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天南 
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发表于 2006-11-22 18:42:54
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发表于 2006-11-22 18:52:17
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2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍，这将直接遏制扩张用地冲动，进而扭转一些地方政府“土地财政”的经济发展模式。 现行新增建设用地土地有偿使用费征收标准，是1999年财政部、国土资源部根据当时全国城镇土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地人均耕地状况和社会经济发展水平制定的。然而，从2005年的实际收缴情况看，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费不到全国新增建设用地出让纯收益的1／3。现行的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，明显低于新增建设用地土地纯收益的实际水平，无法有效遏制各地用地扩张。 从具体城市的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准变化看：最高的一等地区，将从70元／平方米调整为140元／平方米。中间八等地区，将从21元／平方米调整为42元／平方米；最低十五等地区，将从5元／平方米调整为10元／平方米。 据估算，标准调整后，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍，达429亿元。虽然这一数字仍低于763亿元的全国新增建设用地出让纯收益，但是已经对城市规模扩张形成经济约束。 国土资源部相关负责人表示，此次对有偿使用费作出重大调整，其目的是为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约集约用地。 相关负责人特别指出，新增建设用地土地有偿使用费的缴纳主体是市、县人民政府，而不是用地单位。“由于新增建设用地调整的是各级政府之间的土地收益分配关系，提高新增建设用地土地有偿使用费标准原则上只会减少地方政府的土地收益，不会增加用地成本。”该负责人表示，有偿使用费征收标准提高后，其收入仍然全部用于土地。 我们有理由相信，有偿使用费征收标准的提高，仅仅是个开始。伴随着政府土地扩张的“土地财政”的原动力的削减，其寿命将越来越短了，而固定投资过热也将随之降温。（于祥明） |
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中国泛地产策划网总咨询师崔元星 土地评估师龚健 改革开放二十多年来，我国的园区经济得到了迅猛发展，并在国民经济中起着不可替代作用。工业园区可以把土地、劳动力、服务等优势集聚在一起，形成规模，产生集聚效应和辐射效应，成为加速本地工业化进程的有效途径。据统计，仅54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985亿元，占全国国内生产总值的4.27%。由于工业园区不仅成为各地的经济增长极，而且在推进工业化和城市化进程中起着积极的作用。因此各地政府都会划出些成片地块来引领当地经济发展，根据产业功能、规模及政策的不同，这些区域往往冠以不同的名字：开发区、工业园、科技园、软件园、物流园等各种产业园区。随着城市经济的发展，各地掀起了开发区热，有些开发区不仅是一个工业区，而且承担着城市新区的职能，甚至成为城市新的cbd，它的功能不再是简单的工业再生产场所、工厂聚集地，而是一个城市再生。 一、工业园区土地利用特点 我国的工业园区是在经济转轨、市场经济不够成熟的背景下产生的，带有较浓的政府行政色彩。土地作为工业园区实现经济效益的生产要素之一，扮演着经济效益和行政行为的双重角色。 1、用地以新增建设用地为主，旧城改造用地为辅 由于旧城改造成本高，土地权属复杂，效率低，用地规模小，连片开发度差，且随着城市“退二进三”的产业发展的布局思路的实施，因此，大多数工业园区选址都独立城区开发，距母城30—50km左右。这些开发区的各种市政设施及配套都要新建，包括水电、煤气、通讯、道路、排污等相关的市政及生活配套设施，为了使开发区与主城区的联系，通常会修建高速公路或快速干道。这些开发区的建设用地大多是占用农用地，然后通过征用把集体土地转为国有土地，土地统归开发区管委会管理。也有的开发区依托老城区，充分利用原有的各种基础设施，这类开发区通常是一些高新开发区，如深圳高新科技园、武汉经济技术开发区。 各地开发区的建设大多是选择类似城市新区或新兴工业基地的建设方式，是一种外延式的扩张，是城市空间产业布局表现。 2、用地由政府开发整理，向企业提供熟地 开发区一般都成立负责基础设施建设和土地整理的开发公司。管委会将征用的土地，承包给开发公司进行基础设施建设，实行土地“三通一平”或“七通一平”，把生地变为熟地，然后由管委会把土地出让给企业。 3、土地廉价作为各地开发区招商引资的优惠政策 开发区开发过滥，导致各地开发区的恶性竞争，为了招商引资，各地开发区使出浑身解数，不惜突破国家土地、税收法规及相关政策。各地不断推出低地价、低税收等各种优惠政策，有的地方甚至免地价，最终导致国有土地资产大量流失。 二、工业园区土地利用存在的问题1、滥圈地，画地为牢 据统计，在未进行专项治理整顿之前，全国己有各类开发区6866家，其中，经国务院批准的只有232家，省级批准的1019家，地方政府自办的开发区占到81.8%。