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标题: 房地产将二次调控 央行酝酿将购房首付提至5成 [打印本页]
作者: 背叛之背叛    时间: 2006-5-11 11:24
标题: 房地产将二次调控 央行酝酿将购房首付提至5成
“央行拟推新的按揭政策以彻底打压房价。”5月9日，记者从一位知情人士处获知这一消息，“这一政策的核心是将购房首付款的比例从最低2成，提高到4至5成。”

这将意味着政府有可能对“房地产热”采取有史以来最猛的一剂“药”。新一轮的宏观调控已有了“山雨欲来”之势。


5月8日，央行宣布，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。4月28日，央行已将金融机构一年期贷款基准利率上调了0.27个百分点。


房价反弹


房价是新一轮宏观调控的导火索。


“我想买京都杭城的房子，但是从4月29日开始涨价，平均涨了有400元，我想买的户型涨了160元，我托熟人去拿折扣，没有用。真的卖得有这么火吗？我不相信！”5月9日，在某报社工作的王先生向记者坦言，由于价格问题，他已经开始有放弃买房的念头了。“北京房价太高了，根本买不起。”


而据记者了解，同样是在北京百子湾区域，京都杭城的价格涨得还不是最快的，“最明显的一个例子就是沿海·赛洛城，去年五月，所谓的最严格的宏观调控刚刚开始，这个项目同期也开盘，当时均价只有6800元，目前，价格已经到了8200元，一年涨了一千多，等于工作了一年白干，全是在给开发商打工。”一位知情人士向记者算了这样一笔账。


然而，在北京，像京都杭城和沿海·赛洛城这样飙升房价的楼盘比比皆是。


“原来提一次价几百块钱的提，现在我们都好几千块钱的提，实际上这成了普遍的现象，目前房价的上涨已经很不正常。”就连soho中国有限公司董事长潘石屹也承认房价涨速过快。


有统计数据显示，北京前四个月的房价都是在以17%的速度迅速上涨，涨势不减。


“现在有个怪现象，楼盘越涨越好卖，越不涨，越冷落。”这是王先生“五一”期间看房的最深感受，“被迫买房因素很明显。”


显然，北京的房价已是高得“离谱”，然而，最令人担忧的是，高房价已呈蔓延之势。


“去年的宏观调控还是让开发商难受了一阵子。有一个开发商跟我说，调控效应要是在三个月内无法减退的话，自己就要倾家荡产了。”4月底，本报记者在成都采访时，成都郊县房屋管理部门的相关人士向记者讲道，宏观调控很快过去，这位开发商起死回生，现在日子过得比预想的还要滋润。“如今他的房子在当地价格是最高的，均价达到了近4000元，而当地的房价也就是在2000元左右。”


这位房屋管理部门的相关人士感叹，从去年到今年，包括这个郊县在内的成都整个市的房价都涨得异常地快。


除此之外，广州、青岛、深圳等地的政府部门不久前也发布统计数字显示，这些地方的房价在最近一段时间再次出现飙升，有的地方商品房价格上涨幅度甚至逼近20%。“深圳的房屋均价几近万元。”


“对，房价上涨特别快，实际上我们看到的可能是上涨了10%、15%这样一个数，实际上真正的上涨可能比这个数字还要大。”潘石屹说。


高空置率与房价悖论


“房价持续高涨反而导致市场供需的不平衡。”中国社科院金融研究室博士尹中立指出，房价快速上涨，就意味着空置现象也会随之加重，房地产泡沫就会越吹越大。


“从高房价和高空置率来看，房地产的确或多或少地有一些泡沫成分。”中国人民大学土地管理系教授严金明与之观点接近。


实际上，从国家权威部门近期发布的数据已经可以看出，由高房价所导致的高空置率已显现。


国家统计局最新公布的数据显示，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。北京市房地产交易信息网最新统计显示，截止到今年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套、面积为1541.39万平方米；已取得房屋所有权证的正进行现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289.14万平方米。


而记者在成都郊区华阳镇的看楼感受也特别深刻，经常可以看到偌大的一个楼盘，门庭冷落，“我们这里的房价普遍都是3000以上，稍微高档的楼盘已经接近6000了，还有过万元的别墅项目，销售情况还可以，但是入住率并不高，有的楼盘的空置率达到80%之多。”一位当地的开发商向记者介绍说，这里面除了成都市政府即将南迁和新疆、西藏等边远地区等待退休人员所带来的提前购房需求外，也不排除部分空置率是因投资和投机所导致的。


