综合观察：今年以来地产政策梳理

柳树

今年以来，我国房地产行业主要指标均明显下降。国家统计局数据显示，1—8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%，降幅较2023年扩大0.6个百分点。主要指标中，1-8月新开工面积同比下降22.5%，连续5年下降；销售面积同比下降18%，降幅比2023年降幅扩大9.5个百分点。为稳定房地产市场，中央和部委层面连续出台稳定房地产政策，从年初以来主要政策梳理如下：

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

国务院总理李强3月22日主持召开国务院常务会议，会议指出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

4月16日，财政部和税务总局发布《关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告》。其中指出，村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。

中共中央政治局4月30日召开会议，会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

5月17日，央行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。央行和国家金融监督管理总局发布通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。与此同时，央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

国务院总理李强6月7日主持召开国务院常务会议，会议指出，要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。

中共中央政治局7月30日召开会议，会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

9月24日，在国新办新闻发布会上，央行行长潘功胜表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%，将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%。国家金融监督管理总局局长李云泽表示，金融总局和住建部建立了城市房地产投资协调机制，截至目前，商业银行已审批白名单项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿，支持400余万套住房如期交付。

9月26日中共中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

随着政策支持力度的逐渐加大，房地产业下行态势有望逐步收窄，但政治局会议明确提出，对商品房建设要严控增量、优化存量，不利于建筑钢材需求。总体看，本次央行和政治局会议对房地产支持力度较大，后期重点关注销售是否好转。