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标题: 房地产已走出观望期本身是假命题 [打印本页]

作者: 三水 时间: 2005-9-26 14:15
标题: 房地产已走出观望期本身是假命题
最近一段时间来，无论是房地产开发商，还是不少房地产媒体或相关政府官员，都嚷着国内房地产市场正在走出观望期，房地产“金九银十”的季节又将到来了。其理由是央行的取消房屋预售制度建议已经被建设部所否定，而且建设部已经表态不会出台房地产新政策了，那就是说国内房地产市场的宏观调控已经见顶了。因此，民众赶快进入房地产市场抢购房子吧，否则房子的价格可又要上涨了！暂且不论这些言论的内容真实性如何，光从房地产开发商拼命地鼓吹“房地产走出观望期”这一点来看，民众就应该知道房地产市场现状是如何了。
其实，我们只要认真作一点思考就会发现，“房地产已经走出观望期”这一个命题本身就是一个假命题。首先，谁在观望？是市场在观望，房地产业在观望，房地产开发商在观望，还是准备购房者在观望？如果是市场在观望和房地产业在观望，那么“市场”及“房地产业”作为一个集合名词，它们永远处在一个动态运行过程中，是无法找到一个静止点停下来的，而且也不需要停下来观望他人如何的，因此它们都没有什么观望。如果是一个个房地产商和一个个购房者在观望，那么他们的单个行为既无法合成一个抽象的“观望”，也不能合成一个市场之观望，更无须谈能让这些个体停止观望了。只要有市场存在，房地产开发商们与众多的购房者永远会处于一个观望的过程中，他们要观望市场供求关系变化，要观望市场价格的走势，要观望政府对市场趋势理解等等，并根据观望的信息做出自己的决策。其实购房者的观望就只是一种市场行为，并不是不是什么值大惊小怪的事情。

那么房地产开发商为何会大谈“房地产已经走出观望期”这个话题呢？无外乎是希望利用他们的话语权优势诱使民众赶快进入房地产市场，以便让这个行业的潜在暴利转化为实实在在的真金白银。因为一旦这种转换没能实现，这些潜在暴利随时都有可能灰飞烟灭。在早几年房地产市场刚发展进来时，民众对房地产市场还不甚了解，不少购房者往往会被一些华丽之语言所迷惑，蜂拥进入房地产市场，从而让房地产开发商的暴利轻易地得以实现。所以，房地产商们是生怕广大民众明白房地产市场现状的。但是通过多年市场实践，以及近年来积极参与对房地产市场种种问题的讨论，广大民众开始逐步了解房地产市场，也慢慢意识到房地产业是一个暴利程度如此之高的行业。因此，如果房地产商还想老调重弹，恐怕只能无功而返。

同时，我们也应该看到，世界上连两片相同的叶子就没有，走过的历史又如何能重演呢？所以，就算假定“房地产走出观望期”这个命题成立，这也只是一些房地产开发商在以历史的眼光看现实！当时间、地点、购买主体都发生了很大变化时，如果开发商们还局限于过去的思维模式，可不可以说是有点冥顽不灵呢？

目前国内房地产开发商既不检讨市场本身之弊病，也不去考虑如何供给更多价格合适的产品来满足民众的住房消费需求，而只关心如何牟取尽可能多的暴利。因此，他们总寄希望于通过话语权的优势来迷惑民众，甚至有相当一部分房地产商竟然联手抬高房价，以期造成如果现在不买，房子只会越来越贵的假象。

