《国有土地使用权出让合同补充协议》今起执行

阿杜

　　国土部等部门联合发布的《国有土地使用权出让合同补充协议》（以下简称《协议》）自今日起正式施行。与此同时，国土部6月15日下发的“一个月内各地须公布2004年以来本地区所有房地产开发土地供应及开发利用情况”也进入倒计时。面对宏观和微观的双重管制，囤积土地者压力倍增，延期开发土地现象也有望得到遏止。
　　打破信息不对称“迷局”
　　囤积土地、分期开发、拖延竣工等，已经成为房地产业内的普遍现象。加之土地供应信息的不对称，使得开发商很容易制造“地荒房少”的假象，从而哄抬房价。国土部要求各地一个月内须公布2004年以来本地区所有房地产开发土地供应及开发利用情况，恰恰打破了这种信息不对称的“迷局”。
　　加重开发商囤地“风险砝码”
　　此外，今日起施行的《协议》，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度等都做了明确约定，这些细化条款加重了有意囤地的开发商的“风险砝码”。
　　对此，业界专家表示，《协议》的实施在一定程度上控制了项目的开发速度，使得开发商的开发过程处于一种透明状态，这样有利于国土部门监督其土地使用情况，可以在一定程度上打击“囤地”和“闲置土地”的现象，但成效如何关键还要看地方部门的执行力度。
　　“闲置两年无偿收回”扼住开发商囤地命门
　　实际上，面对日益细化透明的土地政策，北京一些房地产商已经加快开发。
　　近日，首开集团一位负责人在公布征集企业标识活动上表示，今年上半年首开公司的回龙观和望京等项目已陆续新开工，全年计划新开工面积在200万平方米左右，比前两年有所增加。另据了解，北京万年花城房地产公司上半年也新开工了40万平方米的项目，仅6月份就抢着新开了30万平方米。
　　“今年不开工，明年就等死。”一位开发企业负责人说，现在开发商最着急的已经不是90平方米和70%两个限制性指标，而是关于收回闲置土地的条目。闲置两年土地无偿收回，这对开发商而言就意味着，如果坚持囤地可能血本无归。
　　来自北京市统计局的数据显示，今年1到5月，北京市房地产开发企业完成土地开发面积155.8万平方米，比上年同期增长了96.4%。全市商品房新开工面积1019.9万平方米，同比增长49.5%，其中住宅新开工面积612万平方米，同比增长40.4%。
　　新开工面积大幅增长，意味着一批原先囤在开发商手里的“死”地被激活了。

阿杜

国土资源部国家工商行政管理总局关于发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知

　　各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局：

　　根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《国土资源部关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标（试行）〉的通知》（国土资发[2004]232号）要求，规范国有土地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局在《国有土地使用权出让合同》示范文本的基础上，组织制订了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行），现予印发，自2006年7月1日起试行。

　　请各地将试行中的情况、经验和问题及时报国土资源部和国家工商行政管理总局。根据试行情况，国土资源部和国家工商行政管理总局将适时修订《国有土地使用权出让合同》示范文本。

国有土地使用权出让合同补充协议

　　根据 市（县）国让（合）字（200 ）第 号《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）第四十五条的约定，出让人中华人民共和国＿＿省（自治区、直辖市）＿＿市（县）　　　局，与受让人＿＿＿＿　，双方就合同中有关土地开发利用等未尽事宜，约定如下：

　　第一条　受让人除按照《出让合同》第十三条第一款约定日期动工建设外，同意在 年 月 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。

　　受让人按照《出让合同》第十三条第二款约定提出延建申请，并经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。

　　第二条　受让人同意《出让合同》项下受让宗地的投资总额不低于 万元人民币。属于工业建设项目的，受让人同意《出让合同》项下受让宗地的项目固定资产投资额不低于经批准或登记备案的 万元人民币，单位用地面积投资强度不低于每公顷 万元人民币，项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和地价款等。
　　
　　第三条　受让人除按照《出让合同》第十一条各项约定履行外，同意该受让宗地容积率不低于 ，建筑系数不低于 %。

