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标题: 富人之惑—不买房子,可以买什么呢？ [打印本页]

作者: xiaoguang 时间: 2006-3-30 14:51
标题: 富人之惑—不买房子,可以买什么呢？
　　尽管我们看好房价的结论已经无法得到自住需求的支持，但我们相信投资性需求正逐步取代自住需求成为推动房地产购买最核心的力量。
　　2.1投资需求正取代自住需求成为中国住宅价格走向的关键因素
　　2004年11到12月，北京市统计局联合市建委在北京市2004年6月底以前竣工且销售率较高的小区中随机抽取了15个作为样本，随机抽取100幢居民住宅楼、对530户购房者进行了问卷调查。调查发现，目前北京的商品住宅投资性购房比例为17%。在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。在本次调查涉及的1215套投资性商品住宅中，已出租286套；已转售346套；空置583套。
　　05年初，某全国性大型房地产开发商对其开发的武汉某大型郊区楼盘住户进行详细的访谈式调查，结果显示该楼盘中83%的房屋用于自住用途,17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。我们估计武汉市实际的投资性购房比例远在17%以上,理由是1、郊区房屋的投资性购房比例通常低于市区房屋；2、83%的自住用途购房者中，如果拥有该小区以外的其他房屋，基本属于投资性质。
　　2006年初，据深圳某政府官员透露，深圳市房地产管理部门对深圳2005年新房购房者的全样本分析显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数为15904套，占新房销售总套数的16.07%。我们认为实际的投资性购房比例远在16%以上,理由是1、许多投资性购房者在买第二套以后的住房时，倾向于使用中不同家庭成员的名字。2、05年只购买一套房屋的人，可能在此之前已经购买并持有其他房屋。
　　我们估计北京、武汉的投资性购房比例在20%以上，深圳可能达到25%。而这三个城市却是被多数人认为投资性购房较低、房地产比较健康的城市，其他主要城市的投资性购房比例之高可见一斑。结合我们收集到的其它数据或资料，我们推测：中国省会级城市和发达地区中等以上城市的新房销售中投资性购房的比例在20%以上。
　　我们认为：中国住房自住需求由于受到人口结构变化、经济快速发展长期等因素的影响，呈现长期的上升趋势（1998－2010）。中短期推动因素包括住房制度改革（1998－2004）、经济景气周期（2002－2006），这些中短期推动因素的影响正逐渐淡化或步入尾声，导致住房需求中短期的波动趋于缓和。从长达7年多的房屋消费的高增长看（销售面积年均增长25%），自住需求也很难继续高涨。结合前文的分析，我们判断：投资性需求正取代自住需求成为住宅的增量需求核心力量，未来2－3年投资需求的消长成为中国住宅消费和价格走向的关键因素。
　　2.2中国几乎所有的资产价格都在上升，回报率在下降
　　随着房价的上涨，房租的上涨明显滞后，造成租金回报率不断下降。在上海投资房产一套100万元房产的租金回报率甚至可能只有2－3%,考虑到房产很高的交易成本和低流动性，这样的回报率明显偏低。其实，买房投资的回报率并不诱人。但是，中国有富余资金的人们（富人）也很无奈—不买房子，可以买什么呢？
　　2.3作为重要资产类别，房地产吸引力不俗
　　1、房地产不仅包含稀缺的土地，也凝聚着能源、原材料、劳动力等被压低价格的要素。
　　我们认为不仅土地具备升值潜力，房地产也凝结能源、原材料和劳动力等要素，房地产是代表着一篮子要素的组合投资品。
　　中国经济崛起，世界经济重心改变，世界资源贸易和价格机制也随之改变。我们相信，包括石油、煤炭在内的基础生产要素价格将持续高位。硬币的另一面是，资源瓶颈限制中国增长步伐，节能才是持续增长的唯一途径。而提高资源要素价格，是迫使微观经济体降低能耗的唯一手段。
