多企业主出示的是其营业执照和资产证明)，开发商都能帮购房者从银行轻松贷出款来——不管买几套房子。”
按照现在的房地产市场模式，只要首付三分之一甚至更少的钱，就可以拥有一座完整的房产，那么温州人上千亿元的炒房资金，即使只有一半是通过贷款方式炒楼，那么它托起的就是一个规模达2000亿至2500亿元的房地产市场，加上跟进的炒作资本，银行实际在承担着大部分风险。
那么，一旦这个庞大的资金抽出来，上海楼市会有多大的震荡？
“你自己想象吧。”周再次捏灭烟头。
(应被采访者要求，文中周云连为化名)
本报记者范利祥 |
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阿杜 
发表于 2006-6-20 14:11:20
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发表于 2006-6-20 16:13:07
