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虽然限购令无法解除，限高令却可以取消。12月13日晚，北京市住建委发布公告，曾经创下北京楼面价纪录的融创农展馆项目正式领取预售许可证，住宅均价达到16.5万元/平方米。业内分析，融创农展馆项目的高价获批，一方面说明北京在高端市场的松绑已经全面彻底，另一方面，此举更会引来原本计划低价入市的其他高地块项目的跟进，会进一步加重本已白热化的北京顶级豪宅市场竞争。 单价超16.5万闯关成功
融创农展馆项目的预售许可证信息显示，该项目名为“观澜嘉苑”，此次批准的7号楼共计51套房源，其中35套为住宅，16套为商业。住宅的拟售均价为16.5023万元/平方米，其中3单元701房最高，达到190821元/平方米，而4单元602房的总价最高，达到7107万元。
事实上，融创农展馆项目的“出身”已经决定了其成品房售价不可能低于一般豪宅：去年9月，融创以21亿元的总价，加异地建27.8万平方米医院的代价夺得了该地块，折合楼面价73099元/平方米，彼时业内普遍猜测，融创农展馆项目的定价会在15万元/平方米以上。
北京中原地产首席分析师张大伟计算，如果按照平均售价16.5万元/平方米计算，项目总货值在97.6亿元左右，如果后续项目有一定溢价，其总货值可以突破100亿元，而相对于此，该项目的土地成本、建安、税费以及管理成本合计为60亿元，剩下的为资金成本。“如果按照10%的年资金成本计算，销售周期长短将成为该项目成败的关键。”张大伟如是说。
高端项目彻底松绑
“16.5万元的单价对于现房顶豪来说并不是最高价格，但是期房拿到如此之高的预售价格是此前没有的。”亚豪机构市场总监郭毅指出，目前的获批价格是封顶价格，实际销售价格肯定要低于该价格。
“高价格往往引发高关注度，无形中对项目起到了宣传的作用；另一方面，融创通过该产品的入市，能够强化资本市场对其高端物业运营商的认同，并且在近期陷入融绿股权之争的漩涡中时，高价项目的获批更是释放了其有实力、有资金收购企业股权的信心。”上海易居房地产研究院研究员严跃进如是分析。
在郭毅看来，融创农展馆地块获批价格远超预期，更是意味着北京市相关部门对于高端豪宅预售价格管控的进一步松绑。
顶豪竞争白热化启幕
虽然融创农展馆地块已经获准入市，但融创官方网站还未对该项目进行更新，项目营销推广也还未开启，如此低调不禁让人怀疑融创农展馆是否要等到现房再销售。对此，郭毅回答：“既然以16.5万元/平方米拿到了期房预售许可证，融创肯定不会等到现房再卖，为了躲避顶豪的竞争白热化也要越早出手才好。”
根据北京中原地产的统计，今年底至明年年中，就有融创农展馆项目、中赫万柳书院(资料、团购、论坛)、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目以及保利首开东坝项目将陆续入市，也不乏万科北河沿甲柒拾柒号(楼盘资料)(资料、团购、论坛)、保利海德公园(楼盘资料)(资料、团购、论坛)等老项目的角逐。业内人士判断，2015年的北京顶豪市场，或将成为北京楼市竞争最激烈的市场。
但顶豪的出货量却不甚乐观。据北京中原地产的统计，单价10万元/平方米以上的豪宅今年共成交21套，而去年则为24套，2012年和2011年分别为23套和28套。郭毅表示，顶豪的成交套数减少更为明年的市场带来了更多不确定。
有市场声音认为，融创项目高价格获批对这些还未报价的顶豪给出了定价的参考和信心。对此，一位做顶级豪宅代理的业内人士表示，顶豪市场容量小，其高端客群不会单纯看产品的价格，而是更加注重产品的综合性价比，且目前顶豪市场形成了差异化竞争，因此跟进提价不会成为主流。该人士分析称：“以万柳书院和融创农展馆为例，前者主打纯住宅项目，适合低调客群，而后者具有都市会客厅的设计倾向，项目目标客群的细分也决定了项目定价的差别，盲目跟进涨价反而会削弱项目的竞争优势。” |
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wuyongqian 
发表于 2014-12-16 12:20:14
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