不良率猛增7倍 万人违约:上海房贷生死线调查

浮绿水

　　 9月末上海房贷违约客户超过10000人，本应是“放款高峰”的10月份，上海房贷余额在今年第二轮负增长中减少3.77亿元。曾经风光无限的房贷业务，在上海银监局和央行上海总部近期的信贷统计报告中变得“很衰”。沪上银行在房贷业务上正面临两难境地：一方面楼价高峰时放出去的房贷中不良贷款风险开始显现；另一方面，在盈利和指标压力下，各银行依然有很强的扩张房贷的“冲动”。

　　房贷涨跌随楼市起伏

　　 8年前的1998年，个人房贷在沪上银行全部业务中还只占极小比例，全部贷款余额不足300亿元。但是2000年以后，上海房贷发放量开始迅速上升，仅2004年到2005年一年的增幅就超过1000亿元。

　　到2005年年中，上海的个人房贷一举突破2700亿元，在沪上中资银行全部贷款量中占比超过8％。中国社科院金融发展室主任易宪容在接受记者采访时，曾以“发疯了”来形容上海房贷量的飙升。他认为上海一个城市的房贷总量就超过2000亿元蕴涵了极大的金融风险。

　　但是随着2005年下半年以来国家对房地产实施一系列调控措施，上海楼市出现拐点。银行房贷的“好日子”一去不返。自2005年7月起，上海个人房贷增幅出现“10连阴”，累计下跌接近230亿元。虽然今年5月楼市短暂回暖，房贷出现止跌回升，但随着更猛烈的楼市调控措施“国六条”的出台，房贷复苏昙花一现，个人房贷在今年9月重回负增长的老路，当月减少了0.36亿元。根据央行上海总部最新统计，10月上海房贷跌势更甚，当月下跌3.77亿元。

　　两年内不良率猛增7倍

　　 2000年到2005年上海房贷表现出的“高增长、低不良率”喜人势头已成为明日黄花。在2004年，沪上中资银行房贷的平均不良率只有千分之一左右（0.1％）。但根据上海银监局的最新统计，到今年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了千分之八点六（0.86％），比年初上升千分之二点八（0.28％）。也就是说，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。

　　房贷违约案成常规案件

　　“前几年银行诉客户房贷违约的案件在法院只是零星的，而目前已经成为常规性案件。在一些市中心区法院一个月就会审理十几起房贷违约纠纷。”上海国和律师事务所专职房产律师龙陈告诉记者，现在房贷违约多发的趋势比较明显。

　　房产泡沫或转嫁银行

　　据了解，到2005年年底，中国商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，占国内生产总值（gdp）的10％。中国人民银行副行长吴晓灵日前曾指出，“日本和香港是有深刻教训的。房地产泡沫尤其是泡沫破灭后的负面影响，令中央银行不得不提高警惕，对它密切关注。”

　　买家：错估房价成“负翁”

　　上海银监局有关负责人直截了当地告诉记者：“2004年下半年到2005年上半年期间尤其引人注意，凡是在这期间房贷放款多的银行，其不良率现在上升也最快。”

　　房价高点埋下“炸弹”

　　 2004年下半年到2005年上半年正是上海房价“最高点”。2004年上半年上海房价迅速大幅上涨，年底又上演“最后的疯狂”，上海房价从外环到内环每平方米普遍上涨2000-20000元。

　　在上海宜山路建材市场做生意的李先生的住房正面临被银行起诉拍卖的危险。2004年底，他用300万元在天山路“河风丽景”楼盘买了一套商品房。购房时他用虚高购房合同价格的办法，首付只付了50万元，银行贷款额250万元。本以为购房后捂上半年，能赚个几十万元，谁知买房后，房价不增反跌，加上他的厨卫用品店经营出现严重滑坡，每月15000多元的银行还款压得他喘不过气来。现在他把房子挂250万元出售都无人问津。他无奈在今年5月停止还款。贷款银行在多次催收无果后，把他告上了法庭。中行上海分行某支行行长分析，房贷违约原因多种，如经济状况恶化，恶意骗贷，有钱不还等，但违约率最高的是投资失误的购房者。他们看好房产势头，超过自身经济实力在房价高位时购房投资，本以为几个月就能赚百分之二三十的投资收益。谁知限制转按揭、升息、调税等调控政策一出，所购房屋不但不升值且卖不出去，最终无力承受每月高额还款形成违约。不良开发商致集体违约

