走出淡季渐趋常态 上海住宅新盘动态分析

背叛之背叛

受楼市淡季影响，因此2月份的成交量远低于1月份和3月份。但今年3月份楼市回升明显，呈现出跃出谷底的状态。

　　于是，有人就此断言上海楼市已开始回暖、复苏。其实，事情并没有这么简单。楼市的动态变化受诸多因素的影响。但3月份上海新盘住宅成交量的激增，以及二手房交易开始活跃，至少可以说明，如今楼市已走出通常的销售淡季，渐趋平稳，进入常态。

　　

　　成交翻番此起彼伏网上房地产公布的数据显示，今年3月份上海新盘住宅的月度成交量已达到179．7万平方米，比2月份的85．5万平方米翻了一番。

　　

　　3月份新盘商品房各区县销售排行前5名的分别是闵行、浦东、松江、嘉定、宝山。这5个区县商品房新盘成交量占全市商品房新盘成交总量的比重已超过6成，高达61．8％。同比去年3月份新盘商品房销售排行前5名合计的成交比重54．4％来说，一年来，上海楼市在调控之下，市场集中度已有了明显的提高。其他新盘商品房成交量同比出现增长的区域，还有卢湾、虹口、闸北、普陀等区。在这4个区中，普陀区成交量的同比增幅最大，达15．1％，而其他3个区均为个位数增长。

　　

　　成交量同比降幅最大的是奉贤和崇明。奉贤新盘商品房的月度成交量从去年3月份的14．1万平方米，下降至今年3月份的4．9万平方米，降幅达65．4％。而崇明更是从同期的3．5万平方米，降至0．8万平方米，下降了76％。反差悬殊的各区变化，从一个侧面反映了当今上海楼市此起彼伏的盘整变化，而这一变化，也在一定程度上体现出当今楼市需求结构的演变倾向，即远郊地区的新盘已出现明显的市场抗性。

　　

　　同比仍降趋于平稳虽说今年3月份上海新盘住宅的成交量环比2月份出现了翻倍增长，但同比去年3月份，却仍下降了19．6％。这表明，如今的上海楼市，尤其是新盘住宅市场，还没达到全面复苏的程度，而只是渐趋平稳。如果第二季度的各月仍能保持这一趋势，甚至同比止降回升，那上海今年楼市便能呈现出窄幅整理的平行走势。

　　

　　当然，在这一年来，新盘住宅成交量止跌回升的过程中，配套商品房的成交放量，功不可没。但如果剔除这一因素，那么，市场化的新盘住宅成交量的走势，便会呈现平行的状态。

　　

　　环线各区内涨外跌总体来说，内环以内的新盘住宅具有较强的抗跌性。今年4月初与去年4月初各自当年累计成交均价相比，不仅没有下跌，反而还略涨了1％。内外环间的2大区域，则基本保持平稳，只略有下跌。即内中环间仍保持在11000元／平方米左右的均价水平，中外环间则仍处于7500元／平方米以上的均价水平。

　　

　　而真正出现较大跌幅的区域，则是外环以外的两大低价房区域。外郊环间相隔一年时间的当年累计成交均价下降了14％，而郊环以外地区则更是下降了28％。

　　

　　内外环间需求趋旺从网上公布的数据来看，今年3月份，上海新盘住宅的成交结构中，内中环间的成交比重已从去年3月份的27．5％，上升至34．9％。而与此同时，内环以内的成交比重却从14．7％下降至12．6％；外环以外则从57．9％，下降至52．5％。

　　

　　这一成交结构的变化，从一个侧面体现出，内环以内的高价位已使自住购房者难以承受，而外环以外广大区域由于受远离市区、配套滞后以及交通成本、时间成本等的制约，又使自住购房者难以接受。于是，内外环间自然成了大多数自住购房者的首选之地。

　　

　　然而，现在外环以外的新盘住宅的供应量却在不断增加，其供应比重有时甚至超过70％。这一供应结构与需求结构相背离的情况，显然会影响不同环线区域的不同房价走向，并加大落差。

　　

　　上海新盘住宅市场今年以来出现了第一波较大的回升行情，市场预期正向好的方面转化。走出淡季、渐趋平稳，刚性需求有所释放。高端市场更是被境外资本所看好，再次出现上扬之势。内外环间则渐趋成为市场化自住性需求的主力区域，前景同样看好。而外环以外区域的供需矛盾则有待调整。