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美、印、韩等国如何抑制房价
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作者:
子曰
时间:
2006-8-23 17:35
标题:
美、印、韩等国如何抑制房价
从8月19日开始，中国人民银行将存贷款基准利率上调。而走上媒体显要位置的新闻却是商业性个人住房贷款利率和个人住房公积金存款利率的调整。由此可见，房价、买房、还房款仍是中国人持续关心的热点话题。为此，《环球时报》邀请驻印度、巴西特派记者任彦、张川杜，驻美国、英国、韩国特约记者明迪、寇维维和丁奋英，从不同角度来讨论一下这个话题。
发达国家有人轻松有人愁
丁奋英：韩国与中国相邻，连房地产的问题也类似。从今年4月份起，被称作韩国房地产价格风向标的首尔江南地区住宅每坪的价格已经突破3000万韩元(1坪等于3.3平方米，1美元约合970韩元)，这样算下来，一套100平米左右的房子，房价接近10亿韩元，这对于平均月收入为322万韩元的韩国普通家庭来说，无异于天价。其中，炒房是房价高扬的重要原因。近年来，韩国国内生产总值以平均每年4%—5%的速度增长，个人收入不断增加。再加上近些年缺乏回报丰厚的投资对象，韩国人将大笔资金投入住房市场进行炒作。此外，与中国相似，人口大量向首都圈集中以及结婚前男方应该买房等现象和观念也刺激了房地产市场。
按照韩国的传统，年轻人结婚时男方准备房子，女方陪嫁妆。由于韩国男子要服两年左右的兵役，一般大学毕业就已经是二十七八岁了，这样要在工作两三年之后就去买房子几乎是不可能的。因此，男方的父母都会拿出多年的积蓄给儿子买房。家长没钱或兄弟多的年轻人就只能选择租房了。我的一位中国朋友小金准备今年下半年和相恋多年的韩国女友小李在首尔完婚。小金在韩国读完硕士之后留在首尔工作仅两年左右，女友小李的父亲早早在老家大田给她的弟弟准备了一套住房，但对于女儿却只有陪嫁妆的义务。因此，小金远在中国东北的父母经多方借贷，凑足了9000万韩元，在首尔的麻浦区租了一套两室一厅、大约22坪的公寓房。那套房房龄已超过20年，在首尔来说已经算是中下等。小金夫妇现在月收入将近300万韩元，在韩国年轻人当中算是中等收入，但一想到刚刚结婚就欠下的那一屁股债，无奈的心情比起北京年轻的“房奴”朋友们有过之而无不及。
寇维维：在住房问题上，英国可以代表不少西方发达国家的状况。由于社会福利制度成熟、货币购买力强等原因，英国人的购房压力不是太大。英国人的月平均工资是1250—1300英镑(1英镑约合1.8美元)，目前英国的平均房价是20万英镑左右，差不多是英国平均个人年收入的10多倍。20万英镑在中等社区可以购买到一栋带小花园的独立式房屋。一套这样的房子月供在600—1000镑之间，因此一对双职工夫妇供一套这样的房子压力不是太大，更何况他们还无需承担医疗、教育等由国家承担的多项支出。
张川杜：巴西人对房的态度是梦寐以求、量力而行，他们不会像不少国人那样一上来就求大。一般而言，巴西人先是租房，经过约5年时间，在攒够一定数量的钱后，先买一室一厅的小户型，然后继续努力，再扩大为两室一厅和三室一厅，达到这个水平，一般巴西人就心满意足了，不再为房子问题操心，而是转向汽车、旅游等其他享受和消费了。根据这种需求趋势，巴西开发商建房时，小区都是按30%一室一厅(30多平米)，40%两室一厅(64平米)，20%三室一厅(100平米)和10%四室两厅(180—200平米)的比例来建造。巴西人并不一味追求房子越大越好，只要功能齐全，环境舒适就行。可贵的是，巴西年轻人没有攀比心理，住小面积的房子很心安理得，大多数人努力工作，靠自己的收入买房。我的一位朋友爱琳娜，双方家庭都不富裕，结婚6年没要孩子，直到两口子攒够了钱才决定买一室一厅的房，准备生孩子。
