【讨论】无法回避的房价上涨问题?

柳树

4月以来，据上海市房产交易中心发布的抽样调查显示，由于市中心供应量有限，刺激了挂牌房源的成交率和成交速度，内环区域价格出现了微涨。部分地区的楼盘销售再度出现火爆场面。

而前期各方面报道,国家将通过行政手段来调控,那就要问,为什么越调控房价越涨呢?


    据了解，中央对房价上涨的严控态度，使上海方面将“稳定房价”当作一项政治任务来抓，官方没有就房市转暖发表评论，对房价可能的上扬更是讳莫如深。
    《规划》课题组有关专家告诉记者，上海从部门经济向市场经济过渡的过程中，房地产业是最早向市场放开的，发展到如今已经成为上海市市场化程度最高的产业：超过80%的上海房源掌握在市场主体而不是部门手中，房地产带动的就业人口超过6.5万人，比90年代末翻了三番。

后期房价是涨还是跌,请大家参与讨论噢!!!!!(特指上海噢)

市场无定式

看了枊jj的看房记，想来枊jj应该是愿意跌吧，个人认为跌的可能性不大，如果偶有钱的话，也应该投到房子里面去了，钱放在银行里是最愚蠢的办法，当然，不是投资上海的房子（实在是太 太 太贵了），其它城市还有好多有潜力的楼盘的。。

tanycom

3月28日，英联国际不动产发布2006年楼市走势分析报告。报告认为全国一线城市的房价拐点将在5月来临。未来3年，二三线城市房地产市场将成为地产商新的利润增长点。去年4月，英联判断楼市拐点将在2006春夏之交来临。

宏观调控基调已定


　　早在2003年，《央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》已经绷紧了各开发商的资金链条。但是国内旺盛的投资性购房在一定程度上缓解了开发商快速回笼资金的压力。


　　2005年的调控政策一方面通过增加交易成本限制了部分投资性需求，另一方面通过2年期限促进存量土地的开发，增加市场供给。这在一定程度上缓解了房地产市场的供需矛盾，为房价的下调打下了基础。


　　今年的两会明确了房地产调控的基调和方向。预计炒房资金在未来的一点时间将大量撤离房地产市场，部分资金实力比较薄弱的房地产商在面临较大资金回笼压力的情况下，低价抛售楼盘将不可避免。事实为证，迫于资金回笼压力而导致的低价抛售行为目前已在上海、杭州等城市发生。在这些城市，拐点已经出现。


一线城市房价高位运行


　　房地产产品兼具消费品和投资品的属性。投资产品的价格往往取决于人们对价格走势的预期。从目前国内市场的情况来看，市场对宏观调控的政策越来越敏感。2006年“两会”确定的调控思路为：继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房；建立健全廉租房和住房租赁制度。政策的取向在很大程度上影响房地产投资预期，因此两会之后政府将采取什么样的政策以及如何保证调控政策的实施，协调各利益集团之间的利益，将对房价拐点的大小产生直接的影响。


　　英联国际不动产董事长郭建波分析，从城市分布来看，投资性购房资金大多集中在一线城市。但目前一线城市房价已经处于高位，随着政策的出台，一线城市价格将有大幅下调。


　　从产品类型来说，高档楼盘作为投资性购买的主要对象，一旦投资性行为受到遏制，则对其影响甚大。但由于这些楼盘的价格弹性小，预计低价抛售的可能性不大。中档楼盘投资性购买也比较多，并且具有一定的价格弹性，因而此类楼盘将首先破位下调。


二三线城市尚有空间


　　随着二、三线城市城市化进程的推进，其房地产市场需求不断扩大。在一线城市竞争日益激烈、土地成本高企的情况下，将有越来越多的开发商将触角延伸至二、三线城市。2005年，和黄地产在天津、重庆、武汉等二线城市拿下了大片土地，金地集团以及上海的新加坡凯德置地也于去年在宁波拿地，开始了二线攻略。


　　目前二三线城市土地成本平均每平方米建筑面积要比一线城市低1000元左右，开发成本要低2~3成，开发风险相对也要小一些，因此未来这些城市将会成为开发企业新的利润增长点。


　　对于投资者来说，二、三线城市房地产价格相对处于低位，相对具有较大的市场投资价值。但是由于二三线城市市场比较广阔，将会对投资资金产生稀释作用，因此估计涨幅不大。

tanycom

tanycom

炒房付出的成本太高了!

