【转贴】国家发展改革委调控房地产市场的主要政策

阿奇霉素

1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）。随着城镇住房制度改革深入推进，住房消费有效启动，住房建设不断加快，以住宅为主的房地产市场快速发展。房地产业对拉动经济增长和改善人民生活水平发挥着越来越重要的作用。但同时也应看到，我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求结构矛盾较为突出，房地产投资和价格增长较快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为解决房地产市场发展中存在的问题，2003年，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），在肯定房地产业为国民经济的支柱产业的同时，进一步明确了房地产市场发展的指导思想。提出坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。2004年以来，国家进一步加大了对房地产市场宏观调控力度，相继出台了一系列调控政策和措施，指导地方做好有关调控工作。去年国务院办公厅分别下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发 [2005]26号），提出了两个“八条”调控措施。今年又下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），进一步提出了“六条”调控措施。按照国务院统一部署，国家发展改革委主要开展了以下几方面工作：

一、在房地产投资调控方面

1、《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》(国办发[2004]1号)规定：从2004年1月10日起，地方各级人民政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。在此之前未按规定履行规划、立项、用地和环境影响评价等建设审批手续而擅自开工的高尔夫球场项目一律停止建设，尚未开工的项目一律不许动工建设。已按规定批准项目建议书和可行性研究报告，尚未办理用地或开工批准手续的高尔夫球场项目，一律暂停办理供地和开工批准手续；对虽已办理规划、用地和开工批准手续，但尚未动工建设的项目，一律停止开工。同时全面清理检查 清理已建、在建的高尔夫球场项目，规范已建高尔夫球场的运营。国家发展改革委会同国土资源部、建设部、环保总局、体育总局、旅游局等部门，以及地方政府，加强了对这项工作指导和检查，一些地方研究制定了规范、引导高尔夫球运动和设施建设健康发展的措施意见，有效遏制了高尔夫球场的盲目建设。

2、《国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知》（国办发[2004]38号）规定：针对固定资产投资增长过快、规模过大，同时煤、电、油、运和重要原材料供求紧张的矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。2004年以来，国家发展改革委加强了对房地产业投资跟踪调查，定期分析房地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等高档房地产项目开发建设，积极配合有关部门把好“土地和信贷”两个闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保房地产投资规模控制在合理水平以内。今年，为贯彻落实国务院有关要求，从严控制新开工项目，国家发展改革委印发了《关于对2006年新开工项目开展自查工作的通知》（发改办投资[2006]969号），要求各地对今年以来的新开工项目（含房地产开发项目），从是否符合国家产业政策、是否符合项目审核手续、是否符合土地管理规定、是否符合环境保护规定等方面进行自查，并要求各地针对查出的问题，采取切实可行的解决措施。对地方自查的情况，我委将随时跟踪，给予政策指导。

3、《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号）规定：针对房地产投资过热，从2004年4月26日起，房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。国家发展改革委按照上述规定，督促地方在项目审批或核准时认真加以落实。同时配合人民银行、银监会加强对金融机构风险防控。

二、在房地产价格调控方面

1、《国家发展改革委、国家统计局关于进一步完善房地产价格指数编制工作的通知》（发改价格[2004]1366号），以及《国家统计局、国家发展改革委关于切实加强房地产价格统计工作的通知》（国统字[2005]39号）规定：从2005年7月，我国房地产价格统计范围由原来的35个大中城市扩大到70个大中城市，房屋销售价格指数由原来按季度编制改为按月编制。全国房地产价格指数由国家发展改革委、国家统计局逐月向社会公布，各地房地产价格指数由当地统计和价格主管部门联合向社会公布。随着房地产价格统计和发布制度的完善，一定程度上解决了房价信息数出多门、覆盖面小、时间滞后的问题，提高了房地产价格统计的时效性和代表性，为引导社会预期和政府房地产市场宏观调控决策提供了重要的基础。下一步，国家发展改革委将进一步加大与有关部门沟通协调，规范房地产价格统计和发布口径，研究完善指标选取的计算方法，为市场和政府决策提供服务。

2、《国家发展改革委关于印发2006年价格工作要点的通知》（发改价格[2005]2712号）规定：要积极推进城市基准地价确定及公布工作，以推动建立规范的基准地价确定公布制度和协议出让土地最低价制度。基准地价是政府管理和调控土地市场的基本手段，是促进土地集约利用的重要杠杆，也是政府制定地价政策的重要依据。为完善基准地价确定及公布制度，国家发展改革委与国土资源部提出了规范城镇基准地价确定及公布的意见，并上报国务院。待国务院批准后，下发《城镇基准地价确定及公布办法》。

三、在政策性住房保障方面

1、《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）规定：为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，进一步明确了经济适用住房性质、优惠政策、建设标准、供应对象，以及销售价格确定和公示，交易和售后管理等方面的政策。近几年，国家发展改革委会同建设部、国土资源部等部门，督促地方发展改革、建设、规划、国土资源等主管部门，依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划，以确保经济适用住房建设需要。下一步，我委将按照国办发[2006]37号文件要求和职责分工，进一步做好住房结构调控工作。

2、《经济适用住房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）规定：经济适用住房实行政府指导价，制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适用，以保微利为原则，经济适用住房利润率不应超过3%，切实体现政府给予的各项优惠政策。国家发展改革委通过多种方式加强经济适用住房价格指导和监管，确保上述规定落到实处。

3、《廉租住房租金管理办法》（发改价格[2005]405号）规定：廉租住房租金实行政府定价，廉租住房租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，租金标准要与最低收入家庭经济承受能力相适应。国家发展改革委按照上述规定，督促地方政府落实各项优惠措施，以保证最低收入家庭住房需求得到基本保障。