【转贴】叶檀：为什么潘石屹敢逆势涨价？

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一向爱说风花雪月的潘石屹之所以被批驳，缘于他宣布逆势涨价，宣布从9月1日起，soho中国旗下项目平均价格上调5%左右。这是继百日巨变论之后再次口出惊人之语，遭到希望房价下跌的网民的围剿。

　　潘之所以敢逆势而行，基于如下市场理由。

　　潘表示，“soho中国目前的处境与中国其他房地产开发商完全相反”，为涨价提供了技术理由。首先是现金流充裕。潘曾表示，“我们公司的负债率很低，仅有10%左右，而有些开发商的负债率超过100%。”根据已披露的房企上市公司中报，41家房企负债水平高于50%，包括保利地产、金地集团在内的18家房企负债率在70%红线之上，整个房地产行业资金缺口高达5000亿元以上。而潘的公司，没有欠银行一分钱，也不欠别人一分钱。

　　不仅不欠钱，去年soho中国在香港上市，一向谨慎的潘现金流很充沛，这可以从潘的逆势拿地就可以看得出来。2004年，潘从任志强手里购买尚都二期(即现在的soho尚都)，拿出近10亿元的真金白银。soho中国8月30日宣布，已就收购北京中关村的一项商业项目达成协议，项目更名为中关村soho，综合写字楼与商业零售，总建筑面积近6万平方米，收购价格8.9亿元。潘的保守让他只能一个个项目去做，在土地为王、拥有土地即可融资的时代，潘不是行业的领军者，但在现金为王的紧缩时代，潘则幸运地成为拾贝壳者。

  　其次，潘做的不是住宅，而是商务楼宇。则使潘既能够避免住宅价格过高的舆论冲击，也能够在仍然坚挺的商务楼宇市场占得一席之地。从上海、杭州等地看，商务楼宇与工业地产的交易量与价格并没有出现滞胀趋势，虽然有一些外资以离岸项目的方式退出，但有其他的资金接盘。从行业分析报告看，在住宅楼盘出现交易量下降、各个地区房价下挫后，楼宇经济成为接力者。尤其是位于城市黄金(资讯,行情)商业地段的楼盘，更是寸土寸金。

　　第三，潘找到了自己的消费群体。由于实体经济热度降温、股市变冷等因素刺激，以山西等地煤矿主为代表的产业资本纷纷寻找保值渠道。7月19日，soho中国的新项目三里屯soho开盘，开盘当日成交40亿元，而截至7月24日成交额已突破50亿元，而此前的预估是10亿元销售额。销售记录中，过亿元的大单子加起来有20亿元左右，占总成交额的40%。其中，煤矿主、铁矿主等资源和能源企业主的身影频频显现。据报道，有几笔值得关注的大单子，包括一笔4.5亿元，一笔3.7亿元，还有一笔2.3亿元-2.4亿元的单子，买家不是河北的铁矿主，就是陕西、山西、内蒙古等地的煤矿主。成熟的矿山收益远在房地产之上，年均收益达到300%到400%，这些资金急于寻找投资之门，大城市的商务楼宇成为最好选择。更妙的是，这些资金拥有者由于钱来得轻松、资金量大，对于短期收益并不看重，而看重长期保值，以往购房的成功经验让他们对黄金地产充满信心。

　　潘逆势涨价，不过是现金流充裕的商业地产商与高端消费群体一拍即合的产物，是市场的双向选择。以潘的个性，谈不上想扭转房地产趋势（客观上也许起到了稳定房地产军心的作用），也不可能充当房地产的领军人物。当然，潘也可能存在误判，一些外资暂时退出商业楼宇项目，说明市场判断存在分歧。如果潘失误，那么，市场会给他最严厉的惩罚，那就是没有赢利甚至亏本，逼他降价，而不是如潮的口水。