上海房地产开发商资金链紧绷！

阿杜

　　开发商贷款逾期不能还款已不再是单个企业的现状。两周前，上海人行召集商业银行有关负责人座谈会，要求严密关注开发商资金链问题，并探讨各银行如何在这一问题上采取防范措施。

　　令人关注的还有房地产个人贷款的问题。据权威人士透露，继7月份上海个人房贷出现负增长，减少近10亿以后，8月份的统计数据仍不容乐观，很可能继续保持负增长态势。而按照目前房地产交易的局面，在未来的几个月中，个人房贷要“止负为正”，也几乎没有可能性。

　　目前，记者来到一家股份制银行的徐汇区支行，遇到了两位来自房产开发公司的财务人员。据了解，这家开发商向该银行贷款的1亿元资金早在今年6月已经到期，当时楼盘尚未开盘，到期资金无法偿还，所以向银行申请延期三个月还款。现在已到8月下旬，贷款展期的三个月眼看又到期了，看目前的市场行情，开盘也不能完成销售计划，该房产公司财务总监说，只有继续向银行申请“借新款还旧款”，暂时度过眼前危机，把债务负担往后再推迟一年。

　　银行工作人员告诉记者，近一个时期以来，银行几乎天天有开发商上门，该行的开发商客户，目前都已或多或少遇到资金问题。

　　个人房贷负增长，开发商资金链吃紧，银行信贷究竟“松”还是“不松”？记者为此对当前银行个人按揭政策以及对房地产开发贷款的信贷政策分别进行了多方的调查。发现目前沪上各银行个人按揭政策继续保持严格风险控制，但对优质客户的贷款成数上略有扩大；而对开发商贷款，门槛反而越设越高，只有对必须打“强心针”的、资质好项目风险小的楼盘，才给予一定的“延期”或“借新还旧”的支持。甚至已有银行的特殊资产部已经着手联系一些专门的投资公司，商议处理“烂尾楼”事宜。

阿杜

房产开发贷款越控越严

　　与前一段有人认为房地产开发贷款可能略有放松的判断正好相反，来自不同银行的公司金融部门的负责人都告诉记者，银行对开发贷款下半年还会从紧。理由很简单，目前楼市形势尚未改观，这种情况下放下去的开发贷款，形成坏账风险的可能性会更大。

　　业内人士告诉记者，自从2003年8月“121”文件要求对房产开发贷款必须自有资金达到35%，且“四证齐全”才可发放贷款的政策后，银行普遍已经收紧了对开发商的贷款。今年6月，人行上海分行又发布了信贷投向指引，明确指出，房地产行业属于“限制”级。

　　工行上海分行一位人士向记者透露，该行近期对开发贷款项目不仅没有任何松动迹象，在风险防范方面更加抬高了开发贷款的门槛。据称，该行对房地产开发贷款提出的新要求是：新贷款不能补缺口，保证不出烂尾楼。据悉，工行上海分行对房地产开发贷款项目，一直以来要求自有资金要达到45%，最近更明确不能用销售滚动款补充自有资金。

　　一位房地产从业人员告诉记者，目前情况下，能得到银行房地产开发贷款支持的，主要是两个1000万的配套工程，和银行在对项目基本有信心的基础上发放的“救援”贷款。

阿杜

北京收回38宗房产用地 暴露开发商资金链紧张

　　由于地产商拖欠土地出让金，本月初，北京市国土资源局宣布向地产商收回38宗房地产用地的使用权，收回的最后期限是今年9月30日。昨日上午，北京市国土资源局发言人、副局长张维在三季度新闻发布会上介绍了被收回的38宗土地的清理情况。

　　今年8月3日，北京市国土局发布了《关于解除38宗地国有土地使用权出让合同的公告》（以下简称《公告》）。

　　《公告》中称：北京恒远房地产开发有限公司隆丰公寓等38宗土地，因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款，我局依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第14条的规定和土地出让合同第十章第34条的约定，解除该38宗土地的出让合同，收回国有土地使用权。

　　据张维介绍，目前北京市国土资源局正在对这38块地的具体情况分门别类地加以研究，提出具体操作办法，总体思路是要看实际发生的成本，具备不具备上市、入市交易的条件等，收回的最后期限是今年9月30日。