大多数地方不切实际情况和条件，打着“高起点、高规格、高水准”的开发理念，找到几个项目就大肆圈地，把这棵梧桐树筑得越大越好，到时树是枝繁叶茂了，却很少金凤凰来落巢，最后弄得劳民伤财。 珠江三角洲工业区用地失控，土地市场供大于求。“栽下梧桐树，未必引得金凤凰”，土地从“五通一平”到“六通一平”，大量占用良田，开发的土地却没有卖出去，出现“遍地横野”，镇镇“冒烟”，村村“点火”，圈而未用，批而未建，开而未发，目前珠三角闲置的存量建设用地达47万亩。早在1996年，东莞市区批而未建的土地面积达21.75km2，是当时建成区面积(40.36km2)的53.89％，2003年，东莞市经广东省确认的违法用地达15000公顷。开发区用地无序扩张的严重后果是耕地锐减，1996-2002年间，珠三角每年消耗173平方公里，每年减少221平方公里耕地。 2、土地利用效率普遍低下 工业用地粗放型利用，投入产出率低，已是对各地开发区土地利用现状的普遍共识。据了解，即使在被称为苏州“集约用地典范”的昆山出口加工区，共计2.86平方公里，首期1.86平方公里，目前吸引总投资8.2亿美元，平均投资为55.3万美元/亩，苏州工业园区的平均水平是36万美元/亩，而法国的开发区平均水平是60万美元/亩，新加坡、台湾等地均在100万美元/亩。甚至有些工业园区土地投资额不足30万元/亩。低投入必然产生低产出，引发低效率的粗放型土地利用方式。 由于工业区内获取土地的成本低，造成一些企业大量圈地，闲置而未开发，甚至炒卖地皮的现象也时有发生。目前大多数工业园区缺少用地评价指标体系，没有制定合理的单位土地面积投资额标准，土地具有保值增值功能，难免会有些企业恶性圈地，这正是政府为投资商做好“温床”，让他们发“横财”。 3、工业园区规划与布局缺乏科学性，各园区关联度不大 工业园区过滥，导致各园区无序和恶性竞争，在招商引资项目方面各自为政，大家“先下手为强”，都优先发展电子产业、信息产业、生物制药、新材料等新兴产业，各开发区之间的产品和产业结构雷同，重复建设严重。由此产生的土地利用跟随着项目跑，土地利用结构跟着产业布局走，园区内规划与协调度不够。土地利用规划没有起到引导产业布局和筛选项目进园的作用。如在工业园区的无污染区、轻度污染区与一般污染区及重污染区之间没有建缓冲区；在物流区的设计车流道与次干道之间缺乏科学衔接；生活区、公共活动区与生产区之间缺乏有效的通达性和良好的缓冲设计。 4、土地生态污染严重 工业“三废”已是老问题，但随着园区经济的发展，却没有丝毫解决，反而是愈演愈烈之势。一些地方政府为了增加财政收入，扩大就业，片面追求经济效益和社会效益，而忽略了环境效益。一些项目本应该在入园之前要经过严格的环境影响评估，但往往是草草了事。而有些园区，由于自有财政资金不足，投入基础设施的治污系统不足，直接导致整个园区终日笼罩在暗无天日环境中，黑土地、臭水沟在有些园区是司空见惯了。在土地利用方面，由于规划缺乏科学性，在土地利用布局上缺乏明确的产业布局指导作用和优先过滤作用。 5、土地开发模式的滞后 目前，大多数工业园区的土地开发模式，主要是政府通过征用转变土地性质，把集体土地转为国有土地，然后由园区管委会负责“三通一平“或“七通一平”再出让给企业；也有的工业园区（主要指镇、村级工业园区或是一些农业园区），不转变土地利用性质，而是由村委与村民签定土地利用协议，由村委或村股份制企业负责土地一级开发，然后租给企业使用，这种工业园区的土地利用方式主要集中在长三角与珠三角一带。我国内地绝大多数工业园区的土地利用主要还是以国有土地利用为主。由于转变用地性质，牵涉到土地补偿和安置等问题，因此在具体操作过程中比较复杂。对失地农民来讲，由于截断了连续性的土地收益来源，并且目前全国大多数获得土地补偿和安置补助费偏低、不够合理，因此转变土地性质不利于解决“三农”问题。即使政府拿出了大量资金进行土地征用，但在土地开发整理过程中还需巨资投入基础设施及配套设施的建设。对本来财政资金紧张的政府更是背负重重，因此有些开发区圈地几年后还是毛地、撂荒。政府在土地开发及开发区后续建设中没有形成高效、持续的开发理念，资金链断裂时有发生。滞后的土地开发、利用模式不适合工业区的可持续发展思路，不利于土地集约利用，不利于构建和谐社会。 6、土地流转困难 在一些镇、村级的工业园区，由于土地使用权是集体性质的，因此土地使用权流转比较困难。农村集体土地使用权的原权利主体分属于各村民，分散而复杂的权利主体不利于土地使用权的流转。农村用地价格评估体系尚属空白，使得集体土地在市场中流动缺乏技术层面上的操作性。我国农村集体土地使用权采取的是一种承包合同式的文本形式，只是一种协议，在权利和义务方面只是一种以协议形式来保障，而国有土地使用权用法律性的证书来保障，因此集体土地从法律保障上来讲不利于其在市场上流动。农村集体土地使用权所衍生的权利市场几乎空白，而如国有土地的使用权买卖、租赁、股权市场相对比较成熟，所以集体土地市场体系不够完善。对于一些工业区用地效率低，或对于一些企业改制，其中集体土地资产作为企业资产的概念就比较模糊，因此工业园区集体土地在市场中流转比较困难。 7、工业用地价格评估体系不完善 我国工业园区已成为地方政府推动地方经济发展的“驱动器”，土地资产已成为招商引资的“锐器”，有些政府为了揽大项目，大笔一挥，价值几千万，甚至上亿、几个亿的土地资产就低价、零地价出让给企业使用。各地工业园区在土地利用政策方面都是五花八门、各自为政。土地使用权出让价格的标准靠的是仅仅是国土地部门制定的工业用地分等定级。即使有这些“仅供参考的标准”，也只是作为可有可有无的理论“束之高搁”，因此工业用地的低价出让已成为国有土地资产流失的最主要形式，也是各政府官员腐败、堕落又一“温床”。对于工业用地的二级流动，由于没有市场形成的价格评估体系，缺少市场参考对象，从一定程度上阻碍了工业用地流转。 |
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