钢铁论坛

标题: 致柳树：终于找到建筑钢材不涨价的原因了！ [打印本页]
作者: tanycom    时间: 2006-4-20 10:51
标题: 致柳树：终于找到建筑钢材不涨价的原因了！
昨天，跟几个做房地产的朋友聊天，发现他们的楼盘最近不是停工了，就是停售了，一个位于广州商务中心的楼盘，原想定价在15000元/平米，后来调查了一下市场，发现25000元/平米出货都没问题，干脆慢一点再售。另二个楼盘刚开工，发现房价大幅上涨，于是停工，反正地也拿下来了，工也开了一点了，也符合政府的规定，慢一点开工，后面要赚狠一点。
   你说这样建筑钢材库存能消化吗？
   

  以上意见，仅供参考！
作者: 柳树    时间: 2006-4-20 11:07
标题: 致tanycom先生！
引用：
tanycom 发表于 2006-4-20 10:51
昨天，跟几个做房地产的朋友聊天，发现他们的楼盘最近不是停工了，就是停售了，一个位于广州商务中心的楼盘，原想定价在15000元/平米，后来调查了一下市场，发现25000元/平米出货都没问题，干脆慢一点再售。另二个楼...
你是想告诉我房价要大涨对不？不要这样缺德行不，俺们这穷人已经接近崩溃的边缘噢！
如果穷人都崩溃，那谁来为你们这些资本家打工呢？还哪有心思管你螺纹钢涨还是跌呢？
所以阿友情提醒一下tanycom先生，这段时间就不要再散布这种信息行不！
作者: 天山一绝    时间: 2006-4-20 11:40
调查的着有成效，应该发一个特别奖。
作者: 随风    时间: 2006-4-20 18:11
不排除有这样的情况，但是停工归停工，材料依然是需要的吧，现在市场还算可以，以后房价和原材料的价格都不是一成不变的，他们也不会要多少耐心耗下去的。
作者: 阿奇霉素    时间: 2006-4-20 21:25
同意楼上意见。房地产商也不会无故拖时间，贷款也要还利息的。
作者: tanycom    时间: 2006-4-21 10:16
引用：
阿奇霉素 发表于 2006-4-20 21:25
同意楼上意见。房地产商也不会无故拖时间，贷款也要还利息的。

奇哥：
  如果现在开工的话，马上要向银行货款，楼一建好，立刻要卖，但是价格还是达不到“狠赚”的目的，但如果是停下来或者搞慢一点，投入资金就不大了，到涨价时再加快施工速度（现在的施工的平均速度是每月七层，快的话是十层）
作者: 柳树    时间: 2006-4-21 10:56
tanycom先生，太pf你噢！不仅是一个钢铁精英，更是一个房地产精英阿！不过还是有个问题不明白，偶虽然没有去数过的施工的平均速度是每月七层，快的话是十层，但偶见到每天上下班经过的地方也只不过是18层的楼，却半年也没有完工噢，而且天天有工人在建设噢！为何，不懂！
作者: tanycom    时间: 2006-4-21 12:37
引用：
柳树 发表于 2006-4-21 10:56
tanycom先生，太pf你噢！不仅是一个钢铁精英，更是一个房地产精英阿！不过还是有个问题不明白，偶虽然没有去数过的施工的平均速度是每月七层，快的话是十层，但偶见到每天上下班经过的地方也只不过是18层的楼，却半年...

千穿万穿，马屁不穿！不要这样好不好！

你说的正是我要说的问题罗！当然18层的楼结构完工半年可以了（地下室一层），至于水电、外墙室内这些一起完工当然是半年不行的。
但是做为房地产来说，上海的规定是结构完成三分之二就可以出预售证了。所以作为开发商来说，价格好的话，要回笼资金的时间是比较快的。特别是小高层建筑。
作者: 阿奇霉素    时间: 2006-4-21 12:58
引用：
tanycom 发表于 2006-4-21 10:16
奇哥：
如果现在开工的话，马上要向银行货款，楼一建好，立刻要卖，但是价格还是达不到“狠赚”的目的，但如果是停下来或者搞慢一点，投入资金就不大了，到涨价时再加快施工速度（现在的施工的平均速度是每月七层...

