上海房地产资金链吃紧

浮绿水

　　最近一段时间，让上海房地产市场震动最大的不是房地产政策的变动，也不是金融形势的变化，而是反腐败案件的曝光。随着上海社保案件的水落石出，地产价格走势也出现了明显的变化。种种迹象表明，反腐败使上海地产商早已绷紧的资金链出现了裂痕。

　　上海个人房贷颓势不减
　　从金融统计数据的分析中很容易看出端倪。央行于2006年2月13日公布的金融数据是：截至2005年末，上海市中资金融机构房地产贷款余额4088.8亿元，比年初增加587.3亿元，其中，个人住房贷款增加199.4亿元，同比少增529亿元。其中最受关注的是，上海去年个人住房贷款连续6个月负增长：7月～12月累计减少117亿元。房地产开发贷款余额比年初增加387.8亿元，同比多增86.5亿元。
　　这种情况已经延续到了2006年，尽管中间略有起伏，但是近期央行上海总部发布的2006年8月上海市货币信贷运行情况显示，中资金融机构人民币个人住房贷款增量继续保持递减态势，比上月少增6亿元。而在此前的7月，上海中资银行新增人民币个人住房贷款8.7亿元，比6月少增29.3亿元。
　　这是一组极有价值的信息，它表明上海市开发商的资金链在2005年已经绷得非常紧。房地产与金融是紧密联系在一起的，从房地产开发企业正常的资金循环看，自有资金只占20％左右，其余的资金靠银行贷款和房屋预售款，预售是与个人住房贷款紧密联系在一起的。如果个人住房贷款的增长速度跟不上开发商贷款的增长速度，那么，房地产开发商的资金循环就会出现问题，资金无法回笼。
　　拿2005年的数据举例，上海去年个人住房贷款连续6个月负增长：7月～12月累计减少117亿元，说明7月份之后，从银行贷款买房的人数越来越少，导致全年个人住房贷款只增加199.4亿元，同比少增529亿元。这529亿元的资金本应该循环到开发商账户上的，却没有按照预期的轨道去实现该循环，开发商如果还要按照2005年之前的再生产循环做下去的话，到2005年末它们就已经出现529亿元的资金缺口了（假设房地产开发的总资金利润率是20％的话，资金的缺口大约在400亿元左右）。
　　上述缺口需要靠三条途径去弥补：一是增加银行的贷款，包括到外资银行去贷款；二是到资本市场去融资，发行股票或债券；三是地下融资或典当质押融资。从目前来看，主要是通过第一和第三种方式来解决房地产开发融资缺口。从银行的统计数据看，2005年年末上海的房地产开发贷款余额比年初增加387.8亿元，同比多增86.5亿元。也就是说，通过银行贷款弥补了86亿元的资金缺口，另外还有300亿元左右的资金缺口要靠地下融资解决，其中典当融资的规模有60亿元左右，剩下还有至少200亿元的资金缺口要靠地下市场去融资。据调查，上海地下金融市场的融资利率已经高达15％以上，这与房地产商的融资缺口是有直接关系的。
　　从上述分析可以清楚看出，“国八条”出台之后，上海房地产市场的资金逐渐趋紧，到2005年底，开发商的资金链已经非常紧张，需要通过各种非正常的渠道补充资金。而恰恰在这个时候，上海发生了社保案件，涉案的资金正是和房地产有关，可谓是“屋漏偏遭连阴雨”。案发之后，除了涉案的资金必须从房地产市场退出外，很多类似的、还没有曝露的资金也会悄悄从房地产市场撤除。可以肯定的是，各种违规资金的总规模远比已经查出的社保资金的规模要大得多，这些资金的集中撤出，其结果是显而易见的：开发商的资金链绷得更紧，融资环境进一步恶化，必须降价销售回笼资金。为什么反腐败会导致房价下跌，原因就在于此。

　　退房效应推波助澜
　　除此之外，上海市出现的退房事件也会直接影响到地产商的资金链。2005年12月底，位列上海地产十强的大华（集团）有限公司遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的89名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。上海先后有十几个楼盘先后发生集体退房事件。目前，法院对这起案件已经作出判决，原告胜诉，这意味着开发商要退还巨额购房款。法院对这起退房事件的判决结果不仅立即影响到开发商的资金循环，还影响到银行对地产项目贷款的风险评估结果。在上海房地产价格逐渐上涨的过程中，几乎所有的银行都忽视了房地产价格下跌的风险，结果是银行对房地产行业出现了“过度”贷款！退房事件无疑将使银行重新认识房地产贷款的风险，收紧对开发商的贷款。
　　总之，未来的一段时间里，上海乃至其他城市的开发商的资金链会因为反腐败的深入而吃紧，房价上涨的压力会得到一定的缓解。

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引用：

浮绿水 发表于 2006-10-10 09:09
　　最近一段时间，让上海房地产市场震动最大的不是房地产政策的变动，也不是金融形势的变化，而是反腐败案件的曝光。随着上海社保案件的水落石出，地产价格走势也出现了明显的变化。种种迹象表明，反腐败使上海地产...

只要人民币在升值，炒作资金会源源不断进入，各地政府对地价还没有定论的时候，地产价格走势不会出现明显下滑。