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高力国际最新发布的上海市房地产投资报告显示，2006年上海房地产投资市场将持续其旺盛的发展势头，尤其在甲级办公楼市场和市中心零售物业市场。开放金融市场将推动中国今年的经济增长预计有9.2%的提升，这都有力地支撑着房地产市场的发展。
写字楼回报稳定
2006年，甲级办公楼市场的租金及售价预计将有10%-12%的增长率，持续其在2005年的涨势。其主要原因则是，今年甲级办公楼的新增供应非常稀少，全年仅有三栋甲级办公楼入市，带来约184500平方米的供应量。
此外，今年底中国将开放其金融市场，届时市场对甲级办公楼的需求将持续增长。高力国际华东区常务董事翁琳表示，随着今年中国开放其金融市场，上海作为中国的金融中心势必会吸引国际金融机构的入驻及扩张。“因此，国际金融机构对于甲级办公楼需求将继续上升，从而导致租金和售价也会显现上扬的趋势”。
甲级办公楼市场以其相对透明的市场和相当稳定的租金回报，成为房地产风险基金的主要投资目标。2005年国际机构投资者开始进入办公楼市场收购，使办公楼投资市场为活跃。目前为止，主要的国际机构投资者来自于美国、亚太地区、澳大利亚和香港地区。近来的收购包括“新茂大厦”、“世界贸易大厦”、“百腾大厦”、“永新广场”和华人置业收购“百富勤广场”，这个趋势预计将延续到2006年。
中心地区持续走旺
与甲级办公楼市场相似，由于一些国际奢侈品牌对于国内市场的消费潜力相当乐观，因此不断加快进入上海的步伐，由此也加大对于上海市中心零售物业的需求。
在2005年第四季度，上海市中心零售物业的平均租金已经达到105美元/平方米/月。而在南京东路及南京西路，最高的租金已分别达到142美元/平方米/月和138美元/平方米/月。
“由于一些高端零售商对于零售物业的需求持续旺盛，预计2006年市中心零售物业的平均租金将会有8%-10%的增长。”翁琳表示。
外国投资者被吸引进入这一市场，因为这些高端物业的潜力并未被完全开发利用，2005年摩根士丹利收购了位于淮海中路的上海广场零售商业部分，显现外资机构对于市中心零售物业的看好。因此，可以预计外资机构对于此类物业的需求，会使2006年市中心零售物业的平均租金预计有进一步上升的趋势。
虽然外资机构投资者对于整体豪宅市场看法保守，但对于市中心地区有较高的稳定租金回报的服务式公寓项目的投资潜力仍有兴趣。之前澳大利亚麦格里物业收购位于卢湾区的“城市公寓”和香港协和集团收购“盛捷服务公寓”即是很好的案例。
“2006年上海办公楼和零售商业地产投资市场将继续保持活跃，外资机构投资者将继续加大对于办公楼和零售商业地产项目投资，而这两大市场的租金和售价将会持续增长。”翁琳对记者预测：“预计豪宅市场今年将是盘整期，由于投资者持观望态度，豪宅市场的售价将可能会持续向下调整的趋势。”
境外资金积极涌入
3月30日，一群境外机构投资者将来到中国与大约15个代表各种类型的境内房地产项目进行面对面的接触。主办方bazo投资（亚洲）有限公司董事郑小平透露，将有不少于50只来自北美、澳大利亚、日本、泰国乃至中东地区的海外基金参与这次接洽。其中不仅有摩根士丹利、高盛、花旗、麦格理等已在中国发展多年的投行类基金，还包括ge、invesco、latitude capital以及abp退休基金等大型机构投资者。郑小平预测，上述基金所代表的资金总额“将是一个天文数字”。而与之前进入境内的大批基金管理人不同的是，这批机构投资者更愿意介入长期且具有稳定回报的项目。
“我们现在看到的与境外基金有实质性合作的国内开发商大约不到10家，这一直给市场一个误导，就是海外基金是遥不可及的。让很多境内开发商难以想象的是，这两年全球资本总量明显过剩，很多海外基金一年来境内数趟欲图投资房地产却找不到合适的项目。”谈起海外基金希望在境内寻找项目，郑小平深有感触。
“境内现在大约有5万家开发商，而真正有一定规模和实力的开发商并不超过1％，这就是说，去年的宏观调控让很多境内开发商的资金链出现了问题，即使他们手上有好的项目和前期准备，也会因为资金问题无法继续开发，而这却正是与海外基金对接的双赢机会。”
“由于种种困难的存在，境内项目和境外资金的对接在现在显得尤为困难。而事实上，国际上一直有上百家私募基金关注着境内的成熟房地产市场甚至是有潜力的二线城市的项目开发。”
“和很多人想象的不一样，境外资本看中的并不只是商业物业的收购———整幢写字楼的生意虽然在短时间内看可以收益很大，然而也是风险最大的一种行为。而现在的趋势则是，越来越多的境外资本开始将注意力转向收益同样会很高的房地产项目开发领域。”郑小平预计。
而此次参与的境内项目则横跨地产开发、不良资产处置、高速公路建设、历史建筑保护等多种不同领域，甚至包括与中国地产公司建立战略合作伙伴关系。 |
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阿奇霉素 
发表于 2006-3-27 02:00:11
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