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标题:
在加息通道里缓降地产之热 泡沫论有还是无
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作者:
流浪星空
时间:
2004-11-1 09:49
标题:
在加息通道里缓降地产之热 泡沫论有还是无
央行的加息决定对于争论数月的“房地产泡沫”问题给出了一个试探性质的信号——房地产界相对高涨的投资热情是需要关注的一个问题。诚然，加息的即期影响相当有限，但谁又能说这不是一个新的进程的拐点呢。
“房地产泡沫”的争论已持续数月，正反观点的交锋上周几乎和加息一起达到了高潮。“有泡沫论”者认为，房地产市场的大规模投机行为正在把中国经济拖向险境，而“无泡沫论”者的观点是，中长期城镇化率持续高位，将产生源源不断的居住需求，保证房地产市场坚挺于“牛市”。
究竟有没有泡沫？要就此问题下一个判断，首先应该明确什么是泡沫。让我们感到困惑的是，无论是认为房地产有泡沫的人，还是认为房地产不存在泡沫的人，对此都没有清晰的界定，至少是对这个概念双方并无共识。换句话说，争论双方可能并不在一个话语体系中讨论问题，那我们又如何期望争论能够有一个更加积极的结果呢？
在我们看来，所谓泡沫在经济活动中其实或多或少普遍存在。我们知道，商品交易价格并不总等于其使用价值，更重要的问题在于交易价格与使用价值的游离程度。当非即期的需求表现为即期需求时，交易价格就会甩下商品的使用价值，这时，我们就可以认为有泡沫。也就是说，泡沫是个较为普遍的中性的描述。但在当下的语境中，指出房地产有泡沫的人的真实意思是：泡沫已经很严重。不过大多数人认同的说法应该是房地产热是局部的。我们的看法是，要注意房地产热从局部向更大的范围蔓延。
对这场争论，普通民众试图做出明确的是非评判仍然比较困难，但他们却与争论密切相关。买房还是不买？左右他们决策的，除了他们想住更大些的房子这个“真实需求”之外，对当前及未来房地产走势乃至整体经济走势的预期都会在一定程度上影响他们的决策。比如他们本打算过几年再买房，但担心通胀，于是就把这个打算提前了，这叫什么需求呢？
今年前9个月，尽管不同口径的统计给出不同的数据，但它们的共同之处在于商品房价格上涨幅度明显。在这些统计数据之外，我们也可以在市场上直接感受到这一点。
目前房地产价格的上涨，确实存在多种因素的推动，但有一点应该承认，价格的上升确实涵盖着“银行的钱比较便宜”而带来的投资冲动和“提前到来的需求”的推动。目前，通货膨胀率已经持续4个月保持在5%以上，而负利率则已经持续了近一年。与此同时，20年期的商业住房贷款利率为5.04%，居民出于资产保值的考虑，选择购房也在情理之中，因为由于投资渠道的缺乏，目前没有更好的投资品供民众选择。
接下来的问题是，我们应该如何看待我们所定义的这个“房地产泡沫”。
对于房地产热从局部向更大范围蔓延的态势，采取避开争议不谈而漠视之，或者视任何泡沫为洪水猛兽，急欲除之的做法，都并非理性对待问题的态度。
从长期经济走势来看，在城市化进程的带动下，中国房地产市场在未来数十年中将保持强劲的需求，这样的分析肯定没有错。但这并不表示在每一个特定时段内，房地产市场的投资与需求全部是合理的、理性的。长期趋势与短期波动既是矛盾的统一体，而事实上也存在各自的规律。
同理，把泡沫放大到看起来必须马上戳破的境地，同样不能成功地解决泡沫问题。一个不容忽视的现实是，作为现阶段支柱产业的房地产，在缺失直接融资手段的情形下，无论是买方还是卖方，几乎全部依赖于银行的间接融资，加之其他相关产业如钢铁、水泥的投资资金也多来自贷款，这样的现实状况，使得任何对房地产市场的调控都显得举足轻重，事关整体。调控手段无疑应该是温和渐进的。
对此轮宏观调控“核心点”的房地产市场而言，利用市场杠杆平衡投资过热，加息是一个良性的工具，而与加息并行的另一个重要举措，将是土地的集约治理。这些年房地产能够高速发展，重要的一个因素是对土地和信贷这两个核心资源的管理都比较粗放。对房地产投资的控制，信贷及土地的调控是关键因素，以适当的节奏消解二者对市场可能造成的震荡，是目前的当务之急。10月31日国土资源部“暂停农用地转用审批”的禁令到期，农用地以何种渠道进入市场？如何平衡城市化用地与农民安置问题？这需要我们以前所未有的耐心及冷静来一一应对。
在新一轮的调控周期中，与土地、钢材等重大资源紧密相连的房地产市场，将在“看得见的手”与“看不见的手”之间继续前行，而这并不是一个轻松的进程。所以，我们认为，比是否存在“房地产泡沫”更为重要的是，如何使从加息开始的市场调节手段，有序、有节地持续发挥作用。
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