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标题: 【讨论】无法回避的房价上涨问题? [打印本页]
作者: 柳树    时间: 2006-4-16 22:48
标题: 【讨论】无法回避的房价上涨问题?
4月以来，据上海市房产交易中心发布的抽样调查显示，由于市中心供应量有限，刺激了挂牌房源的成交率和成交速度，内环区域价格出现了微涨。部分地区的楼盘销售再度出现火爆场面。

而前期各方面报道,国家将通过行政手段来调控,那就要问,为什么越调控房价越涨呢?


    据了解，中央对房价上涨的严控态度，使上海方面将“稳定房价”当作一项政治任务来抓，官方没有就房市转暖发表评论，对房价可能的上扬更是讳莫如深。
    《规划》课题组有关专家告诉记者，上海从部门经济向市场经济过渡的过程中，房地产业是最早向市场放开的，发展到如今已经成为上海市市场化程度最高的产业：超过80%的上海房源掌握在市场主体而不是部门手中，房地产带动的就业人口超过6.5万人，比90年代末翻了三番。

后期房价是涨还是跌,请大家参与讨论噢!!!!!(特指上海噢)
作者: 市场无定式    时间: 2006-4-17 08:30
看了枊jj的看房记，想来枊jj应该是愿意跌吧，个人认为跌的可能性不大，如果偶有钱的话，也应该投到房子里面去了，钱放在银行里是最愚蠢的办法，当然，不是投资上海的房子（实在是太 太 太贵了），其它城市还有好多有潜力的楼盘的。。
作者: tanycom    时间: 2006-4-17 10:02
3月28日，英联国际不动产发布2006年楼市走势分析报告。报告认为全国一线城市的房价拐点将在5月来临。未来3年，二三线城市房地产市场将成为地产商新的利润增长点。去年4月，英联判断楼市拐点将在2006春夏之交来临。

宏观调控基调已定


　　早在2003年，《央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》已经绷紧了各开发商的资金链条。但是国内旺盛的投资性购房在一定程度上缓解了开发商快速回笼资金的压力。


　　2005年的调控政策一方面通过增加交易成本限制了部分投资性需求，另一方面通过2年期限促进存量土地的开发，增加市场供给。这在一定程度上缓解了房地产市场的供需矛盾，为房价的下调打下了基础。


　　今年的两会明确了房地产调控的基调和方向。预计炒房资金在未来的一点时间将大量撤离房地产市场，部分资金实力比较薄弱的房地产商在面临较大资金回笼压力的情况下，低价抛售楼盘将不可避免。事实为证，迫于资金回笼压力而导致的低价抛售行为目前已在上海、杭州等城市发生。在这些城市，拐点已经出现。


一线城市房价高位运行


　　房地产产品兼具消费品和投资品的属性。投资产品的价格往往取决于人们对价格走势的预期。从目前国内市场的情况来看，市场对宏观调控的政策越来越敏感。2006年“两会”确定的调控思路为：继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房；建立健全廉租房和住房租赁制度。政策的取向在很大程度上影响房地产投资预期，因此两会之后政府将采取什么样的政策以及如何保证调控政策的实施，协调各利益集团之间的利益，将对房价拐点的大小产生直接的影响。


　　英联国际不动产董事长郭建波分析，从城市分布来看，投资性购房资金大多集中在一线城市。但目前一线城市房价已经处于高位，随着政策的出台，一线城市价格将有大幅下调。


　　从产品类型来说，高档楼盘作为投资性购买的主要对象，一旦投资性行为受到遏制，则对其影响甚大。但由于这些楼盘的价格弹性小，预计低价抛售的可能性不大。中档楼盘投资性购买也比较多，并且具有一定的价格弹性，因而此类楼盘将首先破位下调。


二三线城市尚有空间


　　随着二、三线城市城市化进程的推进，其房地产市场需求不断扩大。在一线城市竞争日益激烈、土地成本高企的情况下，将有越来越多的开发商将触角延伸至二、三线城市。2005年，和黄地产在天津、重庆、武汉等二线城市拿下了大片土地，金地集团以及上海的新加坡凯德置地也于去年在宁波拿地，开始了二线攻略。