然而，是一股什么样的力量在扭曲着房地产市场呢？


“4月，我在厦门开会了解到，在厦门那个地方，有一块地的楼面价格已经拍到7000块钱。”21世纪不动产中国区域副董事长卢航在接受本报记者采访时说，地价的上涨在一定程度上影响到了房价的上涨。


而在北京，顺驰和华润天价拿地的结果就是其楼盘价格远远高出同区域楼盘均价，而4月18日，北京海淀温泉镇中心区11.5亿元的拍卖价再度让业界经历了一次“天价拿地”的激烈感，而之后的担忧也油然而生：这样的地价，房价要多高开发商才能有利润？


“由于该地块土地价格成本已达4863元/平方米，其售价至少要达到10000元/平方米以上才有一定的利润。”中原地产华北区域总经理李文杰称。


而据记者了解，目前，同地段住宅产品的销售价格在5200元/平方米至6500元/平方米左右之间，其差距一目了然。


“大环境是低利率，大家很习惯这个利率水平，美国市场在7%-8%的利率，中国现在利率一直是低利率市场，这是让老百姓投资冲动强烈，按揭是5点多，存在银行的利率几乎等于没有。”卢航从金融的角度分析了高房价背后的原因，“投资渠道单一，除了股票就是房产，而股票低迷已是事实，房产更多时候是投资者没有选择的选择。”


“举例说，去年宏观调控，要稳定房价、降低房价，但是我们的调控措施，一个是紧缩信贷，一个是减少土地供给。紧缩信贷就意味着放贷减少；减少土地供给，就把土地供给减少了。需求不变的情况下，供给减少，必然使价格上涨。银行信贷减少了，土地供应减少了，市场上的房子减少了，房价必然降不下来。”4月25日上午，在2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会上，中国房地产协会原会长杨慎也指出了高房价在土地和金融环节上的症结所在。


调控前奏


开发商与消费者的市场博弈正在加剧。


“这样快的上涨速度，确实是一个特别危险的信号，应该反思一下，前面出台的政策有效没有效，下一步应该怎么样去调控房地产市场，让它能够平稳地发展。”潘石屹说。


“近期各大职能部门的一系列动作实际上只是新一轮宏观调控的一个信号，一个前奏，真正大规模的宏观调控在我看来还没有开始。”5月9日，北京华贸中心开发商国华置业总经理房超向记者这样预测，“新一轮的宏观调控手段主要还会是在利率和税收。”


“我们调控的目标和调控的措施不能从主观愿望出发。行政手段和市场价值是相辅相成的，有形的手和无形的手两者之间是相互补充的关系，不是说现代宏观调控就是用有形的手来打压无形的手，这样就容易出现用行政手段的办法，最后房价降不下来，调控的预期目标难以达到或者收效甚微。”杨慎指出。


潘石屹认为：“目前要把房价稳定下来，有三方面的途径：第一方面就是土地部门，每一年供应的土地，能够跟房屋的需求平衡，市场上面，只有供应量和需求量平衡了，才会稳定下来，这个市场才是一个和谐的市场；第二方面，就是人民银行，人民银行就是原来的那些鼓励政策，例如说住房的按揭成数、年限、利率上面应该把门槛提高；第三个部门就是税收，两年前国家税务总局就提出来，应该增加持有物业的税。”


据记者得到的消息，提高首付款比例的确有可能成为宏观调控的最后“杀手锏”。但业内人士直指，五成按揭政策的影响可能会造成整个房地产市场的“灭顶之灾”。


据悉，央行正在拟推的五成按揭政策在必要时就会出台，目前各大商业银行还没有收到执行这一政策的具体时间表。但是一边严密监控中国各大城市房地产价格走势，一边暗中紧急联络主要地产商客户，提前催收即将应收贷款，并停止给开发商做任何开发贷款，已然成为各大商业银行当下的主要工作。
作者: 三水    时间: 2006-5-11 12:01
估计会促使房价再次上涨
作者: 阿奇霉素    时间: 2006-5-11 12:32
虽然对房地产不甚了解，但是也感觉到“首付五成”简直就是“一击必杀”，有点类似于钢铁行业里面“出口退税直接降低到零”。

这个幅度忽悠得有点过了，比较“假”，呵呵
作者: 阿奇霉素    时间: 2006-5-11 12:46
倒不如出台这样的政策：

已建成两年而空置的房屋，必须按不超过开发成本20％的价格销售给当地政府，由当地政府按照最高不超过成本30％的价格销售给符合一定条件的本市居民，年龄在25～35岁的已婚无房户可优先获得购买权；

已建成三年而空置的房屋，必须按其开发成本销售给当地政府，由当地政府按照最高不超过成本10％的价格销售给符合一定条件的本市居民，年龄在25～35岁的已婚无房户可优先获得购买权。