任彦：与不少发展中国家一样，印度的房价也在一路猛涨，但印度人并不特别为房子发愁。印度年轻人工作之后，聚在一起谈论最多的是买什么样的摩托车和汽车，而不是买房子。记者的一位朋友阿吉特亚在德里一家跨国公司工作，他的月收入在3万卢比(1美元约合46卢比)左右。他听说中国的年轻人多为房子所累时，很惊讶地对我说：“怎么会这样呢？我们印度人很少为房子发愁。”据他介绍，印度年轻人结婚时不用先买房子，因为他们婚后大多和父母住在一起。我后来到阿吉特亚家实地“考察”了一下，发现在他父母不到80平米的房子里竟然住着3个家庭7口人，分别是阿吉特亚父母、他哥哥一家三口和他们夫妇。这套房子本来是两室一厅，但客厅很早便放了一张床，成为阿吉特亚姐姐睡觉的地方。现在姐姐出嫁住在婆家，这个客厅便成为阿吉特亚夫妇晚上栖身的地方。“我也不想和父母挤在一起住，但父母就是不同意我们搬出去住。他们认为一家人住在一起，可以互相照顾，家庭气氛也浓厚。”阿吉特亚有点苦恼地说，住在大家庭里没有自己的空间，什么都是公开的，这对于他来说是一件痛苦的事情。在印度，大多数家庭都和阿吉特亚一样，是三世同堂或者四世、五世同堂。尽管现在和父母住在一起，阿吉特亚和哥哥都已经买了自己的房子。据阿吉特亚介绍，他在5年前便贷款买了一套100平米的商品房，现在把房子租出去了。“每月2万卢比的还贷没有影响到我的生活水平，我活得很轻松。”苏吉特教授表示，印度的年轻人在婚后可以继续住在父母家中，这就为他们轻松买房提供了一个充足的缓冲期，不至于像中国的年轻人那样还没有结婚便被房贷压得喘不过气来。
各国如何抑制房价
明迪：在美国购房是很个人的行为，联邦政府没有什么鼓励或者限制的政策，真正主宰房地产业走向的是贷款利率。允许重新贷款使美国的普通打工族和新移民有能力买房。我10年前买房时贷款利率较高，几年后降到7.5%时我做了一次重新贷款，前年降到6.8%时我又做了一次重新贷款。像这种情况在美国有很多。
任彦：为了使居者有其屋，印度政府采取了一系列措施保障人民的住房需求。以首都新德里为例，首先有新德里开发局建设的住房。据该局一位负责人介绍，这些房子根据人们的收入水平分四个档次，最低档次的住房也是价格最便宜的，只有一个卧室，叫“人民住房”；稍高一个档次的住房有两个卧室，叫“低收入群体住房”；再高一个档次的住房除了两个卧室，还有一个客厅，叫做“中等收入群体住房”；最高档次的住房是三室一厅，叫做“高收入群体住房”。新德里开发局每年都要在媒体上公布建房计划，市民根据自己的收入水平和支付能力向新德里开发局提出购房意向的申请，开发局最后用抓阄的方式决定申请者中谁将拥有购房机会。购房者可以一次结算，也可以贷款，甚至可以向开发局租赁，租赁20年之后，便拥有住房所有权，享有买房者的所有权利。苏吉特教授说，这些住房相当于中国的经济适用房，在过去很长时间内是首都人民住房的首选。但最近几年由于政府用地逐渐被房地产公司高价购买，开发局能够征用的土地逐渐减少，于是这类住房的数量呈下降趋势。还有就是单位公房。印度政府公务员、大学老师等可以排队等候单位的公房，很多人在工作第一年就可以住进单位提供的40多平米的房子里。住这样的房子，要从工资中扣除30%的房租，当然政府提供的住房补贴基本上与这个数字持平。而这样的公房在退休之后就不能再住了。
丁奋英：韩国的房价以首尔为最，其他地方的房价只有首尔的一半。即便如此，今年4月，联合国亚太经社理事会仍警告说，2005年韩国房地产价格涨幅位居亚太地区之首。按照这一趋势发展，韩国的房地产市场很有可能重现1997年亚洲金融危机后全面崩溃的局面。对此，韩国政府已经有了一定的认识。政府接连在去年8月和今年3月出台一系列政策。规定从2005年开始，对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，并从2007年起，将改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对出售第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。其次，政府承诺增加供给，提高房贷利率。韩国政府宣布，今后5年内将在房价涨幅最大的首尔江南区建造10万套住宅，并计划提高银行贷款利率。这些政策出台以后，韩国房地产市场明显降温。据韩国房地产专家预测，韩国的全国平均房价有可能下降20%左右。
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