　　记者在调查采访中发现，托欠土地出让金是开发商被国土局收回土地使用权的主要原因。开发商在实际房地产开发当中，有的因为拆迁困难导致土地迟迟难以开发。不过，不少开发商表示，将积极配合政府的工作，完成项目的整体开发。北京奇然房地产开发有限公司有一块等待拆迁的土地在“收回”之列，昨天该公司董事长王公正告诉记者，目前政府只是限定了一个交纳土地出让金的期限。他表示有信心把地“保住”。

　　不过，拆迁问题并非是不交纳土地出让金的主要原因。据记者了解，38宗土地中，目前没有交款的有22宗。

　　张维表示，有的开发商在交了20％定金后就无力继续运作项目了，因为他们根本就没有钱了。业内人士向记者表示，开发商迟迟不能交纳出地出让金暴露了其资金琏紧张、甚至断裂的危机。

　　■背景

　　收回土地意在防止闲置

　　国土局官员直指开发商迟迟不对土地进行开发是因为无资金实力

　　在昨天的新闻发布会上，北京市国土资源局发言人、副局长张维对于8月初国土局出台的《关于解除38宗地国有土地使用权出让合同的公告》（以下简称《公告》）进行了解释，并介绍了这38块土地的具体情况。

　　项目迟迟不开发

　　张维认为，8月初的《公告》表明了市委、市政府以及国土局对清理整顿市场秩序的信心。从去年“831”政策之后，政府给了这些项目充分的机会，但是从实际的情况来看，还是有些不尽人意的地方，所以我们严格按照相关政策法规的规定，收回这些土地，防止闲置。

　　“公告发布之后，为了妥善处理这38宗土地回收之后的事，我们安排了专业人员进行实地踏勘，再一次实际调查了38宗地的情况。并且还找到了相关开发单位，进行了沟通，核实了一些情况。大多数开发单位都表达了积极的态度，希望在政府的帮助下，继续完成项目开发。我们将针对这38块地的具体情况，分门别类地加以研究，提出具体操作办法。”发布会上，张维这样表示。

　　张维介绍说，这38宗地的情况差异非常大，现在已经开工、甚至已建成的有5宗，这5块地的进展最快，投入都比较大。还有9宗土地已经完成了拆迁，6宗完成了部分拆迁，尚未拆迁的有17宗，还有1宗属于其他拆迁。按照用途，38块地中，住宅项目有11宗，公寓项目5宗、商业办公综合等公建项目22宗，项目用途以公建为主。按照项目性质来看，危改项目比较多，达到15宗，绿化隔离地区2宗，还有涉及其他开发项目的20宗。

　　拆迁难题阻碍开发

　　在此次涉及的38块土地中，不少开发商回避了因为资金紧张无法交纳出让金的情况，而是认为，目前的拆迁工作是个无底洞，希望政府能多给予支持。

　　“我们一期拆了一年半，到现在都没有拆完，怎么可能先交二期的土地出让金？”记者昨天给北京奇然房地产开发有限公司董事长王公正打电话的时候，他还在工地上。此次面临38宗被收回的土地中，奇然公司有两块，其中一块位于宣武区陶然亭路2号，是一个危改小区的二期，总体量6.3公顷左右。

　　王公正介绍说，目前政府部门和老百姓都希望旧城改造，政府是为了推动经济发展，百姓希望改善生活，但是目前拆迁的重担全压在开发商身上。“按照政府的拆迁补偿标准，我们每平方米只需要补偿8000多元，但是现在每平方米我们补到1万，老百姓还是不肯搬，双方还有一个协调的过程。”另外，据王公正透露，目前的小区危改归建委的危改办管理，出让金由国土局收取，不同的部门在协调上有时不顺畅，也给开发商造成了一些难题。

　　开发商出现资金危机？

　　当然，面临被收回的土地并非都因为拆迁问题，一些不涉及拆迁问题的土地也被列入收回计划，确实让不少业内人士感叹如今开发商的资金紧张。他们表示，在信贷紧缩、土地紧缩后，资金将是制约开发商今后发展的首要因素。