厉害阿，原来广东的高楼建设速度这么快，半年搞定40-60层的楼，有这么神奇吗？
作者: 市场无定式    时间: 2006-4-21 13:06
深圳速度也。。。
作者: tanycom    时间: 2006-4-21 13:32
引用：
阿奇霉素 发表于 2006-4-21 12:58
厉害阿，原来广东的高楼建设速度这么快，半年搞定40-60层的楼，有这么神奇吗？


如果是高层40到60层，用来住人的不多，多数是商业写字楼，这个施工是不同的，光是正负零以下部分施工时间要长得多，上了正负零以后，过转换层，再上速度才快！现在的房地产住宅项目，多是三十层以下，以小高层为主，不算地下室，月上七层很正常。
作者: tanycom    时间: 2006-4-21 13:38
引用：
阿奇霉素 发表于 2006-4-21 12:58
厉害阿，原来广东的高楼建设速度这么快，半年搞定40-60层的楼，有这么神奇吗？

这是广州目前最高楼的建筑速度：

广州中信广场位于广州市天河北路，占地面积23239m2, 总建筑面积343635。建筑群包括一幢80层办公大楼、两幢39层公寓楼，5层裙楼和两层地下室，是一座集办公、公寓、商业和娱乐于一体的大型多功能综合性高层建筑群。
    办公大楼为框一筒结构,混凝土结构封顶高度从地面算起321．9m，加上屋面钢塔总高389．9m。公寓楼为框剪结构,混凝土结构从地面算起141．4m，地下室深度约为12．5m。
    办公大楼和东公寓楼采用扩展基础，西公寓楼为钻孔灌注桩基础，办公楼扩展基础和西公寓楼钻孔桩在整个地下室土方开挖前施工完毕，其中办公楼扩展基础施工时，围护结构采用了地下连续墙圆形支护。东公寓楼扩展基础在土方开挖后开始施工。
    本工程合同期30个月，工期紧、工程量大、技术难度高和新技术多的特点。

一．应用新技术情况：

1、商品混凝土和散装水泥应用技术
本工程结构全部采用商品混凝土和散装水泥。施工现场设混凝土搅拌站，混凝土强度从c20～c60不等，总用量23．3万m3；散装水泥标号525#，总用量为10.63万吨。采用散装水泥可减少损耗，共节约水泥2777吨；并可节省包装费用。总计节约奖金171．17万元。

2、直螺纹钢筋接头连接技术
本工程主体结构Φ20～Φ50的粗钢筋均采用直螺纹钢筋接头连接技术。接头总用量181124个。本工程采用直螺纹钢筋接头连接技术总计节约钢材65681，节约资金7886万元。直螺纹套筒接头还为中天广场的爬模、台模施工提供了可能和方便。中天广场办公楼标准层的施工程序是先分别采用爬模施工核心筒和外框架（梁、柱），然后再采用台模施工楼梁板。在核心筒、外梁柱施工时，先预留出楼层处与楼层梁钢筋连接的接头套筒（套筒用泡沫塑料盒保护），在楼层钢筋安装时，只需将泡沫塑料清除，露出钢筋套筒，将连接钢筋旋人预留套筒中即可。若采用搭接，则较难采用爬模、台模施工而加快工期。