　　目前二三线城市土地成本平均每平方米建筑面积要比一线城市低1000元左右，开发成本要低2~3成，开发风险相对也要小一些，因此未来这些城市将会成为开发企业新的利润增长点。


　　对于投资者来说，二、三线城市房地产价格相对处于低位，相对具有较大的市场投资价值。但是由于二三线城市市场比较广阔，将会对投资资金产生稀释作用，因此估计涨幅不大。
作者: tanycom    时间: 2006-4-17 10:30
作者: tanycom    时间: 2006-4-17 10:33
炒房付出的成本太高了!

     ：（1）营业税（含城建税、教育费附加），房屋成交额减去原购买房屋价款后所得差额的5.5%；（2）合同印花税：成交价的0.5‰；（3）个人所得税，此次转让净所得的20%；（4）土地增值税：增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额之和（购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）×税率。
作者: 柳树    时间: 2006-4-17 11:02
首先要谢谢楼上的两位大虾！
不过同时要批评一下，不是炒房，是用于自住噢！楼上的你们财大气粗，动不动就是炒房，能不能考虑一下老百姓苦噢！
作者: tanycom    时间: 2006-4-17 11:02
上海银行房地产贷款坏账直线上升，2004年坏账为人民币（下同）5亿5800万元，2005年增加到15亿5000万元。
作者: tanycom    时间: 2006-4-17 12:08
引用：
柳树 发表于 2006-4-17 11:02
首先要谢谢楼上的两位大虾！
不过同时要批评一下，不是炒房，是用于自住噢！楼上的你们财大气粗，动不动就是炒房，能不能考虑一下老百姓苦噢！


    自住的话，首先要考虑生活成本，其次要考虑生活质量，再次考虑保值。目前上海的楼市，投资性住房不要考虑，能满足自住条件的，老城区的二手房可以考虑。
作者: 市场无定式    时间: 2006-4-17 12:24
转载于sohu上海论坛----------------------------------------上海月入1w活得也象条狗！     

偶与lg皆属于沪漂一族，99年来到上海，历经n次辗转反侧的租房搬家生涯，让我实在痛苦，也真正体会  到了人是多么需要一个属于自己的空间。　从02年就开始观望，希望能买套属于自己的房子，可惜造物弄人，在上海房价最低迷的时候没买成，却买在了2004年9月，在闵行区辛庄莲花路附近买到了一套100平的两居室，当时买的是期房，就那样，每平还要4800，总价接近50w，在家人的帮助下，首付了15w，贷了33w，15年还清，这样每月按揭近2900元。又经历了交纳契税，房屋基金，初期物业费，装修，购置家具等一系列“洗钱”行为，到2005年3月入住时，我真的囊空如洗！


虽然痛苦，但总算在上海有了一个窝，也算值得了，下面谈谈日常生活的辛苦！
我和lg都在外企，家庭月收入税后合计10500左右，公积金合计1200，另外除了基本4金外，公司都替我们买了商业保险，既是门诊100%报销，宝宝门诊费用还可以报销50% ，2人年底差不多还有1.5w快的奖金. 单看收入情况，似乎还过的下去，但看看下面的支出情况：