空置的定义是：无论是否销售出去，看该房是否真正“未装修、无人居住”。


把这些真正需要住房的无房户解决之后，需求自然降低。剩下的购买者是主要为了改善生活条件的人群，这些人群即便花高价买房，也有足够的侃价能力（自己有住房，不会急着购买，等的起）。

天下寒士俱欢颜，何须广厦千万间！
作者: 可可西里    时间: 2006-5-11 13:38
引用：
阿奇霉素 发表于 2006-5-11 12:46
倒不如出台这样的政策：

已建成两年而空置的房屋，必须按不超过开发成本20％的价格销售给当地政府，由当地政府按照最高不超过成本30％的价格销售给符合一定条件的本市居民，年龄在25～35岁的已婚无房户可优先获得购...
高就是高。
作者: 天南    时间: 2006-5-11 14:06
引用：
阿奇霉素 发表于 2006-5-11 12:46
倒不如出台这样的政策：

已建成两年而空置的房屋，必须按不超过开发成本20％的价格销售给当地政府，由当地政府按照最高不超过成本30％的价格销售给符合一定条件的本市居民，年龄在25～35岁的已婚无房户可优先获得购...
忧国忧民，操作性不强，哈哈。
首付提至4-5成，都市白领将得到极大的解放：房价下降是必然的，按揭后可以大大减轻n年贷款的沉重负担，刺激消费也是必然的，首先就是小轿车、高档家用电气等，消费上来了，国内经济可以走上良性循环，房地产也是一样，从暴利走向合理，从短期走向长远。
现在的房地产业何止是要挟中国经济，简直是要挟全社会。
有情提示一哈汽车行业，一旦实行4-5成首付，赶快上产量啊，目前这点产量远远不够消费的。
作者: liwen    时间: 2006-5-11 14:33
引用：
背叛之背叛 发表于 2006-5-11 11:24
“央行拟推新的按揭政策以彻底打压房价。”5月9日，记者从一位知情人士处获知这一消息，“这一政策的核心是将购房首付款的比例从最低2成，提高到4至5成。”

这将意味着政府有可能对“房地产热”采取有史以来最猛...



“由于该地块土地价格成本已达4863元/平方米，其售价至少要达到10000元/平方米以上才有一定的利润。”中原地产华北区域总经理李文杰称。

我的观点是：

首付提高，将直接抑制有效需求，增加投机抄作，结果便是房价再次上涨！！

中国的房地产有巨大的泡沫，只是无论是政府还是开发商还是抄作者都不希望这个泡沫破灭，结果便是相关利益者一起来维护这个泡沫！尤其是在大城市，泡沫更加的大！！！

无论是有钱人投机买房还是穷人自用买房，现在都有很大的风险的！因为也许不用太长的时间，现在买的房子在未来就成了负资产了！！如果富人钱多的实在没地方用，那就看看温州人在做什么！！

关于房价的分析，看看许小年和谢国忠的文章！！！
作者: 三水    时间: 2006-5-11 14:41
引用：
liwen 发表于 2006-5-11 14:33
首付提高，将直接抑制有效需求，增加投机抄作，结果便是房价再次上涨！！
严重同意！
谢国忠和摩根士丹利的文章在忽悠房价应该下跌，与此同时，他们却积极出手购买上海等内地的大批地产项目。
作者: tanycom    时间: 2006-5-11 16:16
[quote=三水]严重同意！
谢国忠和摩根士丹利的文章在忽悠房价应该下跌，与此同时，他们却积极出手购买上海等内地的大批地产项目。[/quote]

引用：
三水 发表于 2006-5-11 14:41
关于房价的分析，看看许小年和谢国忠的文章


谢国忠手拿30亿美元进入中国房地产市场，大谈房地产泡沫。就跟上海的螺纹钢“空城计”一样。
作者: 柳树    时间: 2006-5-12 09:08
很有道理阿！越是想买进的人，越谈房地产泡沫噢！
作者: 阿杜    时间: 2006-5-12 09:27
引用：
liwen 发表于 2006-5-11 14:33
“由于该地块土地价格成本已达4863元/平方米，其售价至少要达到10000元/平方米以上才有一定的利润。”中原地产华北区域总经理李文杰称。

我的观点是：

首付提高，将直接抑制有效需求，增加投机抄作，结果便是...

支持一哈！
蓝蓝的天上白云飘，白云下面马儿跑，某些人眼里只有白，麻油那一片湛蓝
作者: 溺水龙王    时间: 2006-5-12 09:38
在我看来，提高至5成只能是传言，不太可能实行。要下药也不至于一下至下毒药的，先来点泻药什么的的就差不多了。



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