3、新型模板与脚手架应用技术
（1）爬模和台模：办公楼核心墙和边梁柱采用爬模、楼面采用台模施工。核心培爬模制作量911．04m2，应用面积67416．96m2，周转次数74次；外梁柱爬模制作量964．32m2，应用面积71359．68m2，周转次数74次；台模制作量4305．66m2，应用面积142086．78m2，周转次数33次。本套模板实际总开支1340万元；如果采用传统模板，预计开支1705万元。故采用此套爬模和台模可节省开支365万元，节约率为21．4％。
（2）钢木组合大模板。应用部位包括两幢副楼标准层剪力墙和主楼转换梁的侧面模板。两幢副楼各使用一套钢木大模板，总制作量1640m2，应用面积57040m2。大模板共循环使用33次。总制作费81．6万元，比传统模板节约58．3万元。节约率41．7％。新型模板的应用，大大加快了施工速度、在中信广场办公楼的标准层结构施工中，达到四天一层，最快达到月上八层，整体提升脚手架结构简单、提升时间短，同时满足结构和装修阶段的施工要求且可配合施工进度；节省材料，可减少运输和场地压力。钢木大模板施工质量好、施工速度快。两幢副楼和办公粮楼大模板施工部位的混凝土分项工程质量全部合格，其中大部分达到优良。两幢副楼和办公楼三个单位工程的主体分部质量均评为优良。副楼标准层结构的施工速度达到5天／层；办公楼转换层结构的施工比预计工期提早两天完成。
作者: 柳树    时间: 2006-4-21 13:46
这么专业噢！偶无语，不得不pf楼主！
作者: ~风吹翼~    时间: 2006-4-21 22:58
[quote=柳树]tanycom先生，太pf你噢！不仅是一个钢铁精英，更是一个房地产精英阿！不过还是有个问题不明白，偶虽然没有去数过的施工的平均速度是每月七层，快的话是十层，但偶见到每天上下班经过的地方也只不过是18层的楼，却半年.

有啥不懂的，用tanycom先生的话说“拖呗”，可以按房价的高低来决定建造速度、以达到资金成本最低。高人！ 可是我了解，一般小高层的（正常）平均建造速度（混凝土浇灌）为每7-10天一层楼面。按此推算，每月最多也就3-4层的建造速度。可能是小平同志的话“发展是硬道理”在深圳起到作用了。
作者: ~风吹翼~    时间: 2006-4-21 23:11
引用：
tanycom 发表于 2006-4-21 13:38
这是广州目前最高楼的建筑速度：

广州中信广场位于广州市天河北路，占地面积23239m2, 总建筑面积343635。建筑群包括一幢80层办公大楼、两幢39层公寓楼，5层裙楼和两层地下室，是一座集办公、公寓、商业和娱乐于一...

哇！很专业的哦。充分体现了中国人的建造能力。
    不过我看了半天，这是广州目前最高楼的建筑速度，而且是工程合同期30个月，工期紧、工程量大、技术难度高和新技术多的特点，好象这种情况不会运用在一般的房屋建筑上。有点象上海的卢浦大桥、东海大桥、外环隧道一样，跟楼主前面说的房产建设没什么关联吗。
作者: tanycom    时间: 2006-4-22 01:16
引用：
~风吹翼~ 发表于 2006-4-21 23:11
哇！很专业的哦。充分体现了中国人的建造能力。
    不过我看了半天，这是广州目前最高楼的建筑速度，而且是工程合同期30个月，工期紧、工程量大、技术难度高和新技术多的特点，好象这种情况不会运用在一般的房屋建...

    中信广场1997年落成，坐落于广州新城市中轴线上，不但是甲级智能型商厦，更成为了广州标志性的建筑。它是广州第一高楼、中国内地第二高楼，仅次于上海的金茂大厦。但是，从建筑结构来说，它却是世界上钢筋混凝土建筑中最高的大厦，同时进入全球高层写字楼十甲。

真不好意思说，这是差不多十年前的速度了，现在难道还退步了不成？

   据说现在采用的滑模施工技术可以达到2天一层的进度，也不知是真是假，难道楼面砼不需要养护？以前学的是楼面砼养护时间要超过24小时的，可能知识要更新了！
作者: 阿奇霉素    时间: 2006-4-22 16:01
行行出状元！

尽管如此，即便是深圳速度、广州速度，“争气大楼”现象肯定是存在的，但是普通建筑、小高层的建设速度，我感觉一个月上3～5层已经不错了。在我们这个小地方，从打地基到五层楼封顶，一般要一年半到两年时间，绝大多数买房子的人都是首付两年以后才能拿到钥匙，这可能是普遍现象。