房贷：2900（这是大头，雷打不动）

宝宝：600（15个月大的宝宝，主要用于购买奶粉及营养品等）

保姆：600（还是从家乡找的，上海根本找不到如此便宜的）

日常饭钱：700（很省吧？主要仅在家里吃1顿晚饭，及周末的饭钱，反正每月就给那么多钱）

超市购物：400（2周去一次，家里的油米，水果，日用洗涤等都是这里出，常超支）

我和lg零用：1300（包括上下班交通费，早餐费，lg一顿中午饭等）

人情及购买衣服及其他：500（还好，在上海亲戚不多，替我省点，但3口人的衣服换季时总要买点吧？还有全家时不时总要外出吃一顿大餐）

通信：100（还好lg可以报销手机，仅仅家里的座机和我的手机费）

水，电，煤：300（考虑到冬夏2季要开空调，电费较高，按平均值算）

保险费：425（买了2份养老险，合计5100，月平均400多）

这样total：7825
节余：2675


还剩下约30w的贷款，每年可存2675x12=321000 ，加奖金：15000，每年剩余合计：471000，如果不算利息，也要6年才能还清本金，可如果我同lg一人有失业的情形，那日子就没法过了！！！因为我们两，没有1人收入超过7400！！不得不放弃了很多爱好，记不清好久没出去旅游了，也记不清多久没有k歌了，在公司更活得象条狗，无数次想摔门走人，又无数次咽泪水和委屈，再回来夹着尾巴做人！生活在金钱的压力之下，扭曲，变形！


多么希望有一天，天上也能掉下快馅饼，让偶重个100w，那怕50w也好！ 那样偶就能还清贷款，并还能考虑炒炒老板鱿鱼的美妙滋味！！！
可惜这一切都只是空想，因为现在我连买彩票的钱都省下了，看来只能祈求做个好梦，在梦里享受一下没有金钱压力的甜美滋味了！！
作者: 柳树    时间: 2006-4-17 12:54
顶上海月入1w活得也象条狗！狂有道理噢！
但有一点搞不懂，那为什么有那么多的淘金者来上海淘金呢？
作者: tanycom    时间: 2006-4-17 12:59
引用：
市场无定式 发表于 2006-4-17 12:24
还剩下约30w的贷款，每年可存2675x12=321000 ，加奖金：15000，每年剩余合计：471000，如果不算利息，也要6年才能还清本金，可如果我同lg一人有失业的情形，那日子就没法过了！！！因为我们两，没有1人收入超过7400！！不得不放弃了很多爱好，记不清好久没出去旅游了，也记不清多久没有k歌了，在公司更活得象条狗，无数次想摔门走人，又无数次咽泪水和委屈，再回来夹着尾巴做人！生活在金钱的压力之下，扭曲，变形！


     
每年可存2675x12=321000 ？？？？


还有   宝宝：600（15个月大的宝宝，主要用于购买奶粉及营养品等），一年半后费用涨至每月1500元以上，在工资水平不变的情况下，水，电，煤：300会变成400，建议 425（买了2份养老险，合计5100，月平均400多）改为宝宝住院险及教育基金险。
作者: 特瑞    时间: 2006-4-17 13:00
引用：
tanycom 发表于 2006-4-17 10:02
3月28日，英联国际不动产发布2006年楼市走势分析报告。报告认为全国一线城市的房价拐点将在5月来临。未来3年，二三线城市房地产市场将成为地产商新的利润增长点。去年4月，英联判断楼市拐点将在2006春夏之交来临。
...