     ：（1）营业税（含城建税、教育费附加），房屋成交额减去原购买房屋价款后所得差额的5.5%；（2）合同印花税：成交价的0.5‰；（3）个人所得税，此次转让净所得的20%；（4）土地增值税：增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额之和（购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）×税率。

柳树

首先要谢谢楼上的两位大虾！
不过同时要批评一下，不是炒房，是用于自住噢！楼上的你们财大气粗，动不动就是炒房，能不能考虑一下老百姓苦噢！

tanycom

上海银行房地产贷款坏账直线上升，2004年坏账为人民币（下同）5亿5800万元，2005年增加到15亿5000万元。

tanycom

引用：

柳树 发表于 2006-4-17 11:02
首先要谢谢楼上的两位大虾！
不过同时要批评一下，不是炒房，是用于自住噢！楼上的你们财大气粗，动不动就是炒房，能不能考虑一下老百姓苦噢！

    自住的话，首先要考虑生活成本，其次要考虑生活质量，再次考虑保值。目前上海的楼市，投资性住房不要考虑，能满足自住条件的，老城区的二手房可以考虑。

市场无定式

转载于sohu上海论坛----------------------------------------上海月入1w活得也象条狗！     

偶与lg皆属于沪漂一族，99年来到上海，历经n次辗转反侧的租房搬家生涯，让我实在痛苦，也真正体会  到了人是多么需要一个属于自己的空间。　从02年就开始观望，希望能买套属于自己的房子，可惜造物弄人，在上海房价最低迷的时候没买成，却买在了2004年9月，在闵行区辛庄莲花路附近买到了一套100平的两居室，当时买的是期房，就那样，每平还要4800，总价接近50w，在家人的帮助下，首付了15w，贷了33w，15年还清，这样每月按揭近2900元。又经历了交纳契税，房屋基金，初期物业费，装修，购置家具等一系列“洗钱”行为，到2005年3月入住时，我真的囊空如洗！


虽然痛苦，但总算在上海有了一个窝，也算值得了，下面谈谈日常生活的辛苦！
我和lg都在外企，家庭月收入税后合计10500左右，公积金合计1200，另外除了基本4金外，公司都替我们买了商业保险，既是门诊100%报销，宝宝门诊费用还可以报销50% ，2人年底差不多还有1.5w快的奖金. 单看收入情况，似乎还过的下去，但看看下面的支出情况：

房贷：2900（这是大头，雷打不动）

宝宝：600（15个月大的宝宝，主要用于购买奶粉及营养品等）

保姆：600（还是从家乡找的，上海根本找不到如此便宜的）

日常饭钱：700（很省吧？主要仅在家里吃1顿晚饭，及周末的饭钱，反正每月就给那么多钱）

超市购物：400（2周去一次，家里的油米，水果，日用洗涤等都是这里出，常超支）

我和lg零用：1300（包括上下班交通费，早餐费，lg一顿中午饭等）

人情及购买衣服及其他：500（还好，在上海亲戚不多，替我省点，但3口人的衣服换季时总要买点吧？还有全家时不时总要外出吃一顿大餐）

通信：100（还好lg可以报销手机，仅仅家里的座机和我的手机费）

水，电，煤：300（考虑到冬夏2季要开空调，电费较高，按平均值算）

保险费：425（买了2份养老险，合计5100，月平均400多）

这样total：7825
节余：2675


还剩下约30w的贷款，每年可存2675x12=321000 ，加奖金：15000，每年剩余合计：471000，如果不算利息，也要6年才能还清本金，可如果我同lg一人有失业的情形，那日子就没法过了！！！因为我们两，没有1人收入超过7400！！不得不放弃了很多爱好，记不清好久没出去旅游了，也记不清多久没有k歌了，在公司更活得象条狗，无数次想摔门走人，又无数次咽泪水和委屈，再回来夹着尾巴做人！生活在金钱的压力之下，扭曲，变形！


多么希望有一天，天上也能掉下快馅饼，让偶重个100w，那怕50w也好！ 那样偶就能还清贷款，并还能考虑炒炒老板鱿鱼的美妙滋味！！！
可惜这一切都只是空想，因为现在我连买彩票的钱都省下了，看来只能祈求做个好梦，在梦里享受一下没有金钱压力的甜美滋味了！！

柳树

顶上海月入1w活得也象条狗！狂有道理噢！
但有一点搞不懂，那为什么有那么多的淘金者来上海淘金呢？