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上海楼市正在失去基本面可怕的是第三波，也就是放量暴跌。这种情况出现的机会有多大，已经不是上海所能控制的了
上海房价正趋于明朗化。正当上证指数在人民币升值的鼓励下节节向上的时候，上海市中心的部分楼盘却出现了30%左右幅度的下跌。上实老总卢铿公开表示对楼市非常悲观，并透露上实在上海的项目销售额锐减达70%以上。
调整正在进行
根据各平面媒体和网络媒体的报道，上海楼盘尤其是内环线以内的高档楼盘，近期都出现了价格大幅下调的现象，最高降幅甚至达到42%，一般降幅也在30%上下。这是一方面。另一方面，降价主要出现在二手房市场，表明市场的价值判断已经先行一步，开发商在一手市场的力挺将难以持久。
目前的调整只存在于部分楼盘，但整体的普调只是个时间问题。笔者曾指出过，即使上海房价整体下降30%，也不过是回到去年底的水平而已。上海房产投资者已在前两年积累了巨额利润，这个幅度的调整还不会伤其筋骨。
上海楼市应当为年初的疯狂感到后悔。这一波炒作是“房产新政”出台的主要动因，其结果是全国房地产市场都连带陪绑，而上海除了经受一次价格巨幅波动外，什么也没有得到。
现在应该就是经济学家陶冬预测的第二波调整了。这一波不是最可怕的，可怕的是第三波，也就是放量暴跌。这种情况出现的机会有多大，取决于宏观经济走势及企业的现金流状况，而这已经不是上海所能控制的了。
今年初上海楼市的炒作热潮，与几年前的股市如出一辙。一位在上海炒股多年的朋友对笔者表示，上海楼市很可能会重演股市的悲剧，“那种疯狂与当年的股市一模一样。”
宏观利空
虽然价格调整剧烈，但整体的恐慌气氛尚未出现。原因有二：一是即使上海房价普降30%，投资者仍有相当利润，没有跳楼的危险，不会发生集中抛售；二是市场资金面依然宽松，现金流暂时无恙，抛售没有动力。
央行的调控技巧显然正越来越娴熟。如果央行没有在上半年放松银根，这一轮房地产调整也许将非常惨烈。一旦企业现金流吃紧，争先恐后地抛出手上的房产就是惟一的选择。
但宏观形势的不乐观，迟早会反映到企业的现金流量表上，并在一段时间后反映到个人收入上。这是房地产市场的真正威胁。收入丰厚的热门行业是房地产市场的重要支撑，一旦昔日的高收入者现金吃紧，按揭贷款的坏账率就会增加，楼市尤其是高端市场将遭受重创。
根据国家统计局的数字，上半年的gdp增长仍达到9.5%，但这很可能已是强弩之末。种种微观迹象表明，宏观经济的走弱已经不可避免。
从传媒业反馈的信息看，上半年的广告投放量在大幅减少，首先是房地产，然后是it、金融、钢铁、水泥在内的各行业都在减少广告投放量，意味着企业对后市的判断趋于悲观，正在压缩成本而不是像前两年那样持续扩张。
物流和制造业也在回落。高速公路的交通流量已出现明显下滑，这是经济活动降温的直接信号。而根据最新的统计数字，上海工业增加值上半年仅增长11.5%，低于全国平均水平。在整个长三角地区，主要的经济指标全面走低，而最危险的是引进外资自亚洲金融危机以来首次下滑。
本轮黄金增长周期已经走到尽头，上海楼市正在失去它的基本面。
外资左右未来走势？
事实上，不管有没有房产新政，宏观经济走弱都是对楼市的釜底抽薪，新政不过使调整提前到来而已。对政府而言，现在考虑的恐怕不是继续调控，而是设法救市。但笔者认为，现在政府也没有托市的好办法，除非能把外资留住。
根据不同机构的调查，上海高档公寓及豪宅市场的买家有50%～70%来自境外，其中大部分又来自港台。外资流入的大量减少，意味着高端市场最重要的支柱将会坍塌。
外资同时也是上海写字楼的重要买家和租客，但楼市阴云不久将飘荡到这里。目前上海的写字楼租金回报率仍能维持在6%左右，投机炒作也远没有住宅市场那样疯狂，这可以使之避免暴跌，但仍难逃惨淡的命运。
房地产是长周期行业，暴涨暴跌从来不是短期现象。除非中国能在短期内放开外汇管制，从而给上海通过金融开放重获外资的机会，否则今后数年上海楼市都将在低谷中徘徊。
经济学家谢国忠曾预言，一旦外资撤出中国，房地产泡沫将会破灭。笔者不认为这个预言适用于中国，但它绝对适用于上海。 |
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matchless 
发表于 2005-8-16 11:10:40
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