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8月25日下午17：38，央行发布《中国人民银行公告〔2019〕第16号》，调整新发放的商业性个人住房贷款利率形成机制。
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从7折到基准， 便宜的房贷利率“理论上”没有了
与之前相比，央行调高实际利率下限要求，从最低基准利率七折向上提升。
央行要求，定价基准转换后：
全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
在实际业务中，有的银行会对所谓“优质客户”提供九折、九五折等的房贷利率，而且每个城市执行情况不同。对大部分房贷客户，在实际利率方面，除少数地方，低于基准利率早已不见踪影。
根据融360数据，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.11倍，环比上涨了2BP；二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1BP。
从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。但是，上海地区首套房贷利率降至基准以下，超越厦门成为全国最低。
2 未来的房贷利率可能是可变利率
已经有部分银行总行提到，未来应该会用LPR水平作为参考标准。
央行指出：
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
此外，央行指出：
借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
所谓利率重定价，是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。
公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。
借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。
每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
也就是说，未来的房贷利率可能是可变利率，根据LPR的利率变化而变化，而不是之前按照基准利率上下浮动确定后在合同期内再不修改。但是具体调整公式，还要看各家银行的细则。
据反馈，近期有的银行已经修改了个人住房贷款按揭合同，借款实际执行的利率，可按照基准利率上下浮动，或采用放款前一个工作日的1年期LPR加减一定bp数确定。 3
新老划断，老贷款不变
央行此次调整，采用了新老划断的办法。
央行指出，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
也就是说，至少在10月8日前，房贷合同会采用基准利率定价。
不过，8月17日，央行指出，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。
5 10月8日后买房，是赚是亏？
不同城市影响不同，以上海为例，此前对于最优质的客户，首套房按揭贷款利率可以给到9折（4.41%），优质客户则普遍可以给到9.5折（4.655%），但本次调整后，如果按照8月20日的LPR报价来看，上海首套房房贷利率最低将提高到4.85%，那么对于上海的购房者来讲，可能变得不那么划算。
但如果在北京来看，北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%（5.39%），新政策实施后，人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点，那么新政策对于北京购房者来说，则更为有利。
此外，LPR是每个月都会浮动的，目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。 | 
张康大长弓 
发表于 2019-8-26 18:26:24
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