发改委专家回应房价下跌说 假定条件下能实现

开花的树

发改委外经所所长张燕生今日做客中国经济网中经在线访谈时就曾经表示明年房价会下跌作出了回应。张燕生表示，明年房价会下跌，是建立在有假定的情况下。


　　在北京，四环以内的房子，很多都卖到两万块一平米，比美国、比欧洲的房子还贵，这个东西太不合理了，我们的收入比美国差太多，但是房价比他贵。


　　今后的房子，是不是像很多朋友期待的，越来越贵呢？张燕生表示，做一个假定，从明年开始，国家在北京，如果投资一百万套廉租房，让进城的农民租得起房、住得起房，让年轻人租住得起房子，刚性需求得到相当好的缓解，基本的住房保障制度建立起来了，北京的房价就不会在直线上涨了。


　　张燕生说，如果明年开始出台物业税，养房的成本贵了，很多人可能就不养了，把二手房的市场增加了，闲置的房子上市，供给就增加了。


　　类似于这样的改革，有很多的措施，如果是配套一步步上来，这个时候，我们的住房市场，不管是老百姓的基本住房保障制度也好，还是中高收入商品房制度也好，在一步步走向完善后，它的价格就会回到一个比较合理的价位。



　　延伸阅读：房价下跌说



　　楼市政策正在收紧 明年房价下跌可能性大


　　另据新闻晚报讯随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，已经引起中央高度重视。昨天召开的国务院常务会议明确提出，要在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。消息一出，房产界一片哗然。有专家解读，此前刚刚结束的中央经济工作会议并没有提及房价及抑制投机需求，此次“遏制”提法，将是新一轮楼市政策收紧的先兆。


　　“遏制”力度重于“稳定”


　　在12月短短几天内，中央的房地产政策取向跳出“三步曲”，最近的一次直指房价——


　　12月7日结束的中央经济工作会议，报告中没有提及房价及抑制投机需求，指导方针主要是继续支持合理的自住需求，增加普通商品住宅供应。


　　12月9日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。


　　12月14日的国务院常务会议则要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。


　　“遏制措辞不同于以往。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受采访时认为，2005年的“国八条”、2006年的“国六条”，用的是“稳定房价”的字眼，此次国务院常务会议用的是“遏制”，分量明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。

高档物业税可能明年出台


　　“中央经济工作会议只明确支持居民自住和改善型住房消费，没有提及抑制投资投机性购房，这里属于补充性质。”杨红旭表示，为了达到“遏制”的效果，除了进一步收紧二套房贷、营业税免征时限恢复到5年外，必须再下“猛药”。可以预见的是，明年对“两投”购房行为的抑制力度势必将加大。


　　至于具体方式，沪上房产界专家普遍猜测有三：首先，针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出，极有可能在部分城市由此前的“空转”转为试点“实转”；其次，对外资购房可能会重新紧缩，重申“171号文”；再次，转售房子的个调税可能会从严征收。


　　此外，就房地产交易市场诸如囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等乱象，明年也将“重拳出击”，如土地招拍挂可能调整，预申请制度可能被进一步推广；商品房预售将被严格执行，可能会提高预售标准。


　　明年房价下跌可能性大


　　“中央政府一直在支持、鼓励老百姓购买普通商品房用于自住。可目前的现实情况是，房价持续过快、过多地非正常上涨，房地产泡沫积聚过大，不利于老百姓购房自住。”有房产界业内人士直陈，市场上的购房用于自住者占比不高，相反，投资投机盛行，投资者购房占比过高。目前购房者中有50%乃至70%以上是投资投机性购房者，连许多用于自住的购房者，也抱有买房等待升值的准投资目的。


　　“今年房市这一波触底回暖，就连一些投资、投机者都享受到极大的购房优惠。”易居中国分析师薛建雄指出，明年房贷政策会收紧，肯定不会像现在这么宽松。就明年的房价走势，杨红旭预测，明年大涨不可能，大跌也难，盘整是主基调。对诸如上海等一线城市而言，下跌的可能性大于上涨。



　　四种调控政策或将出台 房价下跌可能性加大

国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”业界专家普遍认为，与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。可以预见，明年二套房贷等政策或将收紧，令房价下跌的可能性加大。


