罕见!70个城市有67个房价上涨，楼市要火了吗?

柳树

5月16日，国家统计局公布2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据，结果显示，一线城市新房和二手房环比上涨，其中深圳上海环比转涨。二三线城市新房二手房也有一定程度的上涨，在统计局统计的70个城市当中，有67个环比上涨，只有1个城市持平，另外两个城市环比下跌。

楼市要火了吗?

其实除了房价这个最直观的数据之外，其他一些房地产数据似乎也亮眼!根据最新公布的数据，2019年1-4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1-3月份提高0.1%。要知道，同期全国固定资产投资(不含农户)155747亿元，同比增长6.1%，增速比1-3月份还回落了0.2%。房地产投资逆势上升，说明地产开发投资的火热。

从房贷资金上看，4月份人民币贷款增加1.02万亿元，住户部门贷款增加5258亿元，住户部门新增的贷款在总贷款中占比超过50%，比以往要高，说明居民买房热情也有一定程度的回升。

那么这些数据是不是意味着当前楼市火了呢?

我的看法是用这些数据衡量4月份楼市温度未必科学，我们都知道，统计局公布的房价是网签时的数据，这些数据往往比较滞后，比如你很可能在2月份时签了合同，到了4月份才办理网签或者申请贷款，或者因为限价的需要各种高低房之间进行搭配，所以上面的数据很有可能反映的只是一二三月的情况，并不能说明现在太多问题。

但是必须得明白，2019年的房地产政策既要防大涨，也要防大跌，自从4月19日的中央政治局会议以后，我们能明显感受到房地产领域发生了三大微妙变化!

第一、5月11日，苏州市今年率先打响了收紧楼市调控的第一枪，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年，二手房限售5年。以以往太原和菏泽先后取消限售不同，苏州楼市再次启用了限售，说明房地产调控由原来的收紧-微松绑-微收紧的过度。

第二、在今年开始的“小阳春”，资金有进入楼市的迹象，今年一季度，住户部门中长期贷款增加1.38万亿元，较去年的1.29万亿元增加7%。资金进入楼市太快的结果就是居民资产在房产配置的占比过高，居民负债率上升，现在中国居民的杠杆率已经快接近警戒水平，央行在5月10日的讲话中重申加强房地产金融宏观审慎管理，抑制流动性过度流向房地产。

总的来说，由于10年来，居民太多是举债买房，居民的负债率已经相当高了，未来增长空间相当有限，从政策上看，未来对楼市资金的抑制将会是常态化。

第三、房贷利率下调空间有限，两个原因，首先，房贷利率受政策利率和市场利率影响，上一波房贷利率之所以能下调，就是因为央行密集降准以及定向降息，进入2019年下半年，央行有可能会降准，但是从节奏和幅度上看将会比以前弱很多。其次，目前的房贷利率由原来的基准上浮20%下调到目前的5%-10%，已经接近基准，下调的空间不大。

2019年的中国楼市将会在稳增长和防风险之间取得平衡，一方面，稳增长的主要原因在于房地产对GDP非常重要，目前房地产及相关产业链在GDP的比重中起码占到三分之一以上，土地出让金收入占地方财政收入也有一半，这时候如果放弃房地产对经济的影响显而易见的，尤其是当前外部环境变幻莫测的情况下。另一方面，房价上涨太快，容易产生金融风险，根据《中国金融稳定报告(2018)》，2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升 31.1%，也就是平均每年上升3.11%，国际货币基金组织认为，超过65%会影响到金融稳定，如果按照这个速度，未来两三年就可以达到了65%。

所以现在楼市最好不能太冷，这是稳增长的需求，但也不能太热，这是防风险的需要，当房价面临下跌风险时，会有显著利好，比如房贷利率下调、房地产税下调、部分城市的限售可能会有些松绑等。当房价有显著上涨压力时，则会进一步收紧楼市调控。

5月11日，苏州市率先打响了今年收紧楼市调控的第一枪，对新房和二手房限售，有意思的是，限售的只是在苏州工业园区全域、苏州高新区等热点区域，说明监管层针对的只是房价过快上涨的区域，定向调控，这或许是未来房地产调控的常态。

2019年是股市和楼市的重要分界点，这一年开始，股市的重要性上升，而楼市的重要性下降，在这种情况下，楼市关键是要稳(不能大涨大跌)，股市关键是要进，表现科创板、注册制试点、退市制度改革、规范上市公司等。

在股楼切换的大背景下，买房赚快钱的时代已经过去，紧接而来的更多是抗通胀功能，你买房得到的是一个温暖的家以及防止货币缩水，但很难再像过去那样一夜暴富!