　　据张维说介绍，面临被收回使用权的38宗土地中，普通住宅项目有11家，公寓有5家，公建项目22家。而从交款的情况看，有22宗没有交款，占绝大多数；15宗只交了20％定金，无力继续运作项目；只有1宗交款达到50％。

　　对于大批尚未拆迁的项目，“我们觉得如果因为你没有实际资金投入，应该说就是对于现在的项目无意运作，按照458号文件的规定，我们也给期限，可以申请一级开发。如果连申请一级开发都没有能力的话，我们就收回。”张维这样表示。

　　■延伸

　　被收回土地暂时不能开发和销售

　　国土资源局详解38宗土地出路何在

　　国土局新闻发言人张维介绍，收回的这38宗土地，是因为开发商没有如期缴纳土地出让金，国土局按照相关规定解除出让合同，因此过程中并不存在违法问题。政府将给这些土地的开发商一个协调处理的时间，但这个期限不会很长，而且目前这些合同已经依法取消，因此实际上开发商已经不可能继续再进行房地产开发和销售。

　　据介绍，这38宗国有土地使用权的处理方案是：已经完成拆迁的土地可以在9月底前申请入市交易，逾期则自动纳入政府储备；正在拆迁的土地，需要在9月底完成拆迁，否则也自动纳入政府储备；尚未完成拆迁的，需纳入政府储备。

　　对于这些土地今后的走向，市国土资源局表示，对于这些土地的出路是，已经建成或已经开工的土地，因为不属于闲置，若想交易需要尽快补交土地费用，但价格需要重新订，不能是当时拿地的价格。已经完成拆迁的土地，属于“熟地”，可以在9月底前申请入市交易，逾期则自动纳入政府储备。对于正在拆迁的土地，需要在9月底完成拆迁，否则也自动纳入政府储备。尚未完成拆迁的，需纳入政府储备。

　　对于大体上对已经建成和已经开工的项目，考虑其土地并没有闲置，只是拖欠了土地出让金，如果建设单位愿意继续运作，政府会允许他们继续办理相关手续，尽快补交相关费用。

　　对于已经完成部分拆迁的土地，在这些地块由生变熟的过程中，也发生了一些费用，可以参照458号文件，在9月底以前正式提出项目申请，完成拆迁。同时也要按照相关政策把这些土地纳入政府土地储备。

　　■案例

　　银泰中心1.7公顷用地被收回

　　银泰中心是cbd的地标性建筑，此次其部分土地也在收回范围内，引起了不少业内人士关注。据北京银泰置业有限公司公关部负责人介绍，银泰中心总占地3.13公顷，包括三幢塔楼，中间主楼目前已经建设到46层，两侧写字楼的建设也都已经过半。目前收回的土地是其a座商业与c座办公及商业部分，总面积1.7公顷左右。

　　据这位负责人表示，银泰中心的土地出让金已经交了大部分，对于为何这1.7公顷土地会被收回，他不愿透露。不过他表示，公司对国土局8月初出台的《公告》非常理解，同时也将积极配合政府部门，在政府部门的帮助下，完成整个开发。

浮绿水

等到有报道说，有开发商跳楼了，那么房地产市场才值得严重关注。现在媒体的种种说法，听听而已，作不得真的。

szc12

事实就是：环境尴尬，政策仍旧偏紧，这只不过是普遍现象中的个别表现而已

潮涯

事实是我们仍没有切身感觉到房价的下跌，老百姓拥有自己的房子还是水中月，镜中花，想想而已。

阿杜

房子涨跌关我鸟事？！
涨在猛偶也没钱买，眼看要跌偶也不能卖。所谓事不关己，高高挂起，房地产市场偶是8懂滴^_^

阿奇霉素

阿杜意在沛公啊！

小米

什麽意在沛公啊????
大叔,最近你的帖子太少了,对你进行严厉批评!!!!!

天南

引用：

小米 发表于 2005-9-6 08:29
什麽意在沛公啊????
大叔,最近你的帖子太少了,对你进行严厉批评!!!!!

,小米,你大叔最近神道道的,除了批评还要教育,最好来个当头棒喝.
全国人民挣的银子都给了房地产商,有一点风吹草动就喊受不了,nnd,偶心软,除了没有银子施舍他们,其他的同情都可以给.