　　我们预见，要素价格体制改革已经拉开帷幕。包括成品油、城市公用事业产品、环保在内的社会生产生活要素价格将逐步提高。节能技术将被广泛应用，传统能源仍将是增长主动力。
　　煤炭、金属材料、土地价格03年以来的上涨，部分是对之前人为压低的要素价格的修正。因此，这些要素价格不会回落到04年以前的水平。同时，中国的经济增长，也对全球资源（石油、铁矿石等）的价格和贸易产生重大影响，这些重要的全球资源价格将振荡走高。
&#1048698; 成品油定价机制调整。让一个公众公司充当庞大经济体面对高油价的缓冲器，不符合市场原则。如果中石化因为炼油机制而出现亏损，决策层难以向国际投资者做出合理解释。
　　城市公用事业价格上调。2003年以来的资源要素价格上涨周期中，没有上涨的，就是城市公用事业产品及服务价格。水、电、公交、污水，可以清楚确认经济个体的消费量，因此都不是公共产品，应当积极实施市场化。只有提高这些产品及服务的价格，才能切实节约资源，才能鼓励资本投入这些供给不足的产品市场。
　　环保成本上升，也将推动资源要素价格上涨。
　　因此，我们相信代表着一篮子要素的房地产将继续得到投资者的青睐。
　　2、房地产持有者可以享受城市基建的免费午餐。
　　按“纳瑟姆”曲线的规律，我们预计中国城市化加速增长期将持续到2018年。高速城市化意味着巨大的基建投入，在经历了1999年低潮后，我国城市建设从2001年开始重新提速。城市基础设施投资的年增速在2005年达到27%。
　　众所周知，高速公路每公里造价2000－5000万元、地铁每公里动辄上亿元，其他基础设施配套也都价值不菲，这些基建一旦兴建，将会带动周边房地产快速升值。但是基建投入作为公共投资最终是由地方纳税人负担的，其他国家地方基建所需的资金大部分来源于物业税的收入，在我国物业税缺位的情况下，意味着房地产持有人可以享受城市建设带来的增值而不支付任何费用。而北京上海的城市建设更是集聚了整个国家的公共资源（比如北京的奥运会、上海的世博会），北京上海的房地产拥有者能够享受到更多的“免费午餐”。
　　3、交易成本的下降和流动性的提高提升了房地产作为资产的价值。
　　近几年各主要城市不断减免房地产交易的各项税费、简化环节提高效率，这成为二手房交易比例快速上升的重要原因。交易成本的降低和流动性的提高都增加了房地产作为投资品的吸引力。
　　2.4人民币升值利好房地产╠因为央行被迫压低基础利率
谈及1985年日元升值以后带来的房地产泡沫，许多人抨击日本央行的持续低利率政策是愚蠢的选择，这些抨击也许太低估了当时决策者的智商。日本央行可能出于两个方面的考虑：1、由于本币升值会打击出口这个最重要的经济驱动力，日本央行可能希望低利率刺激包括房地产在内的各种国内需求。2、为阻击境外资金的货币投机，日本央行通过压低利率保持境内外的利差。
　　经济政策往往有利有弊，如果历史重演，日本央行选择放弃低利率的政策，也许能够避免房地产泡沫，但也说不定会导致长期经济萧条的提前到来。
　　与大众舆论看法不同的是，我们认为海外投机资金进入中国购买房地产只是房价上升的次要原因，本币升值期间央行被迫将利率压制在低水平才是核心原因，这会导致所有资产价格的上升。
　　经济政策往往有利有弊，如果历史重演，日本央行选择放弃低利率的政策，也许能够避免房地产泡沫，但也说不定会导致长期经济萧条的提前到来。
　　与大众舆论看法不同的是，我们认为海外投机资金进入中国购买房地产只是房价上升的次要原因，本币升值期间央行被迫将利率压制在低水平才是核心原因，这会导致所有资产价格的上升。

作者: 可可西里 时间: 2006-3-31 14:31
有拉钱，在那投资可以得到高于增长的收益。股票，基金，黄金，国债，不以上都不能达到要求。唯独房产。不投房产投啥。

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