【转贴】中国房价泡沫还能扛多久？

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摘要 : 生活在中国，你不能不关注楼市。进入2014，围绕房价的纠结继续萦绕在国人心头。任志强一如既往地怒斥那些唱空房价的人“危言耸听”，而谢国忠依然不知疲倦地预言泡沫崩溃在即。如果你觉得任大炮、谢空头太一根筋，那不妨听听超人李嘉诚对内地楼市的看法：他一方面认为”地价太贵，“面粉贵过面包””，但另一方面又宣称“我对内地楼市很乐观，不要小看7.5%的GDP增长，买楼仍是国人积累财富后的第一选择。”市场的表现同样是如此“分裂”

生活在中国，你不能不关注楼市。进入2014，围绕房价的纠结继续萦绕在国人心头。任志强一如既往地怒斥那些唱空房价的人“危言耸听”，而谢国忠依然不知疲倦地预言泡沫崩溃在即。

如果你觉得任大炮、谢空头太一根筋，那不妨听听超人李嘉诚对内地楼市的看法。李超人难得一开金口，自然值得聆听。不过，他一方面认为”地价太贵，“面粉贵过面包””，但另一方面又宣称“我对内地楼市很乐观，不要小看7.5%的GDP增长，买楼仍是国人积累财富后的第一选择。因为中国人只要揾多少少钱，就会买自己的屋”。

市场的表现同样是如此“分裂”：一方面，2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，较2012年2.69万亿激增52％，刷新2011年3.15万亿元的历史纪录，显示房地产商信心重回高涨；另一方面，最近杭州部分楼盘大幅降价、兴业银行内部发文要求对表内表外的所有房地产相关业务从严审查或暂停办理，再度引发市场恐慌情绪。

中国楼市是充满政治经济学内涵的市场，我们必须综合分析，才能理清房价脉络。

房价显然存在泡沫。在京沪一线城市，30－40倍的房价收入比明显太离谱。2013年诺贝尔经济学奖得主席勒说，“加州房价收入比在8－10倍，我们就觉得太高了。如果是8倍，就要花8年的总收入买房。”如此高的房价，基本“消灭了”城市中产阶级，对实现以消费为动力的经济转型相当不利。

另一个不利因素来自趋紧的金融环境。2010年起中央收紧房地产商融资，进而迫使大量房地产企业借助影子银行渠道融资。问题在于，影子银行资金成本太高（20％左右很常见），一旦房地产出现长期滞销，房地产商将陷入资金困局。李克强出任总理后，明确表态不搞大规模刺激，并开始引导货币政策从超级宽松走向中性，2013年即出现三次钱荒潮。杭州大幅降价的楼盘，应该就是由于开发商资金链紧张所导致的现象。2013年温州房地产市场的崩盘，也是由于资金链大面积断裂所致。

更大的压力来自反腐。在铁腕整风、无情反腐之下，名表、茅台和高端餐饮倒下了，同样为贪官所青睐的房产呢？2012年10月我曾发过一条微博：“【房价应该这样调控：把贪官抓了，房子拍卖了，房价自然暴跌！】番禺城管局政委蔡彬仅为一处级小吏，拥有21套房产；“土地奶奶”罗亚平拥有27套房子，山西蒲县煤炭局长郝鹏俊有36处，其中35处在北京。上海外高桥保税区处长陶建国29套房产；浦东新区副区长康慧军14套房产。贪官，才是最大的“刚性需求”。” 王石最近也指出，“反腐是最大的调控。现在最有效的对市场调控就是反腐。难道房地产不受影响吗？会很受影响！因为房地产相当的一部分，是留着让很多根本不需要的房子在那儿！”

但我们同样不可忽视导致房价存在不能跌、跌不动的诸多因素。

首先，中国是地球上货币超发最为严重的国家之一。M2/GDP达到200％，中国的M2按照汇率折算成美元比美国的M2还多。由于股市实在太不争气，楼市就成为吸纳流动性的主要“池子”。价格从来都是一种货币现象，正如吴敬琏最近所指出的，“房价上涨的根本原因是货币超发，并不是囤积房产，投资买房如果没有钱怎么投机呢？”货币超发是支撑中国楼市泡沫的主要原因。

其次，中国银行业的住房按揭贷款政策相当稳健。以上海为例，首套房首付30％，二套首付70％。如此高的首付比例，在全球也是不多见的。在2008年次贷危机中，房价下跌之所以引爆金融危机，一个重要原因是美国银行业过于放纵的按揭政策：无须首付即可买房。相比之下，中国的银行业对房价下跌的抵抗力要强大得多。因此，房价的风吹草动很难触发银行要求提前还房贷的系统性危机。

再次，政府对房价态度很暧昧。换位思考一下，如果你是政府官员，面对这样一组数字心中会如何掂量：房地产贡献了20％的GDP增长、50％的地方财政收入。在经济下滑趋势仍未止步的情况下，中央要保住7％的下限，就不可能不正视房地产的作用。与上届政府相比，本届政府对房地产调控甚少表态，似乎决心面对现实，“让市场发挥决定性作用”。

最后，房价跳水还会引发维稳问题。2月19日晚，杭州某楼盘宣布降价，均价直接从17200元/平米降到了13800元/平米。2月21日该楼盘售楼处遭到业主怒砸。此类现象并非首次。尽管老业主因为开发商降价而施暴，显然是法盲、无赖之举，但他们吃准了地方政府维稳的心理软肋而屡试不爽。无形中，这让房价形成了一种“能升不能降”的刚性。

结论是：1、房价太高了；2、房价大跌不可能；3、结构性分化将继续：一线城市继续坚挺，三四线城市房价因购买力向一线城市集中而缺乏支撑；4、资金链问题继续考验房地产公司（2012年绿城地产在香港九龙仓的紧急输血下才起死回生）；5、一旦发生全面的房地产危机，政府将被迫再度出手救市。

狄更斯在《双城记》的开场白同样可以用来描述中国楼市：“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的年代，这是愚蠢的年代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是绝望之冬；我们的前途拥有一切，我们的前途一无所有；我们正走向天堂，我们也正直下地狱”。