　　第四条　属于工业建设项目的，受让人同意该受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的 %，即不超过 公顷。受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。

　　第五条　受让人按照《出让合同》第十三条约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。

　　第六条　出让人、受让人双方同意将《出让合同》第三十三条约定的土地闲置费标准定为相当于出让宗地土地使用权出让金总额的 %，即人民币 元。

　　第七条　受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行《出让合同》并申请退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府或机关批准后，区分情况分别按以下约定退还除《出让合同》第八条约定的定金以外的全部或部分土地使用权出让金（不计利息），收回土地使用权，但该宗地范围内已建的建筑物、构筑物不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物，恢复场地平整。

　　（一）受让人在《出让合同》约定的动工建设日期届满一年前不少于６0日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的土地使用权出让金；

　　（二）受让人在合同约定的动工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除《出让合同》第八条约定的定金，并按照本补充协议第六条约定征收土地闲置费后，将剩余的已付土地使用权出让金退还受让人。

　　第八条　因自身原因减少项目投资规模，而导致部分建设用地空闲，且具备分割条件，并能重新用于开发建设的，受让人须在项目完成建设前90日向出让人提出退还相应面积建设用地申请。经市、县人民政府批准后，出让人与受让人签订土地使用权出让合同变更协议，由出让方收回相应部分的土地使用权，将所收回土地对应的土地出让金在扣除相应比例的定金后，退还给受让人。

　　第九条　受让人未能按照《出让合同》第十三条第一款约定日期或第二款同意延建所另行约定日期动工建设的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额＿＿‰的违约金；造成土地闲置的，还应当按照本补充协议第六条的约定支付土地闲置费。

　　第十条　受让人未能按照本补充协议第一条第一款约定日期或第二款同意延建所另行约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额 ‰的违约金。

　　第十一条　在项目竣工验收后60日内，受让人应向出让人提供工程竣工验收资料及项目竣工决算审计报告等有关资料，由出让人按照《出让合同》第十一条及本补充协议第二条、第三条、第四条约定的投资额、投资强度、土地利用强度等指标，对该宗地的实际投资强度、土地利用强度等进行复核。

　　受让人实际投资强度、土地利用强度不能满足双方约定的指标的，属于违约，出让人有权收取违约金，并可要求受让人继续履约。

　　第十二条　项目投资总额、固定资产投资额和单位用地面积投资强度未达到本补充协议第二条约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金。

　　第十三条　项目建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于《出让合同》第十一条和本补充协议第三条约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金。

　　第十四条　工业建设项目的绿化比例以及企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例等任何一项指标超过《出让合同》第十一条和本补充协议第四条约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于土地使用权出让金总额＿＿%的违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。

　　第十五条　在出让期限内,受让人要求改变《出让合同》规定的土地用途等土地使用条件的，双方同意按照本条第＿＿款规定办理：

　　（一）由出让人收回土地使用权后，依法重新出让。

　　（二）按照《出让合同》第十七条的约定办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。

　　第十六条 [其他事项]

　　　　出让人（章）： 　　　　　　　　　　　　受让人（章）：

法定代表人（委托代理人） 法定代表人(委托代理人)：（签字）： （签字）：

二○○ 年 月 日

流星蝴蝶剑

闲置两年土地无偿收回，这对开发商而言就意味着，如果坚持囤地可能血本无归。
----果然够强硬！！

阿奇霉素

　　来自北京市统计局的数据显示，今年1到5月，北京市房地产开发企业完成土地开发面积155.8万平方米，比上年同期增长了96.4%。全市商品房新开工面积1019.9万平方米，同比增长49.5%，其中住宅新开工面积612万平方米，同比增长40.4%。
　　新开工面积大幅增长，意味着一批原先囤在开发商手里的“死”地被激活了。

柳树

那意味着供给增加，房价下跌对不？