我相信楼主说的这一现象是建材温温不火的一个原因，但是从数据上来看，可能不能说明广东的建筑出现大面积停工等涨价的结论。国家统计局网站数据显示：今年1～2月份，广东省投资550.09亿元，同比增长20.3％。而上海358亿元，只增长15.2％；北京200亿元，增幅3.8％；天津122亿元，增幅2.3％。无论是绝对量，还是与去年同比的增幅，广东省都是名列前茅的。
作者: 柳树    时间: 2006-4-22 17:48
臭阿酶又开始抬杠噢！
作者: tanycom    时间: 2006-4-22 19:05
引用：
阿奇霉素 发表于 2006-4-22 16:01
行行出状元！

尽管如此，即便是深圳速度、广州速度，“争气大楼”现象肯定是存在的，但是普通建筑、小高层的建设速度，我感觉一个月上3～5层已经不错了。在我们这个小地方，从打地基到五层楼封顶，一般要一年半到两...

那就来抬一下杠吧！
广东今年的投资绝对是大涨的，关键是投向那里，请看以下相关报道！

广州部分在建或拟上马的“世界之最”

　　世界最高塔：新广州电视观光塔610米(连天线)

　　世界最大摩天轮：白鹅潭150米的摩天观光轮

　　世界最长三跨拱桥：新光大桥

　　世界最大会展中心：广州国际会展中心

　　世界最大“硅谷”：天河软件园

　　世界最快地铁：广州地铁三号线

　　亚洲最大火车站：新广州火车站


      还有数不清的项目在动工，比上海金茂还高的“双字塔”；地铁三号、四号、五号、六号、八号、广佛线（每条线投资过百亿）；投资一千亿的武广铁路，广珠高速铁路。。。。。。数都数不过来了，五星级大酒店同时开工的有六个。。。。。

   可是这些项目大都才刚刚开工，有的还在进行前期的征地拆迁工作，可是现在征地的费用真不便宜，在市区要征地，要安置人员，很费劲。

   广州市市区内并没有什么房地产项目大面积开工，新开项目寥寥可数。
作者: 阿奇霉素    时间: 2006-4-22 22:42
引用：
柳树 发表于 2006-4-22 17:48
臭阿酶又开始抬杠噢！

我只不过发表一下自己的观点而已，柳树先生认为不对的地方尽管说出来，不要一上来就指责别人。

柳树先生发表的帖子多半猜测居多，或者遐想翩翩，但又认为拿数据说话是抬杠，那就没意思了。

就事论事，柳树先生认为您或者其他老百姓交了首付之后，大约多长时间能拿到钥匙呢？三个月吗？
作者: 阿奇霉素    时间: 2006-4-22 22:52
引用：
tanycom 发表于 2006-4-22 19:05
那就来抬一下杠吧！
广东今年的投资绝对是大涨的，关键是投向那里，请看以下相关报道！

广州部分在建或拟上马的“世界之最”

　　世界最高塔：新广州电视观光塔610米(连天线)

　　世界最大摩天轮：白鹅潭...


偶可不是和你抬杠，就事论事而已，呵呵 。

你举的这些重点工程本身就说明了投资方面没有出问题，房地产尽管有些不景气，但其总投资量占全社会固定资产投资份额并不太大（举例来说，全国1-2月总投资5294亿元，全国1-2月房地产开发投资1436亿元，其中住宅1070亿元），因此增幅下降即使10个百分点，也就仅仅影响投资总量下降2-3个百分点，对建材消耗的影响远不如重点工程多，因此我感觉房地产价格预期见涨是影响近期投资的一个因素，但应该不是主要原因，当然就不是建材市场价格温温不火的主要原因了。

国家统计局的数据是统计已经投入的资金，并不是该项目的总投资。
作者: tanycom    时间: 2006-4-24 00:01
[quote=阿奇霉素]偶可不是和你抬杠，就事论事而已，呵呵 。

你举的这些重点工程本身就说明了投资方面没有出问题，房地产尽管有些不景气，但其总投资量占全社会固定资产投资份额并不太大（举例来说，全国1-2月总投资5294亿元，全国1-2月房地产开发投资1436亿元，其中住宅1070亿元），因此增幅下降即使10个百分点，也就仅仅影响投资总量下降2-3个百分点，对建材消耗的影响远不如重点工程多，因此我感觉房地产价格预期见涨是影响近期投资的一个因素，但应该不是主要原因，当然就不是建材市场价格温温不火的主要原因了。