        看看三四个月前许小年关于房地产的一篇分析报告：

许小年：中国楼市明后年下跌 将进入5年大熊市        

中国楼市不久将步入第一次全民房地产热之后的经典大熊市。
　　
　　这是我个人的见解
　　总体而言，以上海、杭州、南京、北京、苏州等为代表的在过去几年里房地产曾经持续狂热过的大中城市，房地产价格在2006－2007年起将明显向下转折并步入五年以上的大熊市。
　　房价之所以从目前的价格将向下转折走熊的最根本的要素是（1）居民目前的收入及接下来的收入增长水平所能支撑的房价水平大大低于目前的房价；（2）房地产开发商持续狂热开发导致的供给量与居民剩余的及自然增长的居民购买力之间供过于求的剪刀差将越来越大。除非接下来居民的收入水平持续大幅增长，并且开发商大幅放慢建房速度，房产价格才可能继续维持目前的价格水平或甚至继续稳步上扬。
　　借鉴国际经验，在终于达到几乎所有的人都相信房地产价格仍将持续上扬的狂热程度之后继续维持高位之后的2到3年之间，房地产价格将出现向下反转的拐点。其原理并不复杂：所有的人都坚信房地产仍将持续上扬，其中就包括了这个市场的需求方居民和供给方开发商，居民坚信房价将继续上扬之后，就会急不可待地全力抢购房产，开发商坚信房价将持续上扬之后就会大刀阔斧地全力开发房产。如果在他们树立这样的信念之后楼市继续保温2年以上，绝大多数居民的购买力就会得到释放，而开发商的供给力的喷发却要滞后2－3年，于是居民剩余的购买力加上自然增长的购买力越来越无法消化越来越大的供给量。
　　居民在购买了一次房产之后，要等待10－15后才能够积累起新的购买力，而开发商大多借贷开发，当供过于求持续一定时期之后，部分资金链吃紧的开发商将降价促销，头几次受到剩余购买力的支撑会有回升，久而久之，居民及开发商对房价走势的心理预期将发生逆转，居民的剩余购买力进一步收缩，但开发商缩手却要滞后1－2年，恶性循环，房价将持续下跌。
　　所有的人都说房价只会涨不会跌，大家都已经看到事实上多年来房价一直只涨不跌，大家都坚信，大多数专家都在那样说，你自己也看到听到感觉到了，甚至你也是那样坚信的，那还有什么理由不信呢！那还有什么可能不信呢！还有，“大家都信”不就是可以支撑房价不跌的坚实基础吗！正是这样本性的思想方式，导致绝大多数正常人在楼市合伙误入歧途的。
　　很多人相信，政府并不希望房价大跌。这个见解是正确的，事实上政府都是希望房价长期持续稳步上扬的。但是，最终我们会看到政府不仅在前几年未能控制住房价的暴涨而且在几年后无法控制住房价的暴跌。许多开发商和专家高谈阔论，中国的房地产需求仍将持续增长10－20年，因此，房地产价格在未来10－20年将易涨难跌。，“中国的房地产需求仍将持续增长10－20年”的说法基本上不会错，但由此而推论房地产价格也将持续只涨不跌10－20年就基本上大错特错了。
　　表面上看，政府一直在抑制房价上涨，所以外行人（这个世界上99％以上的人都是外行人）都以为政府害怕、反感房价上涨，甚至以为政府是因为担心房价过分上涨后会导致穷人买不起房没房住而不喜欢房价上涨。实际上，政府真正担心的是，房价持续过度暴涨后的暴跌。如果房价真的能够一直维持上涨，政府没什么需要担心的。在居民大面积地动用银行贷款购买房产后的今天，房产一旦大幅下跌，银行坏帐大幅增长，银行收紧放贷一方面导致居民购买力进一步下降另一方面导致开发商资金链进一步吃紧进而导致房价进一步杀跌，恶性循环，将导致整个国民经济紧缩。
　　政府一方面高唱要抑制房价，另一方面却通过抑制土地供给量去抑制房产供给量，外行人多不理解。实际上，政府做法的出发点是对的。因为，政府已经预计到一段时期之后供给量将导致过于供过于求。政府的在职领导人，都不希望在自己任期之内出现房地产暴跌导致经济危机发生，所以他们会千方百计延缓拐点的来临。他们会通过操控政策、透露信息等方式竭力维系繁荣。平心而论，他们确实希盼“稳步上扬”。 当居民看到房产仍在继续上扬并知悉政府并不希望房价下跌的信息之后，他们接下去会怎么做呢？他们必定更加坚定贪婪急不可待地抢购房产，因而更尽力更快速地消耗着十多年之后才能重新积聚得起来的购买力。
　　但是，当开发商看到房产仍在继续上扬并知悉政府并不希望房价下跌的信息之后，他们接下去会怎么做呢？他们必定更加坚定贪婪急不可待地全力开发，因而使供给量在2－3年后大幅暴增。
　　问题是，即使居民与开发商头脑发热的曲线是同步的，但他们发出能量的时期却相差了2－3年。在供不应求的阶段，房价暴涨增加的购买成本对付了购买力，也就是加倍消耗了购买力。经过2－3年的全面狂热，购买力必将大幅衰减。然而，源自于同一次头脑发热导致的房产开发的供给量的高潮才姗姗来迟，此后，供过于求的剪刀差越来越大，最后，下跌无可避免，因为大部分开发商必须还贷，必须出货，竞相杀价，反向恶性循环。
　　这一次，中国房地产终于达到全民狂热程度的时点基本上起始于2003年，由此，晚一点在2006或2007年，中国房地产应该明显步入熊市。 这一次房地产热，虽然是第二次，但由于15年前时普通居民尚不参与购房，这一次才是真正意义上全民参与全民狂热的第一次房地产热。
　　纵观国际房地产历史，第一次全民房地产热都是极其过度、狂热、经典的，因为居民和大多数开发商还不曾切身体验过房价过山车，居民本能性的对房地产无度霸有的心理与外界房地产热的持续事实之间共振、强化，购买力过度透支，供应力过度开发，几年后终至严重供过于求而使房价不可逆转地持续下跌、暴跌。
作者: tanycom    时间: 2006-4-17 13:11
那一个政府都不希望房地产价格下跌，地方政府更是希望房地产价格大涨，主要原因是目前支持城市建设资金的主要来源是——土地出让金，就是说开发商卖10000元/平方，政府起码要拿走4000元/平方米（这是按最近土价拍卖的价格计算出来的）。所以地方政府都会向效区进行发展，因为很多效区土地都是无本生意，至于老城区，又要拆迁，又要补偿，搞不好还会出事。所以个人觉得老城区的价格很难下降，新区的价格很容易出现大跌！
作者: 闲云清清    时间: 2006-4-17 13:18
呵呵，tanycom大哥好久不见了，一来就讨论抄房，有钱啊！
作者: tanycom    时间: 2006-4-17 13:34
货又炒不动，没办法混口饭吃啦！
作者: xiaoguang    时间: 2006-4-17 15:16
标题: 推荐一文给你看看！
引用：
柳树 发表于 2006-4-16 22:48
4月以来，据上海市房产交易中心发布的抽样调查显示，由于市中心供应量有限，刺激了挂牌房源的成交率和成交速度，内环区域价格出现了微涨。部分地区的楼盘销售再度出现火爆场面。

