什么是不动产投资信托基金

阿杜

5月11日，国务院常务会议。会议指出，要按市场化法治化原则，通过发行不动产投资信托基金等方式，盘活基础设施等存量资产，以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险。指导地方拿出有吸引力项目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁。

阿杜

不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，缩写：REITs）又称房托基金、地产信托，于1960年发源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。

对于物业所有者来说，REITs是一种有效的盘活存量、改善资产负债表的融资方式。对于投资者而言，REITs藉由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。同时投资人不需要实质持有不动产标的，就可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。

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全球房托基金广受投资者欢迎,在中国内地、美国、日本、新加坡以及香港等市场有广泛的影响力。根据香港金融发展局的数据，截至2021年3月，全球房托基金的总市值达到21,902亿美元，较香港金融发展局2013年9月报告发表时的12,946亿美元增长近70%。全球竞争格局整体不变，全球七个最大的房托基金市场仍占主导地位，约占总市值的90%。美国仍然是规模最大的市场，占全球总市值的66%，较2013年上升8个百分点。

海外REITs的投资标的通常包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品被称为基础设施类REITs。此外还有主流的零售商业、办公楼、住宅公寓和酒店类，新兴养老医疗类，以及工业、数据中心、物流仓库、通讯基站和林地类REITs。

2021年6月，我国首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。

阿杜

遴选适合发行公募REITs的基础资产要遵循三个原则：

为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；

基础资产须具备长期、稳定的现金流；

基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。

根据上述原则，适合开展境内公募REITs的大类基础设施有：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等。基本覆盖大类基础设施。

阿杜

近年来，监管层积极探索、加大力度推进我国REITs发展，相关监管部门、主管部委等积极推进公募REITs发展。

2020年4月，国家发改委和中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》，明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。此通知标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，对于盘活存量基础设施资产，扩大有效投资，强化资本市场服务实体经济功能，进一步丰富资本市场投融资工具等具有重要意义。

2021年5月，首批9单公募基础设施REITs项目获得中国证监会、上海证券交易所及深圳证券交易所审核通过。

2021年6月，首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。

2021年7月，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将基础设施REITs试点区域扩展到了全国各地区，并在重点支持区域中增加了黄河流域生态保护和高质量发展国家重大战略区域。同时，将能源基础设施、停车场项目市政基础设施、保障性租赁住房、具有供水、发电等功能的水利设施和具有较好收益的旅游基础设施加入到试点行业中。

为提高基础设施REITS项目质量，政策要求基础设施项目需满足权属清晰无瑕疵，现金流持续、稳定，投资回报良好，现金流由市场化运营产生，不依赖第三方非经常性收入等条件。同时，政策要求基金管理人严把项目准入关，对基础设施项目权属、现金流、运营等相关情况进行独立、全面的尽职调查，并聘请取得保荐机构资格的证券公司担任财务顾问对项目进行平行尽调。此外，基金管理人还应当聘请资产评估机构对基础设施项目进行评估，聘请律师事务所对基础设施项目转让行为合规性等出具专业法律意见，聘请会计师事务所对基础设施项目财务状况进行审计。

对于发起人来说，基础设施公募REITs明确以权益融资模式进行推动，有别于以往通过负债进行的基础设施投融资模式，基础设施公募REITs能够带来稀缺的长期限的权益性资本，构建了嫁接社会资本参与基础设施项目的桥梁，解决了目前负债空间不足的难题。借助公募REITs，建立一个市场化的投融资机制，有利于吸引更专业的市场机构主导项目投资和运营，可有力提升基础设施投资的投资效率，优化资源配置。

对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径

蓝想

可以挽救当前的房地产业不

浅蓝

盘活不动产

onlylong

利好房地产？

onlylong

1-4月房地产投资同比下降，的确需要一些办法了

船长

不动产能动了，会不会动没了