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标题: 【转贴】国务院八项措施剑指房地产潘石屹撰文逐条解读 [打印本页]

作者: 雪叶 时间: 2005-4-28 14:25
标题: 【转贴】国务院八项措施剑指房地产潘石屹撰文逐条解读
国务院总理温家宝27日主持召开国务院常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场，soho中国董事长潘石屹就此谈了他的看法，以下为全文：

　　潘石屹：有几条在最近的媒体上都有所报道，这次会议是进一步的强调。我仔细阅读了这个文件全文，有一些想法借这个机会和大家分享。
　　第一条，是第一次提出，即：“强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住宅和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布”。这是给各地方政府布置的任务，要让普通商品住宅和经济适用住宅的供应量满足市场的需求。前一段时期一些城市房地产的异常波动，就是供应量和需求量不平衡造成的。项目布局和进展也要向社会公布，这样就避免了一些城市只在远郊区增加供应量，但对真正的城市中心区域的房地产市场的不平衡没有改善。因为远郊区的土地和房子是搬不到中心区域来的，远水解不了近渴。对社会公开太重要了，房地产市场不再是个黑箱了，不用大家在黑暗中“瞎子摸象”了，大家把精力和时间都放在如何盖好房子上，就会少一些争论，多干一些实事。

　　第二条是：“对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。”去年和今年的一季度，各个城市房地产的价格上涨的都比较快。这一条还是要让供应量满足市场的需求。如果市场中的供应量满足不了需求，就只能靠价格的上升去调整。房子价格上涨过快的城市无一例外是供应量不足造成的。

　　第三条是：“加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价”。对中低档的房子，如同粮食一样是人们生活必需品，政府要保证土地的供应，不能把这部分房子的土地供应给卡死了，让老百姓住不上房子。经济适用住房的价格一直是政府定价，在这里政府只是再次重申。经济适用住宅目前存在的最大问题是富人买经济适用住宅，侵占了政府给穷人的住房补贴。

　　第四条是：“完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标责任制管理。”。这是解决社会中最底层人群的住房问题，这回成了政府的目标责任制。应从商品房的税收中拿出一部分，甚至可以拿出一部分商品房的土地出让金来，解决最低收入人群的住房问题，这就相当于政府把从富人口袋的钱拿出了一部分交给穷人。这样越是高档商品房，价格越高，富人交的税就越多，解决廉租住房的钱就越多，大家的住房水平就都提高了。

　　第五条是：“运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。”房地产行业的税收各地有各地的做法。有的企业有税收的优惠，有的企业没有；有的地区有优惠，有的地区没有；有的地区有税收的返还，有的地区没有；有的地区预征企业所得税和土地增值税，有的地区就不预征。在北京前两年要出租一套房子，所交的税是一个非常复杂的组合，房子交没交土地出让金不同；没有交土地出让金的房子因为所处的地段不同又不同；房子主人是中国人还是外国人又不同；租房人是中国人还是外国人也不同，组合完的结果是出租房子的总税率17%到22%，但是大多数的人不交，政府也收不上来税，交了税的人又觉的税率太高，自己太吃亏。两年前，北京市政府发了文件一律简化5%。但直到现在有一些外地的城市还实施这样复杂的税收政策。税收要简化、透明、严格、公平。公平很重要，同样的市场环境，只对一些企业优惠，就意味着对另一些企业的不公平。在平等的市场环境中，这些不公平的企业又如何去竞争呢？税收要严格，一些企业交，一些企业偷税漏税，也是不公平的，房地产作为不动产查税也是非常方便的，跑了和尚跑不了庙，有房子在呢。

　　第六条是：“加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。”房地产的风险就是一部分银行的风险，个人住房抵押贷款的金额越来越大，最好的办法是把到期不还款的人的名单公开，建立信誉数据库。

　　第七条是：“切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。”我个人认为违法违规销售行为主要是“无证销售”，销售的房子没有产权，是非法建筑；再有就是“保租销售”。这两点是我看到的房地产销售过程中存在的最大风险。如果不能很好的防范，将对房地产和整个经济带来很大打击。尤其是“保租销售”，是房地产行业大规模的非法集资，已经与销售房子没有关系了，房子的价格再不受市场需求的约束了。现在“保租销售”现象已经从南方城市向北方城市蔓延了。

　　第八条是：“加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。”每年年底年初，每个城市的房地产价格上涨了多少，各部门有各部门的数据。还有一大堆的中介公司做的各种房地产指数，没有一个是一样的，谁也不知道哪个是对的，哪个是错的，太乱。没有完善的信息，就不可能作出准确判断。没有准确的信息，就没有理性的声音，就只能比谁的嗓门大了。任总还专门搞了个什么工作室，专门研究和发布房地产的数据。他私下对我说，研究了几个月了，数据还差一大块，几个专家也对不上。任总算是较真的，真在那里抠数据，很多人就随便编一个假数据就发布了。我认为，最准确的信息来源有房屋管理部门合同登记的数据，如果是能实施网上签约的城市，就更及时了。这些原始的信息是最准确的信息。因为，这些数据是以每一套房子的销售合同为基础的，有客户在核对这些数据，有银行的信贷人员在核对，一分钱都不可能出现差错，其他的政府部门尤其是税务局、公司和媒体要依据这些数据来工作，可以减少许多工作量。

　　看了这份报道，我感到房地产商社会上在此前的猜测和疑虑都是多余的。总的方向是，市场化的调控、公开、透明、法制、解决穷人的住房是地方政府的目标责任制。国务院提出这几条是中国房地产健康发展规律的保证。

作者: 三水 时间: 2005-4-28 15:02
典型的房地产开发商的立场！
记得某位开发商写文章把国务院会议精神断章取义，重点放在“防止房地产价格不能大落”，在博鳌年会上又放言“今年房地产价格将大幅上涨”。
与那几位相比潘石屹还有进步^_^

作者: 阿奇霉素 时间: 2005-4-28 15:24
这种解读是针对房地产市场的，希望能见到官方对钢材市场影响的解读。

作者: 第五英雄 时间: 2005-4-28 15:25
潘石屹分析的很好就算分析有不对的地方或者别有用心也是善意的谎言嘿嘿...

作者: 阿杜 时间: 2005-4-29 01:39
去年一直是央行在跟房地产商斗，今年的对手是中央政府。
先把房地产价格跟地方诸侯的帽子联系起来，然后8点措施出台。虽然哪条措施都不一定立杆见影，但只要有一半的购房者产生房价下跌的预期，心态变了，房价不跌才怪！
钢材市场也是同理！

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