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主不主要原因我不太清椘，我只是找到其中的一个重要原因而已！
引用：
阿奇霉素 发表于 2006-4-22 22:52
国家统计局的数据是统计已经投入的资金，并不是该项目的总投资。



我说的也是统计已经投入的资金啊，总投资只是供奇哥参考而已。
很多人搞不明白为什么今年1～2月份，广东省投资550.09亿元，同比增长20.3％。为什么需求量没有上涨？


  其实这里面不能光看宏观，还要看微观，这些投资都用在什么地方了？一查，原来工程只进行到了征地拆迁阶段，有人会说“切，那要用多少钱，搞到投资要增长20.3%，请看以下数据：

   据普查，华南快速干线的征地费每亩23万元，再加上拆迁、补偿安置费每亩28.3万元，仅此一项就占公路总造价的16.8%；据反映,广珠西线高速公路(一期工程),按现行的《土地管理法》计算,广州、南海征地费平均价分别是14.26万元/亩和8.4万元/亩;但地方分别要价39万元/亩和20万元/亩（尚未最后确定）。若按上述价格计算，整个工程的征地拆迁费将高达5.9亿元，平均每公里征地拆迁费4055万元，占总投资的31.4%。
作者: 柳树    时间: 2006-4-24 21:36
阿霉先生，记得当初7月份签的预售合同，到第二年的11月份才拿到钥匙，花了16个月才完成整个过程阿！不过当时房子只建三分之二就可以出售噢，而现在要封顶才交易噢，不一样噢，没有可比性好瓦！再说单建房应该还是比较快的，主要是社区建设、植数、绿化要花很长时间阿！
现在的期房应该要快一些吧！
作者: 阿奇霉素    时间: 2006-4-24 23:21
引用：
柳树 发表于 2006-4-24 21:36
阿霉先生，记得当初7月份签的预售合同，到第二年的11月份才拿到钥匙，花了16个月才完成整个过程阿！不过当时房子只建三分之二就可以出售噢，而现在要封顶才交易噢，不一样噢，没有可比性好瓦！再说单建房应该还是比较...

嗯，解释的不错！

也就是说，建设2/3的楼层也得16个月.....

或者说，完全建完大约需要24个月，也就是两年时间.....

最终还是说：大多数老百姓购买的商品房，建设周期大约两年时间......

tanycom先生，柳树先生的这个结论和您的“现在的施工的平均速度是每月七层，快的话是十层”可能出入比较大。按您提供的速度，24个月可以可以建140层了，一没准弄个200多层，赶上世界第零高楼了，呵呵......
作者: tanycom    时间: 2006-4-25 00:29
引用：
阿奇霉素 发表于 2006-4-24 23:21
嗯，解释的不错！

也就是说，建设2/3的楼层也得16个月.....

或者说，完全建完大约需要24个月，也就是两年时间.....

最终还是说：大多数老百姓购买的商品房，建设周期大约两年时间......

tanycom先生，柳树先...


   看来我的解释还是有问题，首先，一个项目开工，首先得做的是“三通一平”，这要花时间吧！然后向下挖，做地下室，这里要做支护，做防水，这也要花时间！这些都做完以后，政府才承认你已经开始建设了，否则这块地是要收回的，明白吧！
  然后，我的贴子已经做了说明，这个时候，就要停工了，等待时机再动工，至于月上七层，或者月上十层，这些都是事实，因为我做的供应项目它就是这个速度，没什么好讨论的，不相信可以质询有经验的施工单位。
  结构完工以后，当然还不能交楼，但是可以预售了，这时候资金就回笼了。
  柳树先生说：记得当初7月份签的预售合同，到第二年的11月份才拿到钥匙，花了16个月才完成整个过程阿！不过当时房子只建三分之二就可以出售噢，而现在要封顶才交易噢，不一样噢，