但是，房地产商也应该明白他们这样做，可能只会搬起石头砸自己的脚。就目前的情况来说，开发商们不要以为早几年积累之实力可以让他们在市场变幻莫测时支撑一时，以时间来换取暴利——即一边不断地提高房价，制造房价只涨不落的假象；另一边又千方百计地诱导不明真相的民众进入房地产市场。可是，不仅民众购买力实在是有限，任何产业都有其周期性。房地产的周期性是谁也不可改变了的事实！当房地产的这种周期性一旦逆转，任何房地产开发商——无论是以前生意做得最好的、还是赚钱最多的，谁想扭转现实都是痴人说梦。尤其是当这种逆转性一旦落到那些空手套白狼的房地产商身上，其结果肯定是他们难以想象的。
看看香港，在房地产繁荣时，不也有许多人一夜暴富，成了当时的房地产市场的宠儿或神童吗？其中不少人在当时的香港房地产业真的不也是呼风唤雨，持有上百亿的房地产资产吗？但当香港的房地产泡沫一经戳穿，这种人不仅身无分文，而且破落到无安身之地。所以，目前国内不少房地产开发商之所以会如此频繁地采取种种方式来迷惑民众，就是害怕历史重演。可以说，如果我们的房地产市场还是像现在这样下去，而不是真正地生产一些民众能够承受且性价比高的产品，那么国内房地产市场出现上面那种情况也就为时不远了。

同时，我们也应该看到，房地产商试图用“房地产已经走出观望期”这个假命题来迷惑广大购房者的如意算盘，现在已经打不转了。因为，目前的购房者早已不是房地产市场刚发展起来时的购房者了。随着房地产市场的发展，购房者拥有越来越多的房地产市场方面的知识，他们中不少人已经能够利用这些知识对纷繁的房地产市场信息进行甄别、选择及判断，并理智进行决策。所以，房地产商随便臆造几个概念就可以骗得广大购房者团团转的“好日子”早已一去不复返了。

大家也应该知道，购房作为一般民众人生中的一件大事，也许会耗尽他们一生甚至于几代人的财富。在这样的大事面前，民众会仅因为房地产商几个概念就动心吗？特别是在业界和学者对宏观政策有着不同解读的情况下，市场一系列的不确定性和身边同事“负翁”效应的示范作用，使任何一个民众在进入房地产市场时都倾向于采取谨慎态度，对个人购房决策会反复征询专家意见和不断权衡利弊。因此，对大多数购房者来说，像早几年民众一进入房地产市场就很快进行决策购房的情况早已成了历史，现在广大民众的购房决策肯定是一个较长的过程。

再就是，现在进入房地产市场的多数购房者并非是身无片瓦者，或急等房子住的人(因为这些人早就进入了房地产市场)，其中不少已是有房子但准备改善条件的人，面对市场和政策的不确定性，面对高得离谱房价，要想诱惑他们进入房地产市场并非易事，除非他们真正感觉到房价较为合理。即使是那些租房者，由于租房成本低，以及房地产市场的不确定性，他们同样也不会轻易地进入房地产市场。

还有，目前市场上有一种十分离谱之话，即目前国内房地产市场呈民众持币待购、持币观望的状态。但是，实际的情况是什么呢？莫说是现在高得离谱的房价让国内广大民众缺乏购买力，就是未来市场房价走低，民众手中所持有的货币也都是十分有限的，他们都得通过个人住房消费信贷来购房。所以，国内大多数民众手中根本就没有多少币，哪来的持币待购呢？因此，所谓的民众持币待购现象根本就是某些人的臆断。

总之，民众是否购房，什么时候购房，根本不需要房地产开发商来向民众来指手划脚。经过几年房地产市场发展，广大民众早就积累不少房地产市场的知识与智慧，他们完全能够根据这些知识、智慧及个人约束条件做出最优的购房选择。如果条件不足，房地产商用什么方式来“指导”民众如何做都将是徒劳的。目前房地产开发商一直在叫嚷“国内房地产已经走出观望期”不仅昭示着房地产开发商的“良苦用心”，也反映出这些人的无知——因为他们根本没有真正了解购房者！经济可以出现周期性，但历史是无法重演，道理就是这样简单。

所以，房地产商应该知道：房地产市场真正的主体是广大的购房者，如果民众真的是购房自住，他们一定会多方面收集信息及获得相关知识，然后通过这些信息来做出个人之决策，那种利用广告与言论左右民众购房决策的手段早该退出历史舞台了。也就是说，购房者的观望本身就是一种市场行为，难道房地产开发商要把民众这种市场行为逐出市场之外吗？如果这样，房地产市场需求者在哪里？

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