房价上涨的合理性悖论

柳树

与昨日鹅少发的观点相左＂2007年中国房地产10大预言 ＂


      不久前，国家发改委和国家统计局提供的数据显示：今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，深圳同比涨幅高达12.3%，北京高达10.9%，以至于“国务院对房地产调控情况并不是很满意”。
    在中央于2005年3月出台“国八条”和2006年5月出台“国六条”以后，人们曾对房价回落寄予厚望，但事与愿违，许多地方的房价还在快速上涨，尽管两年来相关的房产调控措施不断在出。
    为何房价在调控声中始终在上涨呢？
    有分析认为，在推动房价上涨的诸多因素中，有一些客观原因：一是房价多年保持上涨势头的惯性使然，二是gdp和人均收入上涨的因素。然而，房价在这么多年的快速上涨中，涨速不减，这已经不是惯性所能说得通的。那么gdp和人均收入上涨的因素能不能说是主因呢？
    近日，全国工商联房地产商会在西安年会上发布报告称，现在中国住房价格的增幅，相对于gdp和居民人均可支配收入等指标的增幅，仍处于相对合理的范围内。但大多数中低收入家庭买不起目前价位的商品住房，却也是事实。
    统计显示，我国gdp从1993年到2004年增加了3.52倍，而同期职工工资仅增加了2.44倍。我国居民工资收入增长速度远低于gdp的增长速度。当前，我国居民收入分配差距很大，财富主要集中在占少数的富人手中和垄断性行业职工手中，而且教育、医疗等费用，在以远远超过gdp的速度上涨，公众的负担一直比较重。这是当前中国社会的一种现状。
    全国工商联房地产商会的报告对于“房价合理”与“老百姓买不起房”之间出现的“悖论”，提出观点认为是源于收入分配的差距。
    业内专家指出，从平均值看，目前中国的住房价格增幅，虽然有供求关系和宏观经济基本面的支撑，但是，由于中国存在较大的收入差距，近几年房价的快速上涨，使得中等以下收入群体出现住房支付能力相对下降。而目前这一收入差距主要体现在高收入阶层的收入增长要明显快过低收入阶层的收入增长。
    一份国家统计局发表的报告显示，目前中国最富裕的10%人口的平均年收入，是最贫困10%人口的10倍。最富裕的10%人口占有全国财富的45%；最贫穷的10%人口所占有的财富仅为1.4%。另一调查数据显示，去年中国行业间平均劳动报酬最高与最低之比达到4.25倍。由这些数据推测，富人的购买力应比普通百姓强数倍。
    因此一位社学会者指出，从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，是没有多少意义的。
    房地产商会reico工作室的刘琳博士表示，用1995至2005年的房价收入比衡量，中低收入阶层的住房支付能力持续下降，只有最高收入的房价收入比有所下降。
    有报道指出，如果将20%所得税、社会保险、医疗保障、日常生活支出、子女教育等各种必不可少的开销加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重过高是不容置疑的。但按照开发商们的观点，房子只要卖得出去，市场能够接受，那么房价多高都是合理的。于是有业界资深人士分析，推动房价上升的动力有很大一部分是由一些高端购买力所造成的。
    刘琳坦言：“房价是相对而言的，它的合理性相对于收入，相对于不同区域的经济发展状况，甚至相对中央政府所愿意达到的政策目标等，有不同的判断标准。成熟市场经济国家有一条判断标准，即区域内中等收入的家庭可以消费得起中等房价住房。”
    中共中央党校主办的《学习时报》发表金三林撰写的文章称，住房问题既是经济问题、也是社会问题。居者有其屋是中华民族和谐文化的主要内容，也是构建和谐社会的重要前提。
    文章认为，中国房价收入比的总体水平不高，也与国际平均水平接近；但是中国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。这说明，中国房地产市场的主要问题是结构问题，是分配差距问题。因此，政府调控的重心有必要从控制房地产投资、控制房价向完善住房供应体系、保障中低收入家庭住房转变，奠定和谐社会的基本条件。
    除了部分高收入阶层的高端购买力促成房价上涨以外，房价的推动因素也包括一些非客观原因。经济学大师卢卡斯认为，人们对未来的预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。我国的房价上涨，也符合这一原理。房价迎着调控政策上涨，使人们对未来的上涨预期变得更加坚定，反过来促使购房者和炒房者蜂拥而至。这也从一个侧面说明人们对调控政策所寄予的希望在减弱。而这正是值得警惕之处，因为，这可能意味着政府的公信力在某种程度上被打折扣。
    调控没有取得预期效果，也与有关部门和地方政府过多地考虑自身利益有关。比如，二次调控最重要的一个细则就是“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”，而不到一个月的时间，建设部就有官员提出，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积，70%是各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积，导致这一最具杀伤力的细则被“拔了牙”。以北京市为例，新建商品期房中大户型住宅依然占绝对主角，90平方米以下小户型很少，就是“十五条细则”被拔牙后的直接结果。
    有关部门和一些地方政府出于自身利益考虑，变相化解或变相抵制调控政策，导致调控政策迟迟不能发挥应有的作用，而在这一过程中，鲜有官员因此遭到问责，又助长了这些官员的抵制心态。调控的疲软反过来加大了人们对未来房价将上涨的预期，推动了房价的上涨，房市调控由此陷入了困局。如果不能尽快走出这一“怪圈”，房价上涨的势头就很难阻止。

浮绿水

引用：

柳树 发表于 2006-11-30 15:17
与昨日鹅少发的观点相左＂2007年中国房地产10大预言 ＂
...

允许百家争呜嘛。再说了，文章里也没说房价要涨要跌。房价的变化不是以你我主观意愿为转移滴。

乃思土迷秋

跌了的买不起 想买的跌不了

洛凌

科学家会武术,神仙也挡不住

房价会跌会涨不是专家说了算的,也不是神仙说了算的.那是市场说了算的.

货紧价扬.现在上海市中心的房子越来越少的,跌价的可能性相当低.如果说上海房价要跌,估计也就是外环以外吧

阿奇霉素

错

是政府说了算