  因为接下来要做的是设备安装与装修，水电等，这里就要花时间了，因为一项目好与坏，在这里就能体现出来，可能一年或者更长也不出奇，但这方面就与我们讨论的话题没有直接关系，因为楼已经预售，提前把钱拿到手了。
作者: 可可西里    时间: 2006-4-25 11:39
精彩的对话啊。看来tanycom先生是工程部的老手啦。真是受益不浅啊。
作者: 市场无定式    时间: 2006-4-25 14:52
路过一下。。。
两位仁兄也别“吵”了，说得都有道理，但好像焦点不在同一个点上==偶学建筑的，不过早还给老师了，但就框架或砖混结构而言（我了解的钢结构安装的话快点也能达到这个速度），只要人员材料备齐，三天一层是没有问题的，过去学的砼养护确实是要24小时，但可能现在的商砼并不需要多长时间，从现在的情况看从整地皮到预售资金回笼也是需要一年到两年的，单造楼是不需要这么长时间的，中间的程序及过程俺就不如大家清楚了。。。
作者: 闲云清清    时间: 2006-4-28 14:34
从tanycom和阿霉的辩论中，学到很多以前没有接触的东东，谢谢两位哥哥！五一到了，两位哥哥享受一下外面明媚的阳光，节日快乐！
作者: 静静    时间: 2006-4-29 09:55
18层的楼？这么没有商务意识啊。
我们这里倒也有过18层的，前影相当看好，不知哪个明白人的一句话，握着楼盘滴人就傻拉：18层，我花那么多的钱，让我去住那个18层滴地狱？！
呵呵，只是说了个小笑话啊~~
作者: tanycom    时间: 2006-4-29 13:24
引用：
静静 发表于 2006-4-29 09:55
18层的楼？这么没有商务意识啊。
我们这里倒也有过18层的，前影相当看好，不知哪个明白人的一句话，握着楼盘滴人就傻拉：18层，我花那么多的钱，让我去住那个18层滴地狱？！
呵呵，只是说了个小笑话啊~~


"18"就是"要发"，很多人喜欢的数字。“918”就是“就要发”结果发生了“事变”
“4”就是“死”所以以后人家开业什么的，千万不要说“生意兴隆通四（死）海”
作者: 闲云清清    时间: 2006-4-29 13:38
信则有，不信则无！
作者: 静静    时间: 2006-4-29 18:12
我也不迷信，虽说一地界一个样，可我只信自己。~~
作者: 南北交流    时间: 2006-4-30 01:07
引用：
阿奇霉素 发表于 2006-4-24 23:21
嗯，解释的不错！

也就是说，建设2/3的楼层也得16个月.....

或者说，完全建完大约需要24个月，也就是两年时间.....

最终还是说：大多数老百姓购买的商品房，建设周期大约两年时间......

tanycom先生，柳树先...

开发商有意把建设周期弄长的,呵呵,其实盖房子用不了那么长时间,时间充裕点万一房子销售的不好资金回笼的慢,回旋的余地大啊

我知道的一个项目,建筑面积6万平方,预计均价5000,预计销售收入3个亿,建设成本和圈地成本总投资要2个多亿,别以为开发商有2个亿啊,实际圈地用了4500万后,地基就快把钱用完了,怎么办?银行贷一点,建设方欠一点,供钢材的要求4到5个月才回款(正好是预计预售证要下来的时候,可以收客户房款啦),而且,预售万一销售不好怎么办?没资金回笼就没钱往上盖,所以开发商一般在做项目时有意把建设周期弄长一些.

所以啊,房地产说什么利润只有20%,那是用总投资去计算的,销售3个亿,总投资2.3个亿,建设周期2年,利润7000万,每年3500万,除以总投资2.3亿,可不年利润率就百分之十几嘛,哈哈,开发商哪有2.3个亿啊,也就几千万,呵呵,收了房款和银行贷款再滚动投入的,建设时间不长怎么行啊,利润100%也不希奇啊,哈哈
作者: 南北交流    时间: 2006-4-30 01:24
标题: 越小地方越松
引用：
tanycom 发表于 2006-4-21 12:37
千穿万穿，马屁不穿！不要这样好不好！

你说的正是我要说的问题罗！当然18层的楼结构完工半年可以了（地下室一层），至于水电、外墙室内这些一起完工当然是半年不行的。
但是做为房夭此担虾５墓娑ㄊ墙峁雇?..