　　长寿路360号科维大厦的不少业主正处于集体违约状态。一位业主说，2004年下半年，数十名业主与该大厦的开发商签了《商品房预售合同》并预付50%-100%的房款，不少业主向银行贷了数十万元购房款。然而到今年5月30日交房时，该楼盘根本没有完工，成了名副其实的“烂尾楼”。业主后来才知道购房资金不知所踪，开发商身陷多起官司，业主所购房屋被法院以开发商物业查封抵押。在这种情况下，业主们均停止了房贷还款。银行房贷自然也成为不良贷款。上海国和律师事务所专职房产律师龙陈律师表示，集体违约原因比较复杂，多与开发商不诚信或者恶意诈骗银行资金有关，不少购房者是被动违约的。个别实力不足的中小开发商或采取欺骗手段，或与银行达成某种“默契”，甚至与银行内部人员勾结，冒用甚至伪造“人头”骗取贷款。

　　银行：扩贷冲动无异饮鸩止渴

　　一位资深房地产金融专家昨日向早报记者表示，在楼市已成国家宏观调控重点的形势下，上海各商业银行的房贷业务正面临“关节点”，银行必须重新定位个人房贷业务，更加谨慎地控制风险，否则，曾经的“香饽饽”可能会变成“烂苹果”。

　　勾结房产商搞假按揭

　　上海银监局一位人士表示，房贷违约也有银行自身违规或者审查不严的原因。目前有些银行在信贷方面单纯以放贷额当作考量指标，一味追求“贷出去”，而忽视了“收回来”。这就使得放贷的审查很不严格，甚至内外勾结骗取贷款。

　　根据一些业内人士自曝：因为前几年按揭手续没有现在严格，在房地产业，套取银行资金、假按揭几乎到了具有“潜规则”的程度；而假按揭一般没有银行内部人员、律师、开发商的配合，很难做到。

　　“在房贷业务上，上海的银行已陷入两难境地。”一位资深房产金融专家告诉记者，一方面房价高峰时放出去的房贷的不良贷款风险开始显现，升息又导致部分客户提前还款，加上楼市成交量低迷，新贷款增速缓慢。房贷总量萎缩的同时，质量也在变坏。

　　另一方面，在盈利和指标压力下，各银行依然有很强的扩张房贷的“冲动”。不少银行又在暗中放宽贷款条件，做大业务量。

　　“在目前房价依然处于高位、楼市走向不明的情况下，银行加大房贷放款无异于饮鸩止渴。”该专家提醒说，国内银行应该充分吸取日本楼市的教训，防止房地产泡沫最终变成银行的巨额坏账。银行必须重新定位个人房贷业务，更加谨慎地控制风险。

　　处置房贷坏账投鼠忌器

　　按照银行规定，房贷客户连续违约超过3个月以上，即计入不良贷款。连续违约3-6个月为次级类贷款；6-9个月违约为可疑类贷款；超过9个月列入不良贷款中最高等级的损失类贷款。

　　上海某股份制银行房贷部负责人向记者介绍了出现房贷违约后一般的处理过程：客户某个月没有还款，银行一般会打电话告知，通知其及时还款。连续两个月不还款，就会给客户发信或者上门询问。到第3个月还没有还款，银行就给客户寄正式的律师函，告知其银行可能采取法律诉讼等后果。超过3个月后不还款，银行就可以向法院提起诉讼，或者直接申请抵押房屋的强制执行。

　　“但实际情况没有这么简单。银行在处置房贷不良贷款时，最主要的出发点是希望收回贷款，而不是走上法庭拍卖客户房产。因为上法院需要付出时间成本和诉讼成本，即使最终拍卖房屋，也往往是低价处理，银行在费时费力的同时不一定能收回贷款。”该负责人说。

　　龙陈律师表示，根据高院关于个人抵押住房的规定，如果贷款客户按揭所购房屋为自住房，银行要拍卖其房屋，先要为其解决能基本满足其生活需要的住所。尽管后来高院的补充司法解释作出了有利于银行的解释，但是银行在最终行使拍卖被处置房屋权利的时候，还是会遇到许多实际困难。