　　中央一周三提房地产政策


　　中央政府在短短一周时间里连续三次提及房地产问题：


　　●12月7日闭幕的中央经济工作会议上，房地产多年来第一次不再被当作支柱产业来描述，经济会议只是提及要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。


　　●12月9日，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定。


　　●12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。


　　四种调控政策可能出台


　　近期房价的高涨让市场普遍感到了风险所在。除了加大普通商品房的供应量、调整鲜有的土地供应方式之外，有地产专家就认为，楼市的具体调控政策也有可能相继出台，这主要包括了二套房贷明年估计还要进一步紧缩。除此以外，还有三个可能：一是针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出，极有可能在部分城市试点；二是对外资购房可能会重新紧缩；三是转售房子的个人所得税，也可能会从严征收。一旦二手楼出现大规模的抛售，那楼市将不得不“硬着陆 ”。


　　广州市国土房管局有关负责人近日也表示，抑制改善性的需求，特别是投资性和投机性需求，主要手段还是要靠国家的金融和税收经济手段，而不是靠增加土地供应的绝对值。由于“三旧改造”的推进等多种因素，广州有望释放出80平方公里的土地。


　　业界人士更预测，巨量的土地供应将有效缓解楼价上涨的压力。尽管目前不少城中村的村民都表示不会将其拆迁补偿的安置房上市，但实际上，随着城中村改造步伐的加快，即使只是有其中一成的房屋上市，都将会对城区住宅市场构成明显的冲击。因为按照大致匡算，在需要改造的138条城中村中，保守估计每条村的安置房面积大约为75万平方米，即使是只有一成的安置房愿意上市，其总量也将超过1000万平方米。而且这还没包括海量的因城中村改造而释放的商品房供应。

市场反应


　　利空袭来地产股应声跌


　　调控有限 业界依然看好


　　在刚刚公布营业税免征年限将从2年变为5年后，日前，对地产股的利空消息再次袭来，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头，地产股也应声而跌。在政策出台的第二天（即本周二）万科、保利、招商等地产龙头股都是“绿油油”的一片，整体上，地产板块在周二整体走弱，平均跌幅达2.76%，领跌大市。统计显示当天地产板块106只个股仅8只收涨，龙头股也全线放量回调，但所幸无一个股跌停。但到了周三，地产股的跌势已经有所放缓。


　　市场分析人士普遍认为，短线地产股的走势仍将会受到一定的压制，但由于政策调整的力度有限，因此不会就此抹杀地产行业的估值优势及操作价值，后市仍可重点关注二三线地产股。


　　合富辉煌最新监测数据显示


　　购房者对后市看涨的居多


　　随着供不应求趋势日渐明显和房价稳步回升，广州楼市潜在置业者构成和心态正在发生变化。合富辉煌集团市场研究部针对置业者的最新监测数据表明，目前广州楼市换房客户成为主流，投资置业比重大增。而潜在置业者对后市预测价格预期分歧加剧，仍以看涨居多，价格门槛已成制约成交首要因素。


　　据监测，2009年四季度广州超过70%的潜在置业者为换房客，三次或三次以上置业者也超过三成；与2008年第四季度相比，换房需求取代首次置业成为目前市场购房主流需求。将天河、海珠、越秀及荔湾等市中心区域列为首选的潜在置业者仍达56%。这也表明明年市中心供不应求严重，房价上涨压力继续增大。


　　根据合富辉煌集团市场研究部供应预测，与2009年相比，2010年新增供应有进一步向外围扩展的趋势，天河、海珠供货将大幅减少，整个中心四区占全市供应比重仅略高于三成。


　　总体而言，对楼价的判断和接受程度已经成为阻碍成交的首要因素，87%的潜在置业者表示当前楼价偏贵或太贵。虽然楼价已有大幅回升，但不少潜在置业者对楼价走势的判断从预跌变为预升，30%的潜在购房客户认为楼价会稳中有升；22%的潜在购房户认为楼价将略有下降；14%的潜在购房户认为未来楼价不会有多大变化。总体上看涨的比重仍占优势。

开花的树

做一个假定，从明年开始，国家在北京，如果投资一百万套廉租房，让进城的农民租得起房、住得起房，让年轻人租住得起房子，刚性需求得到相当好的缓解，基本的住房保障制度建立起来了，北京的房价就不会在直线上涨了。

果然只是个假设。。。