我们这里好象出地上2层就可以预售了,越小地方越松,对开发商有利啊,而且,什么都没盖就敢搞什么内部认购,让你交个几万元诚意金或者叫认购金,承诺等预售证下来你可以优先选房,价格也可以优惠个5千一万的,这样一来1可以可以收一点钱,2对自己的楼盘受欢迎的程度和该定个什么价位心里有个数,可这是非法啊,可也没什么人管,我们国家干什么事都要胆大才能发财,哈哈
作者: tanycom    时间: 2006-4-30 10:09
广州市统计局近日公布的一项最新统计数据表明：今年第一季度房价指数处于历史高位，而房地产开工指数已连续6个季度处于历史低位。

市统计局的统计数据表明，今年一季度，广州市销售情况良好，全市商品房销售（签约）面积188.28万平方米，同比增长5.6%，其中现房销售面积增长9.1%，期房销售面积增长4.0%，全市商品房销售合同金额109.55亿元，同比增长18.2%。在全市(12个区、县级市)商品房销售总量中，销售面积排前三位的为海珠、番禺、天河三个区。

但是，一边是销售的火爆，另一边却是房地产开工的不足。统计显示，自2004年末以来，广州市楼市就已陷入持续开工低迷的状态，去年广州市商品房施工面积为4748.53万平方米，同比下降1.4%，新开工面积减少更多，2005年商品房新开工面积1037.99万平方米，同比下降27.8%，新开工率只有21.9%，更是创下1998年以来的8年最低点。进入今年首季，新开工面积仍然下滑，开工指数已连续6个季度处于历史低位。

而据广州市房屋管理系统“阳光家缘”的统计显示，今年1~3月份广州市区(老八区)商品住房成交均价与去年12月相比，涨幅达到14%。

有关人士认为，开工量的不足，使得广州楼市处于开工量、竣工量严重断档期，出现供不应求的现象，这是导致房价上涨的重要原因。
作者: tanycom    时间: 2006-4-30 14:56
楼盘逾期竣工要罚违约金 及早开发可稳定房价

7月起土地出让合同将增加新补充协议　广州开发商表示尽快开发有利稳定房价

新快报讯　（记者　黄颖）近日，中国国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)，对《国有土地使用权出让合同》进行补充，规定未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。

逾期竣工和申请竣工验收的要罚违约金

据了解，《国有土地使用权出让合同补充协议》共16条，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任进行了明确约定。其中最关键的是，为保证用地者及时开发利用土地，防止开发商长期大量囤积土地，补充协议约定了建设项目的竣工时间。受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。

据国土资源部有关负责人介绍，为提高土地利用率，降低项目对土地资源的消耗量，补充协议约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。受让人不能满足这些指标的，属违约。

自2006年7月1日起，各市、县国土资源管理部门作为国有土地使用权的出让人，在与受让人签订国有土地使用权出让合同时，应同时按照示范文本签订补充协议。

减少开发商囤积土地能稳定房价

业内人士表示，楼盘逾期竣工要罚违约金将可防止开发商囤积土地。现在，广州楼价不断上升，土地不断升值，不少开发商都希望留着土地慢慢开发，土地晚一步开发，楼价就能又升高一点。虽然广州有规定，楼盘动工开发期限满一年未动工开发，要罚地价总额20％以下的土地闲置费，闲置期间累计满两年的，土地将被收回。但却没有对竣工时间作出约定。于是广州不少开发商都在钻空子，想尽办法拖慢开发速度，如开建部分工程，成为在建工程，政府对于该种地块的收回一般都会有所延期。有的开发商在报建时不断更改规划设计，以此拖慢开发的进度。

7月起，楼盘逾期竣工也被列入违约范围罚违约金，将能有效杜绝开发商囤积土地的现象发生。目前，广州不少开发商都声称土地储备可足够3-5年可开发，现在如果能尽快开发进入市场，增加住宅供应量，将有利于稳定广州的房价。
作者: 柳树    时间: 2006-4-30 15:09
tanycom先生，你干脆改行做房地产好拉！或许偶们还可以借点光阿！
作者: 阿奇霉素    时间: 2006-6-5 19:55
加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。

对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；

满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。







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