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案例楼盘：位于北京东部，售价在5000元/平方米左右，毛坯房，总体量在90万平方米左右，土地属于协议转让获得，分三期开发，从预售到完全竣工入住工期大约在4年左右。
土地成本：协议转让价格+拆迁成本+土地整理成本等=5.4亿元人民币(总额)
该项目的土地是为8·31之前，该项目开发商与原土地方以协议价格的方式取得，已于8·31之前完成了所有土地使用权的交易过户手续，并将土地出让金缴纳齐全，随后进行原土地上的拆迁工作，以及“七通一平”，在与土地相关的费用成本方面，共涉及资金5.2亿人民币。
该项目使用的土地为一手地，即直接从土地方手中获得，不牵涉第三方，共90万平方米，经双方协商，以总价4.5亿元成交，折合单价为500元/平方米，而这仅仅是“生地”的费用，即没有进行拆迁和“七通一平”的费用。
随后，开发商与当地政府配合进行了拆迁工作，拆迁采用货币补偿不还迁的政策，拆迁补偿的价格为3800元/平方米，拆迁房屋总面积不大，约在2万平方米左右，其余地区为空地，这样，拆迁成本一项即耗资为7600万，与生地成本相加总额为5.26亿元。
折合拆迁成本之后，有2万平方米的折迁房屋面积土地价格达到了4300元/平方米，将其摊入90万平方米的土地内。这时的土地成本单价为584.44元/平方米。
在拆迁工作结束之后，开发商开始自行承担“七通一平”的土地整理工作，(由于不是招、拍、挂得到的土地，所以生地变熟地的费用由开发商负担)这些工程共耗资1400万元，总计5.4亿元人民币，折合所有成本，每平方米的土地成本单价为600元/平方米——这便是开发工作正式启动之前，熟地的成本价格。
资金使用成本：贷款总额×银行贷款利率=375万(一期)
在第一批支付了1/3的土地出让金1.8亿元之后，项目开始正式启动，开发商预算一期的启动资金为9000万人民币，按照央行对房地产开发贷款的规定，开发商自有资金不得少于20%，该开发商自型支付其中的4000万元，这4000万元为开发商自有资金，并无纯粹意义上的资金使用成本，而另外5000万元将从银行贷款获得，还款周期为一年，按照当年的利率水平——7.5%/年，一年的资金使用成本为375万元。
此时开发的一期项目为23万平方米，开发商再次将资金的使用成本375万元摊入每个平方米计算成本，这时的每平方米成本单价变成了616.30元，同时，由于1.8亿元的土地出让金中有1.4亿元是通过其他银行“展转”获得，偿还期为两年，利率同样为7.5%，这样，这1.4亿元的贷款再次带来了2100万的资金使用成本，开发商再次将这一成本摊入每平方米的土地成本单价，这时，土地的单价成本变成了707.60元/平方米。
上述仅仅是将信贷资金的使用成本即利率摊入成本，而开发商的投资也会被计入成本，将9000万投资进行分摊之后，成本单价为1098.090元/平方米，而一期1.8亿的土地出让金也将被计算入每平方米的单价成本，此时的成本单价为1880.69元/平方米。
营销推广成本：报纸+路牌+广播+杂志+促销活动+软性宣传=2000万元
为了在项目的一期实现快速的销售回款，打出知名度是十分必要的，因此，该项目的开发商在一期开发、预售的一年当中，广告的预算将近2000万元，而这一成本无疑也将摊入每平方米的成本单价。
按照宣传推广费用2000万元计算，摊入每平方米之后，单价上涨到1967.64元/平方米。
建安成本=开发商前期投资
开发商在项目前期投入的9000万元的启动资金，支付的即是建安成本的费用，在此不再赘述。
一期配套维护成本：供暖+通电+园林绿化维护+商业+前期物业=3500万元
虽然在项目一期时，幼儿园、学校、医院、会所都不会投资进行建设，开发商将在二期开发结束，三期开始之时，启动这些配套的建设工作，但是，这并不意味着一期在这些方面就不需要投资，反而在供电转正、集中供暖入社区等前期配套方面进行比较大的投入，总预算为3500万元。
由于需要为该项目一期入住的业主提供正常的生活用电，开发商为此而兴建了属于小区自己的变电站，将供电局提供的生活用电送至社区内部，兴建变电站并在社区内铺设输电线路的资金预算为1500万元，将这1500万元摊入成本之后，每平方米的单价上涨到2032.85元/平方米。
同理，将市政集中供暖管线接入社区的预算为1000万元，摊入单价成本，每平方米的单价将上涨到2076.32元/平方米。
最后，前期物业、园林、商业招商等工作，由于项目尚未完全完工，因此势必由开发商代管，在这方面的预算，同样为1年1000万元，以同样的方式将此成本分摊到每平方米单价当中，此时的单价成本为2119.78元/平方米。
此时，再将人员管理管理成本、税费成本等其他因素加入，每平方米的土地成本单价约为2400元左右。
至此，虽然项目的开发利润受诸多因素影响难以具体界定，但将2400元/平方米的成本与5000元/平方米的售价稍加比较，其利润空间不言自明。 |
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三水 
发表于 2005-5-26 11:23:47
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