而前期各方面报道,国家将通过行政...

请点击：&#39外资涌入中国房地产市场再陷泡沫迷局&#39
作者: 浮绿水    时间: 2006-4-17 16:20
土地资源是有限的，资金来源是多元的，百姓的愿望是美好的，房产泡沫终归要破灭的，不过五六年间是看不到的。安得广厦千万间，大庇天下豪富俱欢颜。
作者: tanycom    时间: 2006-4-17 17:08
引用：
xiaoguang 发表于 2006-4-17 15:16
请点击：外资涌入中国房地产市场再陷泡沫迷局



    摩根士丹利董事总经理谢国忠是最不地道的人！

  2004年年末，摩根中国区首席经济学家谢国忠称中国房地产泡沫巨大，甚至计算出泡沫破灭的时间；

   他曾说：疲弱的美元政策及预期重估人民币汇价的市场气氛会一再令热钱流入亚洲，他估计现时亚洲屯积了7000亿美元热钱，当中一半的资金身处於中国。现时亚洲的热钱是97-98年亚洲金融风暴时，从亚洲流走的资金的3倍。当市场消化中国重估人民币的消息，热钱流入的速度会冷却。中国一定会为亚洲整体著想，小心处理人民币的问题，达至软著陆。

   但是：摩根士丹利亚洲主席文礼信在黄浦江游艇上举起酒杯，对百余名中外嘉宾说。“现在我们的团队已常驻上海，我们对中国的总体资本投入将继续增长，并将继续进行创新及有着指标意义的房地产投资。”文礼信如是补充。就在不久前，摩根士丹利负责房地产业务的总裁在东京承诺，今年在中国房地产的投资总额将增加30亿美元，此前大摩已在中国房地产业投资30亿美元左右。



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